El trabajo tiene como objetivo determinar la viabilidad y los requisitos necesarios para el
desarrollo de un proyecto inmobiliario que contemplará un Edificio de uso mixto: residencial y
comercial, en el marco de las normas de incentivo a la construcción sostenible del distrito de
Miraflores.
Edificio “Schell” se encuentra ubicado en la intersección de la Calle Schell con la Calle
Grimaldo del Solar, en el distrito de Miraflores, en un terreno con zonificación de Comercio
Metropolitano (CM) y uso compatible con Residencial de Alta Densidad (RDA).
El desarrollo de un proyecto de vivienda multifamiliar para el Sector Socioeconómico
Alto abarca desde la concepción del proyecto hasta la entrega a los propietarios finales.
El proyecto consta de 4 sótanos, 1 piso con locales comerciales independientes y 10 pisos
de departamentos, con una Azotea para usos comunes. El terreno tiene una forma trapezoidal y
una superficie de 1,131.28 m2, con 20.00 m. de frente por la Calle Grimaldo del Solar y 48.00 m.
de frente por la Calle Schell. El proyecto cuenta con 112 estacionamientos para autos y 120
parqueos de bicicletas distribuidos en los sótanos; en el primer piso tiene un área destinada a
locales comerciales, el ingreso a estacionamientos y el acceso a Lobby que distribuye a los pisos
de departamentos, además de áreas comunes y áreas verdes; en planta típica se tienen 10
departamentos por piso, entre departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios. El proyecto se enmarca en
las ordenanzas 510/MM y 539/MM que promueven la edificación sostenible en el distrito de
Miraflores, para lo cual se ofrecen algunos beneficios de ocupación como incentivo. La idea es
que el proyecto considere el aprovechamiento de tales normas de incentivo en el desarrollo de la
propuesta de negocio. Es relevante para la concepción del proyecto el marco regulatorio reciente, gracias a los
incentivos otorgados por la Municipalidad de Miraflores en ánimo de promover la inversión en el
distrito y la construcción sostenible. Estos beneficios inciden de forma directa en el precio
absoluto de las unidades (ticket), al reducir entre 10% y 25% las áreas mínimas por departamento
respecto a los requerimientos de los Parámetros Urbanísticos que existen. La aplicación de
algunas medidas bajo estándares de construcción sostenible, requiere una inversión adicional en
el costo de la construcción que se considera en el orden del 5% sobre el costo regular de la
construcción.
El proyecto propone aplicar a los incentivos de CEPRES B en el marco regulatorio, para
lo cual debe cumplir con el Código Nacional de Sostenibilidad y la certificación ambiental EDGE
para toda la edificación. Con esta estrategia, se consigue la construcción de un área adicional
equivalente a un 15% adicional a la constructibilidad considerada en los parámetros regulares,
aplicable en un piso más sobre la altura de edificación establecida, así como la reducción de hasta
un 15% en el área mínima de las unidades. Este último beneficio incide positivamente al ampliar
el mercado objetivo e influir positivamente en la velocidad de venta, al reducir significativamente
los valores absolutos de la unidad (Ticket)
Para poder determinar el precio de venta de los departamentos, en un inicio se usará de un
estudio de mercado en la zona, para luego afinarlo teniendo en cuenta algunos factores y
características relevantes asignadas. Luego, se realiza una aproximación por el método de
mínimos cuadrados y se verifica así, el precio estimado por m2 para el proyecto. Además, para
calcular el VAN y el TIR del proyecto, ha sido necesario realizar los flujos financieros y
económicos, calculando los ingresos y egresos a lo largo de toda la duración estimada del
proyecto, desde la concepción hasta la culminación de las ventas. Se considera que las dos variables que determinan el éxito o fracaso de un proyecto, son
la velocidad de venta y el precio, por lo que se hará un análisis de sensibilidad para poder obtener
los rangos máximos y mínimos en los cuales pueden variar dichas variables, para mantener la
viabilidad del mismo.
La elaboración de este trabajo se enfoca en el estudio de la viabilidad del proyecto
“Schell” y para dicho estudio se requiere de estudios de mercado, investigaciones de estudios
inmobiliarios previos para analizarlos y de esta forma obtener los datos más relevantes para este
proyecto. Como resultado del análisis mencionado, se obtiene que el precio por metro cuadrado
para los departamentos es de US$ 2,540.
En paralelo se genera un listado de características del proyecto y se consigue un diseño
arquitectónico afín a dichas características. A continuación, se genera el Plan de Marketing y
Promoción del proyecto “Schell”. Este procede de un análisis de los puntos favorables y las
debilidades del proyecto, de la misma forma, se desarrolla una estrategia de ventas que irá acorde
con los requerimientos propios del proyecto.
Se elabora un flujo financiero considerando un cronograma de desembolsos y gastos así
como una estimación de los ingresos por ventas a partir de la velocidad de venta promedio. Con
este flujo se estudia la viabilidad del proyecto.
Finalmente, se realiza la evaluación con los resultados operativos del proyecto “Schell”.
Dicha evaluación proviene del Flujo de Caja del proyecto para un precio de venta por US$ 2,540
dólares y velocidad de ventas de 1 a 2 unidades inmobiliarias por mes. Asimismo, se considera
un precio de venta del m2 de local comercial es de US$ 3,000 dólares considerando que el
espacio debe ser colocado hasta el final de la construcción. La idea es vender el espacio
comercial a un operador comercial.
Los indicadores, luego de la evaluación financiera son: VAN US$ 1’931,989
TIR Anual 24%
Los demás indicadores económicos son los siguientes:
La inversión del terreno es US$ 4.5 millones de dólares.
La utilidad sobre las ventas (ROS) es de 23.60%
La utilidad sobre la inversión operativa (ROA) es de 39.92 %
La utilidad sobre el capital propio (ROE) es de 102.12 %
Dichos indicadores muestran que el proyecto es rentable, puesto que supera la expectativa
y arroja un VAN positivo de US$ 1’931,989. Se considera que con la velocidad de venta asumida
de forma conservadora y el precio de venta ajustado al mercado, el proyecto es VIABLE.
Para evaluar la solidez de la inversión se variarán los parámetros de precio de venta y
velocidad de venta de la siguiente manera: velocidad de venta en a un escenario menos
conveniente y precio de ventas en 10% hacia abajo.
De esta forma, se medirá la incidencia de acuerdo a un análisis de sensibilidad con estas 2
variables.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:PUCP/oai:tesis.pucp.edu.pe:20.500.12404/22549 |
| Date | 03 June 2022 |
| Creators | Espinoza Redhead, Jhonatan Edgard, Miranda Norabuena, Fredy Ernesto |
| Contributors | Luna Briceño, Alfredo Martin |
| Publisher | Pontificia Universidad Católica del Perú, PE |
| Source Sets | Pontificia Universidad Católica del Perú |
| Language | Spanish |
| Detected Language | Spanish |
| Type | info:eu-repo/semantics/masterThesis |
| Format | application/pdf |
| Rights | Atribución 2.5 Perú, info:eu-repo/semantics/openAccess, http://creativecommons.org/licenses/by/2.5/pe/ |
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