Flerbostadshus byggda mellan åren 1961-1975, i dagligt tal kallade för miljonprogrammet har inom de närmaste åren ett omfattande renoveringsbehov. Detta på grund av bland annat naturligt slitage men även brist på underhållsinsatser. Kostnaderna för att rusta upp dessa områden slutar ofta på enorma summor. Orsaken till renoveringsbehovet beror främst på husens tekniska tillstånd men även på grund av skärpta myndighetskrav, hög energianvändning, sociala faktorer, efterfrågan samt ett behov av modernare bostäder. Staten har varit tydlig med att de inte kommer att bidra med ekonomiskt stöd vid upprustning av miljonprogrammet. Detta innebär att beslutsfattare i bostadsföretag snart kommer behöva ta ställning till renoveringsbehovet samt fatta konkreta beslut kring hur dessa fastigheter ska förnyas. Det finns goda möjligheter för att renovera miljonprogrammet men det begränsas oftast av bland annat fastighetsägarnas ekonomiska förutsättningar, byggnadsvillkor, myndighetskrav och hyresgästernas betalningsförmåga. Denna studie skall belysa vilka behov, möjligheter och begränsningar som ägare och förvaltare av hyresfastigheter ser, vad gäller renovering av miljonprogrammet. Frågeställning: Vad styr byggherrens val vid eventuellt beslut om renovering? Vad styr byggherrens val avseende omfattning vid eventuell renovering? Vad är byggherrens syn på olika entreprenadformer mellan byggherre och entreprenör avseende upphandling av renoveringsentreprenader? Genom öppna intervjuer med fastighetsägare har det visat sig att beslut om att eventuellt renovera miljonprogrammet styrs till stor del av husens tekniska tillstånd. Förutsättningar för att renovera varierar beroende på bostadsområde och bostadsmarknad. Vilket även har betydelse i möjligheten för att finansiera renoveringsbehovet via hyresökning. Vad gäller renoveringens omfattning vill fastighetsägarna renovera till en ekonomisk rimlig pris med avkastning på fem till tio år. Vilket oftast begränsas av myndighetskrav, regler och beslut som i vissa fall kan leda till att fastighetsägarna blir tvungna till att om möjligt minska på åtgärder, riva eller sälja husen alternativt inte göra någon insats alls. Det verkar vara vanligt att fastighetsägarna väljer en entreprenadform utifrån de resurser och kunskaper som finns i företaget. Vid val av entreprenadform anser fastighetsägarna att en totalentreprenad med någon variant av samarbetsform är att föredra vid större renoveringsprojekt. Detta då de finns många oförutsedda moment i en renoveringsentreprenad. Fastighetsägarna vill även dela upp renoveringsbehovet i flera etapper, detta för att uppmuntra entreprenören till fortsatt samarbete. Vilket även kan bidra till att entreprenören gör sitt yttersta för att få ta del av vidare etapper. Ersättningsformen anses vara lämpligast genom fast pris eller fast pris med incitament. Detta då det anses vara viktigt med en ”morot” till entreprenören för ett engagerat arbete. Valet av entreprenör styrs av flera faktorer då renoveringsobjekt anses vara komplexa. Krav som ställs vid val av entreprenörer: Engagerad organisation Kompetens organisation Referenser av liknande projekt Ekonomisk styrka Erfarenhet av arbete med hyresgäster / Apartment buildings built between the years 1961-1975, also known as ”miljonprogrammet”, are in need of extensive renovations. The need for renovations stems from wear and tear, but it is also due to a lack of maintenance work. The renovations costs for these areas are often enormous. In addition to wear and tear, the need for renovations are due to the technical condition of the house, but also because of stricter governmental requirements, high energy consumption, social factors, higher demands and a need for modern apartments. The government has been clear with its intentions not to contribute financially to the renovations and improvements of miljonprogrammet. This means that decision makers in real estate companies will soon have to make a verdict concerning the need for renovations and make concrete decision on how the apartments are to be renovated. There are good opportunities for renovations of miljonprogrammet, but the opportunities are often limited by the property owners’ and the tenants’ economic capabilities, and building- and governmental requirements. This study will highlight what needs, opportunities, and limitations are put on owners and managers of properties when it comes to renovations of miljonprogrammet. Questions: What controls the owner’s decision concerning possible renovations? What controls the owner’s decision concerning extent of possible renovations? What is the owner’s view on the different forms of contracts between owner and entrepreneur concerning procurement of renovations contracts? Open interviews with property owners have shown that property owners’ decisions concerning a possible renovation of miljonprogrammet are largely controlled by the properties technical condition. Prerequisites for renovation vary depending on property area and property market. This has significance in terms of opportunities for financing the need for renovation through raise in rent. Concerning the extent of renovations, the property owners want a reasonable economic cost with profit and returns in five to ten years. This is limited by governmental requirements, rules, and decisions that in certain cases can lead to the property owner being forced to reduce measures, demolish houses, sell the houses, or not put in an effort at all. It seems normal for property owners to choose a form of contract with regards to the resources and knowledge found in the company. When choosing a form of contract, the property owners prefer to contract out the totality of the renovations when it concerns larger properties because there are many unforeseen moments in a renovation contract. The property owners also want to split up the renovations in several stages to promote continued cooperation with entrepreneurs and to force the entrepreneurs to do their best to go on to later stages of the renovations. The forms of compensation considered to be most suitable are either fixed price or fixed price with incentive. It is considered important to incentivize or give a carrot to the entrepreneur for committed work. The choice of entrepreneur is controlled by several factors because of the complexity of renovating a property. Requirements put on entrepreneur: Committed organization Competent organization References of similar projects Economic strength Experience of work with tenants
| Identifer | oai:union.ndltd.org:UPSALLA1/oai:DiVA.org:kth-101717 |
| Date | January 2012 |
| Creators | Adjamloo, Pedram, Benjaro, Marc |
| Publisher | KTH, Byggteknik och design |
| Source Sets | DiVA Archive at Upsalla University |
| Language | Swedish |
| Detected Language | Swedish |
| Type | Student thesis, info:eu-repo/semantics/bachelorThesis, text |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess |
Page generated in 0.0026 seconds