The transaction volumes on the Swedish real estate market have during the last few years been soaring. The correlation between the financing climate in Sweden and the transaction volumes have been eminent. In an industry where external capital is of vital essence, it is extremely important to create a financing arrangement that sustains both booms and recessions. To generate a broader view of the real estate market, the purpose of the thesis has been to survey the financing arrangements in large property transactions during an economic cycle, the last decade. Through the information the thesis has aimed for creating a view of determining factors behind the choice of financing arrangement, provide a prospective view and to explore suitable arrangements given the economy. The thesis has mainly used a qualitative approach combined with a quantitative collection of data. Thus, it is based on a survey of financing arrangements from the 4 largest transactions each year from the last decade and on information gathered through interviews with key figures from both real estate owners and real estate consultants. The gathered material indicated that the numerous companies’ different financial arrangements was defined by their purpose of ownership. The real estate owners have historically used a high degree of external financing in transactions, primarily bank debt. The banks’ willingness of lending have however varied over time which inevitably affect the companies. The more recent period of the survey shows that financing through capital markets have become an important source. Despite varying loanto- value ratios during the period, the high levels from before have not been found. The reason behind the lower degree of leverage in general is due to the fact that the real estate owners have learnt a lesson from previous crisis. Our thesis displays that financing arrangements differs depending on buyer and that it is company specific. The various arrangements depending on buyer and company have evidentially made it problematic to find direct connections between choice of financing and economy or to find basis in earlier theories. However, when it comes to the real estate owners, we were able to see resemblance of the Trade-off theory. The consistent coherence amongst the real estate owners – which also endorses the Trade-off theory – is to find a sustainable combination of internal- and external capital to, from without a defined risk profile, maximise returns. / Transaktionsvolymerna på fastighetsmarknaden har under de senaste åren varit glödhet. Det allmänna finansieringsklimatet i landet har varit starkt korrelerad till transaktionsvolymerna. I en bransch där lånekapital är av vital betydelse har det varit synnerligen betydelsefullt för aktörerna att hitta ett finansieringsupplägg som är tillräckligt slagkraftigt i både upp- och nedgång. För att bilda oss en bredare uppfattning om fastighetsmarknaden har studiens syfte gått ut på att kartlägga hur finansieringsuppläggen vid stora fastighetsaffärer har sett ut under en konjunkturcykel, det senaste decenniet. Utifrån det har studien syftat till att ge en bild kring faktorerna bakom valet av finansieringsupplägg, ge en framåtblickande syn samt försöka hitta ett förslag på ett lämpligt finansieringsupplägg givet konjunktur. Studien har huvudsakligen haft en kvalitativ ansats, kombinerat med en kvantitativ datainsamling. Studien baseras således dels på en kartläggning av finansieringsuppläggen på de 4 största transaktionerna för respektive år under det senaste decenniet och dels på information inhämtad genom intervjuer med personer verksamma inom fastighetsbolag och fastighetsrådgivning. Det insamlade materialet indikerade att de olika aktörernas finansieringsupplägg definierades av respektive aktörs ägandesyfte. Fastighetsbolag har exempelvis historiskt utnyttjat en hög grad av extern finansiering vid transaktioner, primärt bankfinansiering. Bankernas utlåningsvilja har dock från tid till annan varierat vilket påverkat företagen i allra högsta grad. Under senare delen av undersökningsperioden har även kapitalmarknaderna varit en betydande finansieringskälla. Trots varierande belåningsgrader under perioden, har de höga nivåerna från förr inte återfunnits. Anledningen har framförallt kopplats till att aktörerna lärt sig en ordentlig läxa från tidigare kriser. Studien har framförallt visat att finansieringsuppläggen skiljt sig markant beroende på vem köparen är och att finansieringsupplägg rent generellt är väldigt bolagsspecifikt. Detta har medfört att det blivit svårt att finna direkta samband mot samtliga aktörer och kunna koppla deras agerande till tidigare teorier. Allmänt vad gäller just fastighetsbolag har vi däremot funnit störst likheter med Trade-off theory. En grundläggande tanke för många fastighetsbolag har visat sig vara att finna en stabil avvägning mellan eget- och främmande kapital för att utifrån en definierad riskprofil maximera avkastningen. Detta är också vad Trade-off förespråkar.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:UPSALLA1/oai:DiVA.org:kth-191549 |
| Date | January 2016 |
| Creators | Friesland, Mark, Åkerhielm, Philip |
| Publisher | KTH, Fastigheter och byggande |
| Source Sets | DiVA Archive at Upsalla University |
| Language | English |
| Detected Language | Swedish |
| Type | Student thesis, info:eu-repo/semantics/bachelorThesis, text |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess |
| Relation | TRITA-FOB ; BoF-KANDIDAT-2016:52 |
Page generated in 0.0042 seconds