由於工商業快速發展及都市化程度提昇，使土地的利用不再只是單純的平面使用，而趨向立體空間的發展，地價的概念已不能侷限於平面的評估，本研究即基於此理念，先藉由探討立體地價的基本概念，確立以效用理論、空間權理論與估價理論作為基礎，進而檢討現行制度下待解決之問題，分析立體地價評估之方法，由此建構以基地使用權價格作為立體地價評估制度之基礎。 本研究是利用樓層別效用比率及地價分配率所求算之基地使用權價格，作為評估立體地價價格的依據，並藉由案例分析試算結果，探討實際應用時的可行性，以加強立體地價制度落實於實際運用作業上。藉由本研究結果之基地使用權價格的評定，進一步換算成立體地價比率，可作為土地空間利用效用不同的依據，運用於地價稅及土地增值稅等稅賦課徵作業上，以導正現行制度下所造成所有權人之間垂直不公平的納稅現象。 立體地價評估制度之應用除可用於課稅外，尚可運用於徵收補償、都市更新權利變換前後權利價值的評估、聯合開發土地開發後土地分配、以設定地上權來替代徵收土地之區分地上權價值估價、容積移轉之估價、發展權之估價等方面。透過立體地價評估制度之建立，有助於解決現行不動產估價作業時，有關建物及土地價格分離的問題，未來若要以市價做為課稅之依據，更需要應用立體地價評估模式。 總而言之，隨著土地利用型態的改變，平面地價的概念已不得不朝向立體地價發展，本研究嘗試以基地使用權價格的評估作為立體地價的依據，雖然欲落實於實際作業應用上，仍有許多問題要克服，但經本研究之試算結果是可行的，所以未來應積極解決相關問題，使立體地價評估制度能早日建立，並期望透過立體地價評估方式的建立，能由平面地價提昇為立體地價的思考模式，進而促使不動產估價技術更完備、制度更健全。

國內土地估價技術，面臨兩項問題：一是對同一估價標的物土地，在同一個時間，由兩個以上的估價人員估價，所得到的估價結果常出現頗大的差距。另一是如何判斷某一項影響地價重要因素對地價的影響程度？國內相關文獻，雖嘗試使用複迴歸分析中的一般迴歸及逐步迴歸進行分析，期能有助於解決這兩項問題，但是，研究結果，並不理想。在一般迴歸方面，所建立的土地特徵方程式，變數之間常出現嚴重的線性重合現象，部分自變數的係數估計值的。負符號與土地估價理論或先驅訊息不相符合，整個估價方程式在解釋上有所困難。在逐步迴歸方面，所建立的土地特徵方程式，固然改善了影響地價重要因素之間的線性重合問題，但是，相對的，亦將許多影響地價重要因素排除於土。地估價方程式之外。此外，價方程式中的截距項出現負值，亦難以合理解釋，凡此種種問題，均尚未提出解決的方法。本文之研究目的，在於探討如何解決國內估價所面臨之兩項問題，在理論方面，提出「土地特徵組合。概念，認為土地係透過「土地特徵組合」地價的形成發生作用，而非透過「土地特徵」直接封地價之形發生用。在實證方面，引用多變量分析中之因子分析及群落分析，先對影響地價重要因素進行因子分析，並以群落分析結果輔助判斷因子的適當個數，然後再以諸項因子與買賣實例地價進行一般迴歸及逐步迴歸，建立一次式土地估價方程式。此外，另測試建立相加相乘混合型態的非一次式土地估價方程式，以克服上述問題。最後, 對兩種估價方程式加以比較，說明研究發現並提出建議。 / There are two problems of land valuation technique in our country, one problem is that there always are different values i for valuating the price of land at the same time by different valuers, and the difference between these values is tool much to be explained. Another problem is that it is very difficult to identify or to calculate the algorism which demonstrate the degree of every characteristic of land affecting land price. Although, the study of this topic have motioned that the less multi-collinearity the explanatory variables included in the model , the better the model, they never research the fact how the land characteristics affect the land price when they choose the alternative hedonic price function forms. Sometimes they find the intercept of the model is negative, or the sign (positive or negative) of the coefficient of explanatory variables is contradicting to the theory, they also never suggest the remedial measures to the problems. The purpose of this paper is to study the land valuation model from the combination of land characteristics. Consequently, We can get some satisfactory results about resolving above problems.

如何客觀有系統的估計公告土地現值一直是土地估價研究領域的熱 門話題，目前公告土地現值的查估，多數以區段地價作為宗地地價，受限 人為主觀與人力不足的缺點，查估的結果並不一定能有效反應各區段間地 價差異。由於以往房地產實證研究的領域中，特徵方程式一直是受到廣泛 運用的工具，然多數著重於各別宗地價格進行模型設計，較少以地價區段 範圍建立估價模型。本研究以三峽鎮住宅區民國89 至98 年區段地價進行 實證分析。變數的選取主要是配合「地價調查估計規則」所規範影響普通 住宅用地區域因素基準，並將全部變項納入複迴歸模型中，先測試綜合影 響程度，再將未符合預期及篩選合理顯著變項重新建立區段地價估價模 型。實證顯示接近公車站牌之程度、區段內道路規劃及開闢建程度、景觀 有無、保排水良否、地勢是否高低起伏、至國中小距離、至市場超市距離、 至三峽老街距離、停車是否便利、至墓地殯儀館火葬場距離及是否具發展 潛力等11 項變數達顯著水準，於20%內之Hit Rate 達91.18%，MAPE 亦僅 7.9%，均能符合預期表現。本文透過區段地價估價模型之建立，提供電腦 輔助區段地價估價可行方案，藉以增進公告土地現值評估客觀及科學化程 度。 / How to estimate the announced current land value objectively and systematically is always a hot issue in land valuation research field. And, since the announced current land value is the foundation for levying the land value increment tax and compensation when land expropriation, the risk of unfairness might happen if the announced current land value is not objective and systematical. Under the announced current land value system, most parcel land values are produced using the district land value. Although decades of valuation experience by assessors, the district land value would not necessarily reflect fundamental value effectively. Taking into consideration of the difference between the degree the zoning affect the land value and the heterogeneity characteristic of land, this paper construct district land value model on different zoning. The empirical study region is the residential zoning area in the Sanshia Township, for its landscape with new and old mixed buildings, featuring metropolitan development characteristic, and stable sales transaction volume. The empirical time period is from 2000 to 2009. The district land value estimated from sales, collected from the Shulin Land Office, is the dependent variable. The selection of the independent variables is in line with the region factors of common residential area regulated by “The Regulations on the Land Value Investigation and Estimation” after combining similar attributes for easing the bias possibility from co linearity. The empirical result shows the significant variables are the ratio of constructed road area to total area within the land value district, parking convenience, development potentiality and the distance from bus station, junior, elementary schools, market, service facilities, graveyard, etc. The model fit is good with adj-R2. This paper hopes to increase the automation degree of the announced current land value and make the announced current land value objectively and systematically by establishment of the district land value model.