都市更新是維持都市品質提昇機能與促進都市合理發展的重要方式，也是台灣都市發展的重要方向，為維持都市持續的生命力透過都市更新的拆除重建，就地整建及保存維護等方法，促使都市土地重新有效利用，避免低度使用、誤用或濫用，解決隨著都市化所帶來的問題，如交通擁擠、公共設施不足及空氣污染等都市內部不經濟現象，以改善居住環境及復甦都市機能。 然而政府人力、財力上有所限制，乃鼓勵私部門參與投資更新事業，提供許多獎勵措施，以增加開發業者投入意願，其中被學界及業界視為最有效的措施是建築容積獎勵。 我國土地使用規劃管制制度，分為都市計畫土地及非都市土地兩大體系，以往土地使用規劃及變更係由政府部門主導；近年來，由於經濟發展及都市快速擴展，導致民間對於土地開發的需求日益殷切，因此，現行我國土地使用變更機制，已由以往只有政府部門主導規劃方得變更，漸進為民間亦可提出變更申請。 現行都市更新之獎勵措施：建築容積獎勵、建築容積移轉、稅捐減免等等；回饋係指對於土地變更行為依外部成本內部化理念要求之變更負擔義務，以及依漲價歸公理念要求之變更增值利益回饋。回饋項目包括土地、代金、計畫道路用地、開闢計畫道路、興建公園廣場、樓地板面積等。 本研究個案為中泰賓館，係台北市著名之觀光旅館，目前歇業中，中泰賓館是歷史悠久的五星級國際觀光飯店，因年代久遠，整體土地開發利用度低，閒置土地面積龐大，在綜合考量經營環境市場變化等因素，將以開發閒置土地並充分發揮土地使用效益，調整產業經濟結構與多元化發展商機，重新開創中泰賓館的經營新風貌，提升整體經營效益，目前配合政府將基地變更為金融服務專用區，提供金融區相關之服務性設施與空間。 本案基地是敦化南北路特定專用區的一部分，位於敦北民生金融專用區南京東路金融商圈交接處也是敦化南北路特定專用區內，目前可善加利用的大面積未開發土地，若能妥善規劃提供金融特定專用區欠缺的相關服務性設施與空間，將可以提供良好的活動環境，並提升金融特定專用區功能。 基於本案土地未充分有效使用沒有地盡其利，影響經濟效益，乃透過都市計畫變更程序，重新定位為金融服務專用區，達成「人性化之計劃與建設」、「永續化之利用經營與發展」；一方面可充分發揮土地應有效益，另一方面可藉此突破中泰賓館受限於舊有建築硬體瓶頸，再次開發為國內最頂級國際觀光旅館，完成中泰的歷史性新任務。 本案開發，將產生政府、社會大眾與開發業者三個部分的計畫效益，而回饋項目包括土地、代金、計畫道路用地、開闢計畫道路、興建公園廣場、樓地板面積等，實際整個都市變更開發案所付出之代價高達2,127,336（千元），開發業者所承擔似乎太過沉重，風險與利潤實應需詳加考量，求取平衡。 都市更新，必須提升地區環境品質，使更新後的地區環境，能讓居民更安心、環境更有魅力、地區更有活力、居民更有互動的未來像（future vision ），所以更新地區之規劃基準，必須擬定合理的回饋方案，兼顧社會公平原則，並保障開發業者權益，建立協商機制與注意回饋時點，降低各個開發案所存在之差異性，容積獎勵不可缺乏原則，才能確保環境品質。 關鍵字：都市更新、獎勵措施、回饋項目、中泰賓館、金融服務專用區 Urban Renewal、Reward Measures、Feedback Item、Mandarina Crown Hotel、 Financial Service Special Zone