Cette thèse part du constat de plusieurs mutations actuellement à l’œuvre. D’une part, le territoire métropolitain semble s’affirmer comme l’échelle de référence pour la définition des stratégies de développement urbain. Un des principaux éléments de définition de ce territoire est son polycentrisme, avec l’émergence de nouvelles centralités dans les espaces dits périphériques. D’autre part, le commerce connait également des mutations suite à l’évolution des modes de vie et de consommation. De nouvelles formes de commerces apparaissent et les grands formats emblématiques de la grande distribution s’interrogent sur leur avenir. Partant du principe que le commerce peut servir de révélateur, mais également de moteur au développement du territoire, nous avons cherché à comprendre comment le commerce, et plus particulièrement les grands formats de la grande distribution, pouvait à la fois jouer un rôle dans l’émergence de nouvelles centralités, mais aussi impacter la centralité de centre-ville. Il nous semble qu’une des principales conditions à la création de centralités à partir du commerce réside dans les relations entre acteurs publics et privés qui, par leurs décisions et leurs interactions, contribuent à définir le rôle du commerce dans le système urbain métropolitain. Or les jeux d’acteurs semblent évoluer vers une plus grande complexité, mais aussi une meilleure coopération entre acteurs publics et privés du commerce. Les observations effectuées sur nos eux territoires d’études nous amènent à proposer la notion d’ « urbanisme intégré » comme clé de lecture des nouveaux modes de gouvernance qui semblent se mettre en place autour de la question de l’urbanisme commercial. / This thesis work shares the observation of several mutations currently at work. On the one hand, metropolitan territory appears to be the benchmark for defining urban development strategies. One of the main elements of defining this territory is its polycentric dimension, with the emergence of new centralities in so-called peripheral spaces, whose status could then evolve. On the other hand, retail also has a large number of changes as a result of changing lifestyles and consumption. New forms of retail appear, and the large emblematic formats of the large distribution (shopping center, commercial zone) wonder about their future. Based on the principle that trade can serve as an indicator, but also as a driving force for the development of the territory, we have therefore sought to understand to what extent trade, and more particularly the large formats of large-scale distribution, could both play a role in the emergence of new centralities, but also impair the centrality of downtown. We have found that one of the main conditions for (re) creation of centralities from trade is the relationship between public and private actors of trade and the city which, through their decisions and interactions, help to define the role of commercial equipment in the metropolitan urban system. Players' games seem to be moving towards greater complexity, but also better cooperation between public actors and trade. The observations made on our examples lead us to propose the concept of «integrated urbanism» as a key to the reading of new modes of governance that seem to be in place around the issue of commercial planning at both the strategic and operational levels.

Des magasins d’usine accolés aux sites de fabrication apparus au début du XXe siècle jusqu’aux « villages » de marques actuels, le concept commercial a suivi différentes formes et l’évolution de leurs localisations rend compte d’un détachement des sites industriels au profit d’une logique territoriale « hors sol ». Ces facteurs mettent en lumière le passage d’un concept à l’origine industriel, devenu un produit commercialo-touristique. La naissance du concept puis sa « mise en tourisme » trouvent toutes deux leurs origines aux Etats-Unis. Leurs importations en Europe n’ont pas reproduit à l’identique la formule américaine mais ont suivi des modèles s’en inspirant de plus en plus fortement, notamment par le biais de la montée en puissance des opérateurs anglo-saxons qui figurent parmi les leaders incontestés du marché européen. L’annonce de projets de villages de marques suscite quasi-systématiquement de vives tensions entre leurs opposants et leurs défenseurs, révélant que les enjeux territoriaux liés à ces équipements sont nombreux. La multiplication des projets est notamment favorisée par une demande croissante des élus dans un contexte de mise en compétition des territoires. Cette situation, qui constitue une réelle opportunité pour les opérateurs, aboutit depuis peu à la création de partenariats public-privé destinés à tirer profit de la présence des centres de marques en favorisant les synergies avec leur territoire d’implantation, notamment en couplant le tourisme commercial avec d’autres types de tourisme. Cette thèse vise à mettre en lumière le développement et l’évolution du concept commercial en Europe ainsi que leurs implications en matière de nouveaux enjeux territoriaux. / From Factory Outlet shops located on manufacturing sites which appeared at the beginning of the 20th century to the current outlet “villages” today, this distinct retail concept has followed various forms in its evolution. There has been a detachment from locations on industrial sites for a strategic improvement creating, a new territorial logic which is targeted on an agglomeration of brands in modern purpose built buildings with good access and facilities. These factors show the evolution of a concept originally adjacent to a manufacturing base, it has become a distinct retail and tourist product. The birth of the retail concept and its “touristification” finds its origins in the United States. The import of which into Europe drew reference from the American formula but followed new models inspired by Anglo-Saxon developers who created a different style and they now appear among the uncontested leaders of the European market. However, the announcement of new outlet projects, even after 20 years still arouse quasi-systematically deep tensions between the opponents and the defenders of the concept, revealing that the territorial stakes of these centres are multiple. The increase of the number of projects is favoured in particular by an increasing demand of the elected representatives in a context of competition between territories. The current situation constitutes a real opportunity for developers, and it has recently involved the creation of public-private partnerships. Their intended goal is to benefit from the setting-up of outlet centres by favouring the positive elements within their territory, in particular by coupling retail tourism with other forms of leisure tourism. This research aims to study the development and the evolution of the outlet concept in Europe as well as their implications regarding new territorial stakes.