Seminario para optar al título de Ingeniero Comercial, Mención Economía / Este trabajo busca comprobar que existe un contagio de expectativas de los inversionistas que participan en el mercado de bienes raíces. Para esto, se utiliza la metodología de autómatas celulares dada su buena capacidad para modelar el comportamiento de sistemas complejos. De esta forma, se busca encontrar un porcentaje significativo (sobre 60%) de aciertos en la predicción de la dirección de las variaciones en los precios, utilizando solamente como variables explicativas los estados del periodo anterior, los que son sometidos a una función de influencia de las comunas vecinas. Se utilizaron variaciones mensuales del valor promedio del metro cuadrado correspondientes a departamentos de 9 comunas de Santiago. De los resultados, destacan las comunas de Ñuñoa y Maipú, las cuáles obtuvieron un porcentaje de efectividad en la predicción superior al 60% indicando que existe evidencia de contagio de expectativas en el mercado de bienes raíces que puede ser modelado por Autómatas Celulares.

Seminario para optar al grado de Ingeniero Comercial, Mención Administración / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo / En el contexto mundial de incrementos en el precio de los bienes ra ces, el desarrollo de m etricas dirigidas a monitorear el encarecimiento de las propiedades cobra especial relevancia, en especial atendiendo al alto impacto que tiene el sector inmobiliario sobre la estabilidad nanciera y la actividad econ omica agregada. Las viviendas corresponden a bienes de particular naturaleza que se distinguen notoriamente del resto de las mercanc as que se transan en la econom a. Su multiplicidad de atributos y caracter sticas, as como su escasa liquidez, hacen que la herramienta que se emplee para medir la evoluci on de sus precios deba ser capaz de capturar las diferencias composicionales que se presentan entre cada unidad residencial. En esa l nea, en este trabajo se presentan las principales metodolog as provistas por la literatura para construir ndices de precios inmobiliarios. En un ejercicio exploratorio se comparan los indicadores elaborados bajo distintas metodolog as disponibles para Chile. Los resultados revelan que el horizonte temporal, la muestra que se utiliza y la especi caci on funcional asociada a cada modelo, determinan la predilecci on de un m etodo por sobre otro. No obstante, el cariz preliminar de los ndices estudiados, sumado a la limitada extensi on de las series de tiempo, sugiere que los hallazgos aqu reportados deber an ser comprobados con el correr del tiempo

Seminario para optar al grado de Ingeniero Comercial, Mención Economía / El objetivo de esta tesis es probar la existencia de capacidad de predicción en el mercado inmobiliario mediante la aplicación de un modelo de redes neuronales. Para ello se utilizó una base de datos con los precios promedio del metro cuadrado de casas y departamentos en distintas comunas y sectores de la capital, entre los años 1994 y 2007, con una frecuencia mensual. La metodología empleada consiste en una red neuronal Ward con rolling, de los rezagos de las diferencias del precio promedio de inmuebles en una comuna sobre los rezagos de las diferencias de la Tasa de Interés Promedio (TIP) y el Índice Mensual de Actividad Económica (IMACEC). Mediante el test de acierto direccional de Pesaran y Timmermann logramos determinar capacidad de predicción en cuatro zonas de la capital en que además los resultados del modelo superaban la metodología Buy & Hold, resultados que pudimos corroborar al aplicar el modelo a sucesivas submuestras de nuestra serie original. Se concluye que, pese a todas las limitaciones de información inherentes a la base de datos utilizada, sí existe capacidad predictiva en el mercado inmobiliario, aunque estos resultados no sean homogéneos a través de las comunas de la capital

Ingeniero Civil / El objetivo de este trabajo es generar una metodología que permita al tasador, mediante un procedimiento matemático simple, incorporar al valor de tasación habitual los beneficios que se generan por la implementación de mejoras a la eficiencia energética. El beneficio económico se estima como el valor presente de los ahorros en consumo de energía que se generan respecto a una vivienda convencional. Para determinar dicho valor el costo de los energéticos debe ser proyectado y ponderado por los porcentajes de consumo correspondientes, el periodo de recuperación de los ahorros en consumo debe ser la cantidad de años de vida útil remanente de la mejora y la tasa de descuento debe ser el promedio de las tasas de crédito hipotecario ofrecidos en el mercado a la fecha de tasación. Luego para obtener una tasación verde se suma esta cifra al valor de tasación determinado por el tasador mediante su proceso habitual de valoración. Para estudiar el impacto de la metodología propuesta se analizan 8 casos: viviendas ya tasadas, de tipología pareada y aislada, de albañilería, estructura de madera y estructura metálica, ubicadas en tres zonas térmicas diferentes (1, 3 y 6). Se supone la implementación de mejoras en la envolvente térmica y uso de colector solar, que impactan los consumos calefacción y agua caliente sanitaria (ACS) respectivamente. Para ello se utilizan las herramientas CCTE_v2 (software que permite conocer la demanda de energía para el acondicionamiento térmico del edificio) y f_chart (algoritmo para verificación del cumplimiento de la Contribución Solar Mínima (CSM) de sistemas solares térmicos). Finalmente observando los resultados de todas las viviendas analizadas los porcentajes de aumento en el valor de tasación de las viviendas debido a la aplicación de las distintas mejoras estudiadas varía entre 3,4% y 18,0%.

Seminario de título para optar al grado de Ingeniero Comercial, Mención Economía / El negocio de la construcción ha sido reconocido como uno de los sectores económicos más relevantes en la actividad económica del país. La influencia directa del sector en la creación de empleo2 y su estrecha relación con el ciclo económico ha llevado a que los resultados del sector sean utilizados, en determinadas ocasiones, como indicadores importantes del dinamismo de la economía. De esta forma, no es de extrañar que tanto las autoridades públicas como los diversos agentes privados presenten una preocupación significativa sobre dicho rubro, a sabiendas que es uno de los motores del desarrollo del país3. Uno de los sub-sectores más importantes dentro del rubro de la construcción corresponde a la edificación de viviendas, representando aproximadamente una participación del 2.8% del sector. La inversión residencial no sólo influye directamente, a través de su participación en la inversión agregada, en el dinamismo de la economía si no que además repercute fuertemente en el patrimonio de las personas. Según los datos provenientes de la Encuesta Casen4 2003 el 69,9% de los chilenos es propietario de la vivienda que reside, representando esta un importante patrimonio y potencial vía de ingreso a través de conceptos de arriendo5. De esta forma, variaciones en el valor de las viviendas tendrán importantes repercusiones en el patrimonio de los chilenos y en la actividad economía. El análisis de la evolución del precio de las viviendas se ha realizado, por lo general, a través de la construcción de índices que permiten ver la evolución agregada del valor de estas. Para construir estos índices se han utilizado metodologías de precios hedónicos, las cuales identifican la importancia relativa de una serie de atributos en el valor final de mercado de cada vivienda en particular. Las características individuales de cada vivienda constituyen un bien único, situándonos en un mercado en donde el bien transado es altamente heterogéneo. Por ejemplo, supongamos que tenemos dos viviendas idénticas con la única diferencia que están localizadas en diferentes sectores de la esperarse que la ubicación sea relevante en determinar su precio de mercado. El precio de mercado observado para cada vivienda es el resumen de múltiples características de esta, del contorno en el que se encuentra y de la interacción de ellas. Estas características son valoradas en forma conjunta, sin especificarse de manera detallada y aislada la importancia relativa de cada una de ellas independiente de las demás. El trabajo que se presenta a continuación, realiza una valoración de dichas características para cuatro tipos de viviendas: casas nuevas y usadas y departamentos nuevos y usados. Todas las viviendas utilizadas corresponden a transacciones de las comunas de la ciudad de Santiago. Uno de los aspectos más importante y novedosos que se presenta en este estudio corresponde a la valoración de la seguridad en el precio de las viviendas. Para tales efectos se procedió a incluir en las estimaciones indicadores de frecuencia relativa de la actividad delictual comunal. Es de esperarse que mayores niveles de actividad delictual diminuya el valor final de las viviendas. La metodología utilizada se basa en la estimación de un modelo de precios hedónicos mediante regresiones no lineales. Esta metodología se caracteriza por la capacidad para asignar precios a características que, en general, suelen venir “en paquete” y a entregar mejores ajuste en comparación a los modelos lineales que son utilizados generalmente en trabajos de este tipo. Si bien ya se han realizado algunos trabajos similares a nivel local, el trabajo que aquí se presenta posee varias fortalezas, destacando principalmente tres: la primera, tiene relación con la base de datos que se utilizó. Todos los trabajos anteriores se caracterizan por utilizar datos recogidos de los medios de comunicación. La recolección de la información de acuerdo a esta metodología sesga los resultados al incluir características de las viviendas con error de medición. Las características publicadas por los oferentes representan solo el conjunto de atributos positivos de la vivienda, omitiendo posibles defectos o características que interesan a los demandantes. Una segunda y quizás más importante omisión realizada al utilizar estas bases de datos es la inclusión del precio de oferta como variable dependiente y no el de transacción efectiva. Estos problemas se minimizan en este trabajo al utilizar una base de datos del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, la que consigna todas las transacciones efectivas realizadas durante el año 2001 a 2004. La segunda fortaleza presente en este trabajo es la utilización de una especificación no lineal mediante la aplicación de la metodología Box Cox. Elemento importante que marca diferencia con los trabajos anteriores y que entrega argumentos técnicos para identificar el mejor ajuste del modelo. Por último, pero no menos importante, la tercera fortaleza se refiere a la identificación de la importancia de la seguridad ciudadana en la determinación del precio de las viviendas. Para esto se incluyó en las estimaciones la diferencia entre las tasas de denuncia de delitos de cada mes. Estadísticas provenientes del Ministerio del Interior, a través de la división de Seguridad Ciudadana. Las conclusiones encontradas en este trabajo señalan que la actividad delictual tiene un impacto negativo en el precio de las viviendas. Los resultados obtenidos son robustos y significativos a diferentes especificaciones. La variaciones en la tasa de denuncia de delitos dsimuye el valor de las viviendas, con mayor importancia en el mercado de las casas que en el de departamentos. Reflejando, posiblemente, la mayor seguridad presente en las viviendas de departamentos. El trabajo se desarrolla en 6 secciones. La siguiente sección entrega una completa revisión a la bibliografía existente; la tercera parte del trabajo describe y analiza univariadamente los datos a utilizar en las estimaciones; la cuarta sección analiza la metodología a utilizar en las estimaciones presentadas en la quinta sección. Finalmente se entregan las principales conclusiones en la sección 6.