Este trabalho verifica os aspectos positivos e negativos existentes na gestão pósocupação de cinco edifícios reabilitados para Habitação de Interesse Social (HIS) em São Paulo com mais de dois anos uso. Os prédios selecionados pertencem ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR) da Caixa Econômica Federal (CEF) em convênio com a Prefeitura da Cidade de São Paulo (PMSP) e suas unidades habitacionais são arrendadas a famílias com renda mensal entre três e seis salários mínimos. Na pesquisa são levantadas as dificuldades existentes neste período relacionadas aos aspectos sociais e econômicos dos moradores, assim como aos aspectos físicos e arquitetônicos do edifício. A metodologia utilizada inclui levantamento bibliográfico, entrevistas com os agentes responsáveis pela execução do programa habitacional e com os moradores dos edifícios. Após análise dos principais fatos que caracterizam a gestão pós-ocupação dos prédios, são apontadas as possíveis razões para as dificuldades encontradas na gestão. Destaca-se a falta de um trabalho social contínuo que monitore as relações sociais existentes no condomínio e que garanta a permanência da população no programa. Como resultado final do estudo são elencadas algumas alternativas para buscar a minimização dos problemas. / This work verifies the positive and negative aspects that exist in the post-occupancy management of five buildings that have been renovated for use as affordable housing in São Paulo, and have been in use for more than two years. The selected buildings are part of the Programa de Arrendamento Residencial (PAR) (Residential Rental Program) of the Caixa Econômica Federal (CEF) savings bank, in partnership with the São Paulo City Hall (PMSP), and the residential units are rented to families with a monthly income of three to six minimum salaries. The research investigates the difficulties that exist in this period, in relation to the residents social and economic aspects, as well as the physical and architectural aspects of the building. The methodology used includes a bibliographic review, interviews with the agents responsible for carrying out the residential program, and residents of the buildings. After analyzing the main facts which characterize the post-occupancy management of the buildings, possible reasons for the difficulties experienced in the management are indicated. The need is highlighted, for a continual social work, to monitor the existing social relations in the building and ensure that the population stays in the program. As the final result of the study, some alternatives are listed aimed at minimizing the problems.

Este trabalho verifica os aspectos positivos e negativos existentes na gestão pósocupação de cinco edifícios reabilitados para Habitação de Interesse Social (HIS) em São Paulo com mais de dois anos uso. Os prédios selecionados pertencem ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR) da Caixa Econômica Federal (CEF) em convênio com a Prefeitura da Cidade de São Paulo (PMSP) e suas unidades habitacionais são arrendadas a famílias com renda mensal entre três e seis salários mínimos. Na pesquisa são levantadas as dificuldades existentes neste período relacionadas aos aspectos sociais e econômicos dos moradores, assim como aos aspectos físicos e arquitetônicos do edifício. A metodologia utilizada inclui levantamento bibliográfico, entrevistas com os agentes responsáveis pela execução do programa habitacional e com os moradores dos edifícios. Após análise dos principais fatos que caracterizam a gestão pós-ocupação dos prédios, são apontadas as possíveis razões para as dificuldades encontradas na gestão. Destaca-se a falta de um trabalho social contínuo que monitore as relações sociais existentes no condomínio e que garanta a permanência da população no programa. Como resultado final do estudo são elencadas algumas alternativas para buscar a minimização dos problemas. / This work verifies the positive and negative aspects that exist in the post-occupancy management of five buildings that have been renovated for use as affordable housing in São Paulo, and have been in use for more than two years. The selected buildings are part of the Programa de Arrendamento Residencial (PAR) (Residential Rental Program) of the Caixa Econômica Federal (CEF) savings bank, in partnership with the São Paulo City Hall (PMSP), and the residential units are rented to families with a monthly income of three to six minimum salaries. The research investigates the difficulties that exist in this period, in relation to the residents social and economic aspects, as well as the physical and architectural aspects of the building. The methodology used includes a bibliographic review, interviews with the agents responsible for carrying out the residential program, and residents of the buildings. After analyzing the main facts which characterize the post-occupancy management of the buildings, possible reasons for the difficulties experienced in the management are indicated. The need is highlighted, for a continual social work, to monitor the existing social relations in the building and ensure that the population stays in the program. As the final result of the study, some alternatives are listed aimed at minimizing the problems.

A reabilitação de edifícios tem sido tema recorrente junto aos setores interessados no desenvolvimento urbano das grandes metrópoles, tanto no Brasil como em países da Europa e América do Norte. Particularmente, no Brasil, o setor da construção civil vem aumentando seu interesse pela área de reabilitação, seja pelo aumento do volume de recursos aplicados pelos governos federal, estadual e municipal, como pela potencialidade econômica que se vislumbra em função do expressivo parque edificado vazio nas áreas centrais urbanas do país. Apesar deste contexto, as particularidades relativas à produção de obras de reabilitação de edifícios não têm sido objeto de estudo sistêmico. Há expressivo desconhecimento sobre a dinâmica de produção deste tipo de empreendimento, o que tem resultado, sobretudo, em obras cujos custos usualmente extrapolam as estimativas iniciais. Com o objetivo de contribuir para avançar no conhecimento da área de reabilitação, neste trabalho são analisados os custos envolvidos em cinco empreendimentos de reabilitação de edifícios para uso habitacional, identificando-se os principais fatores de produção que os condicionam. A partir da síntese dos resultados obtidos da análise, são propostos alguns parâmetros que podem servir de base para elaboração de futuros orçamentos de obras de reabilitação. Como consequência desta atividade, pode-se concluir que um dos aspectos fundamentais para determinação dos custos totais de produção em obras de reabilitação é o grau de intervenção, relacionado à complexidade das atividades previstas, associado às condições prévias do edifício e, por isto, uma cuidadosa vistoria prévia ao desenvolvimento do projeto é fundamental para o sucesso do empreendimento. Espera-se que, as conclusões aqui apresentadas sirvam de base para o desenvolvimento econômico e tecnológico do setor de reabilitação de edifícios, contribuindo também, para a melhoria dos centros urbanos das grandes cidades brasileiras. / Building rehabilitation is a recurrent issue among the sectors interested in the great metropolis urban development in Brazil as well as in European and North American countries. Particularly in Brazil, the construction sector interest in the rehabilitation field has been rising due to both the increase in resource invested by the federal, state and municipal governments and the economic potentiality foreseen in the significant empty constructed stock in the country central urban areas. In spite of this context, the particularities regarding works production in building rehabilitation construction has not been studied from a systemic point of view. Very little is known about production dynamics in this kind of undertaking, which results mainly in construction works whose costs exceed the initial estimates. In an attempt to contribute to knowledge progress in the rehabilitation field, the cost involved in five apartment building rehabilitation projects were analyzed and the main production determining factors were identified. From the synthesis of the results reached through this analysis, some parameters usable as basis to draw up future budgets of rehabilitation works are proposed. From this activity, it may be concluded that one of the fundamental aspects to determine the total production cost related to rehabilitation works is the intervention level, related to the foreseen activities complexity, linked to the previous building condition. For this reason, for the undertaking success, it is crucial that a careful inspection be made before developing the project. It is hopeful that the conclusions presented in this work contribute to the economical and technological development of the building rehabilitation sector, as well as to the Brazilian metropolis urban centres improvement.

A reabilitação de edifícios tem sido tema recorrente junto aos setores interessados no desenvolvimento urbano das grandes metrópoles, tanto no Brasil como em países da Europa e América do Norte. Particularmente, no Brasil, o setor da construção civil vem aumentando seu interesse pela área de reabilitação, seja pelo aumento do volume de recursos aplicados pelos governos federal, estadual e municipal, como pela potencialidade econômica que se vislumbra em função do expressivo parque edificado vazio nas áreas centrais urbanas do país. Apesar deste contexto, as particularidades relativas à produção de obras de reabilitação de edifícios não têm sido objeto de estudo sistêmico. Há expressivo desconhecimento sobre a dinâmica de produção deste tipo de empreendimento, o que tem resultado, sobretudo, em obras cujos custos usualmente extrapolam as estimativas iniciais. Com o objetivo de contribuir para avançar no conhecimento da área de reabilitação, neste trabalho são analisados os custos envolvidos em cinco empreendimentos de reabilitação de edifícios para uso habitacional, identificando-se os principais fatores de produção que os condicionam. A partir da síntese dos resultados obtidos da análise, são propostos alguns parâmetros que podem servir de base para elaboração de futuros orçamentos de obras de reabilitação. Como consequência desta atividade, pode-se concluir que um dos aspectos fundamentais para determinação dos custos totais de produção em obras de reabilitação é o grau de intervenção, relacionado à complexidade das atividades previstas, associado às condições prévias do edifício e, por isto, uma cuidadosa vistoria prévia ao desenvolvimento do projeto é fundamental para o sucesso do empreendimento. Espera-se que, as conclusões aqui apresentadas sirvam de base para o desenvolvimento econômico e tecnológico do setor de reabilitação de edifícios, contribuindo também, para a melhoria dos centros urbanos das grandes cidades brasileiras. / Building rehabilitation is a recurrent issue among the sectors interested in the great metropolis urban development in Brazil as well as in European and North American countries. Particularly in Brazil, the construction sector interest in the rehabilitation field has been rising due to both the increase in resource invested by the federal, state and municipal governments and the economic potentiality foreseen in the significant empty constructed stock in the country central urban areas. In spite of this context, the particularities regarding works production in building rehabilitation construction has not been studied from a systemic point of view. Very little is known about production dynamics in this kind of undertaking, which results mainly in construction works whose costs exceed the initial estimates. In an attempt to contribute to knowledge progress in the rehabilitation field, the cost involved in five apartment building rehabilitation projects were analyzed and the main production determining factors were identified. From the synthesis of the results reached through this analysis, some parameters usable as basis to draw up future budgets of rehabilitation works are proposed. From this activity, it may be concluded that one of the fundamental aspects to determine the total production cost related to rehabilitation works is the intervention level, related to the foreseen activities complexity, linked to the previous building condition. For this reason, for the undertaking success, it is crucial that a careful inspection be made before developing the project. It is hopeful that the conclusions presented in this work contribute to the economical and technological development of the building rehabilitation sector, as well as to the Brazilian metropolis urban centres improvement.

O presente trabalho teve por objetivo analisar em que medida a promoção de habitação social por meio da reabilitação de edifícios vazios e subutilizados no Centro de São Paulo contribui para práticas distintas de produção do espaço, até então promotoras de problemas socioambientais associados à lógica periférica de urbanização. A hipótese da pesquisa é a de que a referida medida, apesar de suas limitações, é relevante do ponto de vista socioambiental, corroborando para mudanças na lógica de produção do espaço urbano. A pesquisa foi baseada na revisão da literatura, na análise documental, na realização de entrevistas com técnicas da SEHAB e COHAB-SP, bem como em pesquisa de campo. Apuramos que entre 2000 e 2009 foram entregues pelo poder público 985 unidades de habitação social por meio da reabilitação de 11 edifícios vazios, os quais envolveram os programas PAR-Reforma (federal), PAC-BID (estadual), Provisão Habitacional (municipal) e Locação Social (municipal). No momento atual identificamos 46 edifícios viabilizados no âmbito dos programas Renova Centro (municipal), e Minha Casa, Minha Vida-Entidades (federal), somando um total de 2980 unidades viabilizadas. Trata-se de projetos que possibilitam realizar significativo adensamento nos distritos centrais (em patamares de 2500 hab/ha de densidade líquida média) garantindo o mínimo de inclusão social em projetos dotados de qualidade construtiva e inserção urbana, contribuindo para o adensamento da cidade frente à continuidade de sua expansão difusa, a qual tem historicamente culminado em inúmeros problemas socioambientais. Defendemos que essa alternativa contraria lógicas consolidadas de produção de habitação para as classes de baixa renda, baseadas na produção de unidades novas em conjuntos habitacionais periféricos, ou na autoprovisão da moradia em favelas ou loteamentos informais. Ela representa ainda ganhos ambientais significativos relativos à economia de riquezas naturais que seriam empregadas na construção de novas edificações. Baseados no estudo da recente experiência espanhola, estimamos que o uso dos edifícios atualmente viabilizados representa a prevenção na geração de cerca de 144 mil toneladas de RCDs no caso da opção pela demolição desse estoque, ou do requerimento de ao menos 360 mil toneladas de materiais para a construção do mesmo estoque construído, além da economia de água e recursos energéticos. Em termos de uso de riquezas naturais e emissão de gases do efeito estufa (GEEs), a construção do mesmo estoque médio já edificado acarretaria em requerimentos da ordem de 370 mil a 555 mil toneladas de materiais extraídos da natureza e na emissão de 92.500 a 129.500 toneladas de CO2 equivalente. Tais medidas têm sido limitadas pela prevalência da lógica financeira e sujeição a interesses elitistas, que corroboram com a manutenção das contradições próprias à produção capitalista do espaço. / This study aimed to analyze to what extent the promotion of social housing through the rehabilitation of vacant and underutilized buildings in São Paulo downtown contributes to different practices of space production, hitherto promoting social and environmental problems associated with peripheral logic of urbanization. The hypothesis of the research is that the measure, despite its limitations, is relevant from the environmental point of view, corroborating changes in the urban space production logic. The research was based on a literature review, documental analysis, interviews with employees from SEHAB and COHAB-SP, as well as field research. We found that between 2000 and 2009 its been delivered by the government 985 units of social housing by 11 empty buildings rehabilitation, which involved the PAR-Reforma program (federal), PAC-BID (state) Provisão Habitacional (municipal) and Locação Social (municipal). At the present time we identified 46 buildings made possible under the Renova Centro program (municipal), and Minha Casa, Minha Vida- Entidades (federal), for a total of 2980 units feasible. These are projects that allow achieve significant consolidation in the central districts (at levels of 2,500 inhabitants / ha of average net density) ensuring minimal social inclusion in projects that have construction quality and urban integration, contributing to the consolidation of the city opposite the continuity of its diffuse expansion, which has historically culminated in numerous environmental problems. We argue that this alternative contradicts consolidated logic of housing production for low-income classes, based on the production of new units in peripheral housing estates, or housing of self-provisioning in slums or informal settlements. It still represents significant environmental gains for the economy of natural resources that would be used in the construction of new buildings. Based on the study of the recent Spanish experience, we estimate that the use of currently made possible buildings is preventing the generation of about 144,000 tons of CDWs in the case of option for the demolition of that stock, or the requirement of at least 360,000 tons of materials to build the same stock, in addition to saving water and energy resources. In terms of use of natural resources and emission of greenhouse gases (GHGs), the construction of the same average stock already built would result in requirements of the order of 370,000 to 555,000 tons of materials extracted from nature and issue 92,500-129,500 tons of CO2 equivalent. Such measures have been imitated by the prevalence of financial logic and subject to elite interests, which support the maintenance of the contradictions of capitalist production of space.

O presente trabalho teve por objetivo analisar em que medida a promoção de habitação social por meio da reabilitação de edifícios vazios e subutilizados no Centro de São Paulo contribui para práticas distintas de produção do espaço, até então promotoras de problemas socioambientais associados à lógica periférica de urbanização. A hipótese da pesquisa é a de que a referida medida, apesar de suas limitações, é relevante do ponto de vista socioambiental, corroborando para mudanças na lógica de produção do espaço urbano. A pesquisa foi baseada na revisão da literatura, na análise documental, na realização de entrevistas com técnicas da SEHAB e COHAB-SP, bem como em pesquisa de campo. Apuramos que entre 2000 e 2009 foram entregues pelo poder público 985 unidades de habitação social por meio da reabilitação de 11 edifícios vazios, os quais envolveram os programas PAR-Reforma (federal), PAC-BID (estadual), Provisão Habitacional (municipal) e Locação Social (municipal). No momento atual identificamos 46 edifícios viabilizados no âmbito dos programas Renova Centro (municipal), e Minha Casa, Minha Vida-Entidades (federal), somando um total de 2980 unidades viabilizadas. Trata-se de projetos que possibilitam realizar significativo adensamento nos distritos centrais (em patamares de 2500 hab/ha de densidade líquida média) garantindo o mínimo de inclusão social em projetos dotados de qualidade construtiva e inserção urbana, contribuindo para o adensamento da cidade frente à continuidade de sua expansão difusa, a qual tem historicamente culminado em inúmeros problemas socioambientais. Defendemos que essa alternativa contraria lógicas consolidadas de produção de habitação para as classes de baixa renda, baseadas na produção de unidades novas em conjuntos habitacionais periféricos, ou na autoprovisão da moradia em favelas ou loteamentos informais. Ela representa ainda ganhos ambientais significativos relativos à economia de riquezas naturais que seriam empregadas na construção de novas edificações. Baseados no estudo da recente experiência espanhola, estimamos que o uso dos edifícios atualmente viabilizados representa a prevenção na geração de cerca de 144 mil toneladas de RCDs no caso da opção pela demolição desse estoque, ou do requerimento de ao menos 360 mil toneladas de materiais para a construção do mesmo estoque construído, além da economia de água e recursos energéticos. Em termos de uso de riquezas naturais e emissão de gases do efeito estufa (GEEs), a construção do mesmo estoque médio já edificado acarretaria em requerimentos da ordem de 370 mil a 555 mil toneladas de materiais extraídos da natureza e na emissão de 92.500 a 129.500 toneladas de CO2 equivalente. Tais medidas têm sido limitadas pela prevalência da lógica financeira e sujeição a interesses elitistas, que corroboram com a manutenção das contradições próprias à produção capitalista do espaço. / This study aimed to analyze to what extent the promotion of social housing through the rehabilitation of vacant and underutilized buildings in São Paulo downtown contributes to different practices of space production, hitherto promoting social and environmental problems associated with peripheral logic of urbanization. The hypothesis of the research is that the measure, despite its limitations, is relevant from the environmental point of view, corroborating changes in the urban space production logic. The research was based on a literature review, documental analysis, interviews with employees from SEHAB and COHAB-SP, as well as field research. We found that between 2000 and 2009 its been delivered by the government 985 units of social housing by 11 empty buildings rehabilitation, which involved the PAR-Reforma program (federal), PAC-BID (state) Provisão Habitacional (municipal) and Locação Social (municipal). At the present time we identified 46 buildings made possible under the Renova Centro program (municipal), and Minha Casa, Minha Vida- Entidades (federal), for a total of 2980 units feasible. These are projects that allow achieve significant consolidation in the central districts (at levels of 2,500 inhabitants / ha of average net density) ensuring minimal social inclusion in projects that have construction quality and urban integration, contributing to the consolidation of the city opposite the continuity of its diffuse expansion, which has historically culminated in numerous environmental problems. We argue that this alternative contradicts consolidated logic of housing production for low-income classes, based on the production of new units in peripheral housing estates, or housing of self-provisioning in slums or informal settlements. It still represents significant environmental gains for the economy of natural resources that would be used in the construction of new buildings. Based on the study of the recent Spanish experience, we estimate that the use of currently made possible buildings is preventing the generation of about 144,000 tons of CDWs in the case of option for the demolition of that stock, or the requirement of at least 360,000 tons of materials to build the same stock, in addition to saving water and energy resources. In terms of use of natural resources and emission of greenhouse gases (GHGs), the construction of the same average stock already built would result in requirements of the order of 370,000 to 555,000 tons of materials extracted from nature and issue 92,500-129,500 tons of CO2 equivalent. Such measures have been imitated by the prevalence of financial logic and subject to elite interests, which support the maintenance of the contradictions of capitalist production of space.