Le contexte hospitalier actuel exhorte les établissements de santé à une gestion plus rigoureuse et objective des ressources dans le but de maitriser leur performance. Le patrimoine immobilier des établissements publics de santé contribue à la qualité des soins demandée, à la qualité d'accueil des patients et des conditions de travail du personnel. Aujourd'hui, les hôpitaux demeurent conçus et réalisés sans aucune anticipation des coûts futurs d'exploitation-maintenance. Ces coûts qui représentent indéniablement une valeur importante du budget global de fonctionnement, sont pourtant méconnus. Afin de palier à la faiblesse des moyens de financement public, l'administration a comme recours la mise en place d'une nouvelle procédure de contrats de Partenariat Public Privé. Or celle-ci ne dispose pas d'un minimum d'informations en terme de connaissances sur les dépenses d'exploitation-maintenance actuelles de son patrimoine. Dans ce contexte, le coût global constitue une approche innovante dans la gestion des projets immobiliers.La problématique développée dans ce travail de thèse est donc d'approfondir les connaissances en amont des coûts d'exploitation-maintenance des bâtiments hospitaliers. Elle apporte un éclairage sur la relation entre les coûts d'exploitation-maintenance et l'activité hospitalière. Elle propose ainsi une réponse plus adaptée et plus opérationnelle à la question de l'estimation de ces coûts d'exploitation-maintenance en aidant le maître d'ouvrage à prendre en compte l'activité de soin et les choix architecturaux dans son projet. Cela revient à proposer une méthode d'aide à la décision pour construire un bâtiment hospitalier qui minimise les dépenses futures de fonctionnement. Cette méthode s'appuie sur un modèle d'estimation et sur un observatoire des coûts d'exploitation-maintenance réel de 37 établissements publics de santé. / The current situations of hospitals require more efficient management in order to control their performance. The real estates of public hospitals contribute to the quality of required healthcare, the quality of patient care and working conditions of healthcare staff.Today, hospitals are designed and built without anticipating of future evolution of operation and maintenance costs. These costs that are an important contribution to the value of the overall operating budget are underestimated and far unknown.To overcome the lack of public finance, the government has so used the Public Private Partnership Contracts as a new procedure. Yet the government does not have a minimum of information about operating and maintenance expenses of its real estates. In this context, the Whole Life Cycle Costing is an innovative approach in managing public healthcare real estate projects.The problem developed in this thesis is to expend is to expend the knowledge of operation and maintenance costs of healthcare real estates. This thesis highlights the relationship between operating and maintenance costs and hospital activity. It proposes a more efficient response in the issue of estimating these costs by helping the director to take into account the healthcare activity and the architectural choices. It provides a decision making tool for designing and building a new hospitals for minimizing future costs of operation.This method is based on a model for estimating costs and on an observatory of real operation and maintenance costs of 37 public hospitals.