Made available in DSpace on 2015-12-04T11:45:22Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Joao_Carlos_Farber.pdf: 1293283 bytes, checksum: 52c6a4a68e497ea380669a62bd2588bc (MD5) Previous issue date: 2005-08-15 / The discussions about the joint ownership are not recent, thus the conflicts concerning the ownership right have been well-known since the beginning of mankind. With the passing of time, an amazing growing in the construction of buildings has been noticed, and consequently it has required the proper legal and administrative treatment. The incredible growing of the organizations engaged in the construction of buildings has demanded some transformations which have gone beyond the necessity of creating legal systems, but they have also motivated the reformulation of the condominium association administrative models and what was considered an easy task for the condominium association management has become a planned and organized administrative process, requiring more and more highly qualified professional workers to manage those associations. As a result, the accounting system has become an important tool for managing the condominium associations and it was also noticed that it can surely contribute for the soundness of the financial controls, the reliability of the data presented and the patrimonial protection of the unit owners. The main objective of this work is to closely study the quality of the economic-financial data presented by the condominium associations, emphasizing one of the segments of the Accounting Sciences that needs to be better investigated and disclosed in Brazil, that is, the Accounting System for the Condominium Associations. For this reason. this work investigates the methods adopted by the residential condominium associations in order to disclose their economic-financial data, taking into account an empiric research which was aimed at the condominium associations managers and its objective was to appraise the quality and satisfaction level of those managers regarding the economic-financial data presented and disclosed to the condominium association community. The purpose is to demonstrate the main aspects connected with the disclosure of those data, emphasizing the importance of adopting the Accounting principles and patterns as a tool for improving the financial-administrative controls and the management of those associations. Another goal of this work is to demonstrate to the managers of the residential condominium associations, the importance of the Accounting Sciences as a tool for increasing the quality of the financial-administrative controls of those organizations. / As discuss??es em torno do dom??nio comum n??o s??o recentes, os conflitos referentes ao direito de propriedade t??m sido conhecidos desde o in??cio da exist??ncia do homem. Com o passar dos tempos notou-se um incr??vel crescimento na constru????o de edif??cios, exigindo-se tratamentos legais e administrativos apropriados. O crescimento exponencial dessas institui????es desencadeou transforma????es que foram al??m da necessidade de evolu????o das mat??rias jur??dicas e levaram ?? reformula????o dos modelos de administra????o condominial, que passou de uma simples atribui????o do s??ndico para um processo de administra????o planejado e organizado, requerendo, cada vez mais, profissionais qualificados ?? frente da administra????o dessas institui????es. Neste cen??rio, a Contabilidade tornou-se um importante instrumento para a administra????o condominial e pode contribuir, com seus fundamentos, princ??pios, padr??es, crit??rios e procedimentos, para a maior solidez dos controles, confiabilidade das informa????es e prote????o do patrim??nio dos cond??minos. O objetivo geral deste trabalho ?? o de pesquisar a qualidade das informa????es econ??mico-financeiras produzidas pelas entidades condominiais e enfatizar um segmento das Ci??ncias Cont??beis a ser mais bem explorado e difundido no Brasil, ou seja, a Contabilidade de condom??nios. Para tanto, este trabalho estuda os crit??rios adotados pelos condom??nios residenciais para divulga????o de suas informa????es econ??mico-financeiras e contempla uma pesquisa emp??rica efetuada junto a s??ndicos dessas institui????es, que tem por objetivo avaliar a qualidade e o n??vel de satisfa????o quanto ??s informa????es econ??mico-financeiras produzidas e divulgadas ?? coletividade condominial. T??m-se o prop??sito de demonstrar os principais aspectos correlatos ?? evidencia????o dessas informa????es e salientar a import??ncia da ado????o dos princ??pios e padr??es da Contabilidade como instrumento para a melhoria do controle e gest??o daquelas entidades. Tamb??m h?? a pretens??o de conscientizar os administradores de condom??nios residenciais quanto ?? import??ncia da Contabilidade como ferramenta para o adequado processo de gest??o e de controle dessas organiza????es. Por fim, sugere-se a ado????o das ferramentas cont??beis nos processos gerenciais decis??rios e de controle dos condom??nios residenciais.

Thesis (LLM (Private Law))--University of Stellenbosch, 2010. / ENGLISH ABSTRACT: The most important innovations of the revised German Wohnunungseigentumsgesetz which came into force on 1 July of 2007, concern the possiblity to amend parts of the constitution of the scheme (Gemeinschaftsordnung) by majority instead of unanimous resolution; the extension of the decision-making competence of sectional owners; the easier and more appropriate distinction between maintenance of and luxurious and non-luxurious improvements to the common property; the recognition that the body corporate has legal capacity to act in certain circumstances; the increase in the functions and powers of the professional manager (Verwalter); and the replacement of the procedure for non-contentious matters for the settlement of disputes by the ordinary civil court procedure. These predominantly valuable innovations raise the question in how far South African law could benefit from these amendments, and whether they could be used as a model for solving some of the unsatisfactory aspects of the South African sectional title law. The revised Wohnungseigentumsgesetz now allows apartment owners to amend more provisions of the constitution by majority resolution. The harsh unanimity principle is in many contexts replaced by the majority principle and individual apartment owners are allowed to request an amendment of certain provisions of the constitution for important reasons. The Sectional Titles Act and the model management and conduct rules regulate the relationship between sectional owners in South Africa. Both the developer and the body corporate have the authority to supplement or amend the existing model rules by special rules. However, in comparison with the revised Wohnungseigentumsgesetz the management and conduct rules can only be amended by a unanimous or special resolution for management and conduct rules respectively and an individual owner is not allowed to request an amendment of a model rule on account of the unfair consequences suffered by him or her. An important advantage of the revised Wohnungseigentumsgesetz in comparison with section 32(4) of the Sectional Titles Act is furthermore that no written consent is required from the sectional owner who is adversely affected by an amendment of certain aspects of the participation quota. This requirement causes many problems. First, the circumstances in which an owner can be considered adversely affected have not been judicially determined. Second, the South African requirement is out of step with modern conditions, which witness the number of larger schemes increasing, because it allows one owner to block objectively necessary resolutions of the body corporate. The provision requiring the written consent of the adversely affected owner should therfore be repealed. The same applies to the general requirements for carrying out maintenance of and improvements to the common property. On closer analysis it becomes clear that the management rules contain no criteria to distinguish between maintenance and improvement measures or between luxurious and non-luxurious improvements. In final analysis these distinctions seem to depend on subjective rather than on objective criteria. By contrast the revised Wohnungseigentumsgesetz contains a clear objective distinction between the four categories of improvements to the common property. / GERMAN ABSTRACT: Seit dem 1. Juli 2007 gilt in Deutschland ein novelliertes Wohnungseigentumsgesetz. Die wichtigsten Neuerungen betreffen die Ermöglichung von Änderungen der Gemeinschaftsordnung nicht nur durch einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer, die Erweiterung der Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer, die Erleichterung der Durchführung baulicher Maßnahmen, die Gestaltung der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft und die Festlegung der erweiterten Rechte und Pflichten des Verwalters sowie die Überleitung des Verfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit in die Zivilprozessordnung. Die überwiegende Zahl der grundsätzlich zu begrüßenden Neuregelungen gibt auch für das südafrikanische Recht wertvolle Denkanstöße zu der Frage, ob eine Novellierung des Sectional Titles Act im Sinne der Neuregelungen des WEG eine Möglichkeit wäre, bestehende „Ungereimtheiten“ und Probleme zwischen den Wohnungseigentümern und im Wohnungseigentumskomplex in Südafrika besser lösen zu können. Im neuen novellierten WEG sind mehr als bislang Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zulässig. Statt des starren Einstimmigkeitsprinzips gilt nun oftmals das Mehrheitsprinzip. Zudem ist es auch dem einzelnen Wohnungseigentümer möglich, eine Änderung einer Vereinbarung zu verlangen, sofern ein Festhalten an einer geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, unbillig erscheint. Gesetzliche Regelungen, welche das Gemeinschaftsverhältnis in Südafrika ordnen, sind im Sectional Titles Act selbst und in den management und conduct rules der Annexure 8 und 9 des Sectional Titles Act enthalten. Zudem hat sowohl der developer als auch die Wohnungseigentümergemeinschaft (body corporate) die Befugnis, die Rechte, Pflichten und Nutzungsrechte der Wohnungseigentümer in sogenannten „special rules“ selbst festzulegen. Im Vergleich zu den Regelungen des novellierten WEG ist es für Wohnungseigentümer in Südafrika jedoch schwerer, eine Änderung solcher Regelungen herbeizuführen. Wollen die Wohnungseigentümer von den Regelungen der management oder conduct Rules abweichen, können sie dies bezüglich der management rules nur durch einheitlichen Beschluss (resolution) und hinsichtlich der conduct rules mittels eines Beschlusses mit 75%er Mehrheit (special resolution). Ein individueller Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung, Ergänzung oder Ersetzung der rules bei Unbilligkeit besteht nicht. Ein gewichtiger Vorteil der Neuregelung des § 16 Abs. 3 WEG im Vergleich zu Artikel 32(4) des Sectional Titles Act ist zudem, dass es in Deutschland keiner schriftlichen Zustimmung des von der Entscheidung negativ betroffenen Wohnungseigentümers bedarf. Eine Änderung der participation quota hinsichtlich des Kostenverteilungsschlüssels ist nur möglich, wenn ein von der Entscheidung negativ betroffener Wohnungseigentümer seine schriftliche Zustimmung erteilt. Wann eine solche negative Betroffenheit („adversely affected“) letztlich vorliegt, ist zum einen nicht abschließend geklärt. Zum anderen ist gerade unter der Prämisse immer größerer werdender sectional titles schemes nicht mehr zeitgemäß, einem einzelnen Wohnungseigentümer die Möglichkeit zu geben, objektiv notwendige Entscheidungen der body corporate zu blockieren. Das Erfordernis der Zustimmungsbedürftigkeit eines negativ betroffenen Wohnungseigentümers sollte daher aufgegeben werden. Gleiches gilt für die generelle Zulässigkeit von baulichen Veränderungen. Bei genauerer Analyse des südafrikanischen Rechts wird zudem klar, dass in den Management Rules nicht definiert ist, was unter Verbesserungen, d.h. unter „improvements to the common property“ zu verstehen ist oder wie im Einzelfall zwischen luxuriösen und nicht-luxuriösen Aufwendungen zu unterscheiden ist, da es letztlich von der subjektiven Betrachtungsweise Einzelner abhängt. Das novellierte WEG enthält im Vergleich dazu eine klarere objektive Begriffsabgrenzung der vier Kategorien baulicher Maßnahmen. / AFRIKAANSE OPSOMMING: Die belangrikste veranderings aangebring deur die wysiging van die Duitse Wohnunungseigentumsgesetz wat op 1Julie 2007 in werking getree het, is die volgende: die wysiging van die reëls van die skema (Gemeinschaftsordnung) deur middel van ‘n meerderheidsbesluit in plaas van ‘n eenparige besluit; die uitbreiding van die besluitnemingsbevoegdhede van deeleienaars, die helder en meer gepaste vereistes vir die aanbring van verbeterings aan die gemeenskaplike eiendom, die erkenning van die regsbevoegdheid van die regspersoon in sekere gevalle, die uitbreiding van die bevoegdhede van die professionele bestuurder en die vervanging van die informele geskilbeslegtingsprosedure deur die gewone hofprosedure. Hierdie veranderinge laat die vraag ontstaan in hoeverre die Suid-Afrikaanse reg voordeel kan trek uit hierdie wysigings en in hoeverre die veranderings as model kan dien vir wysiging van onbevredigende aspekte van die Wet op Deeltitels. Die gewysigde Wohnunungseigentumsgesetz laat deeleienaars tans toe om meer bepalings van die model reëls deur meerderheidsbesluit te verander. Die streng eenparigheidsbeginsel word in meerdere verbande deur die meerderheidsbeginsel vervang en deeleienaars word in sekere gevalle selfs toegelaat om aansoek te doen vir die wysiging van sommige bepalings op grond van ‘n geldige rede. Die Wet op Deeltitels en die model bestuurs- en gedragsreëls reguleer die regsverhouding tussen deeleienaars. In teenstelling met die gewysidge Duitse wet kan die die regspersoon die bestuursreëls slegs deur middel van ‘n eenparige besluit en die gedragsreëls deur middel van ‘n spesiale besluit verander en ‘n deeleienaar word nie toegelaat om ‘n verandering van die reëls aan te vra op grond van onregverdige benadeling nie. ‘n Belangrike voordeel van die gewysigde Duitse wet in vergelyking met artikel 32(4) van die Wet op Deeltitels is verder dat die skriftelike toestemming van ‘n deeleienaar wat deur die wysiging van sekere aspekte van die deelnemingkwota benadeel word, nie verkry hoef te word nie. Dit is ‘n groot verbetering. Eerstens is dit moeilik om te bepaal in watter omstandighede ‘n deeleienaar se regte deur die wysiging van die deelnemingskwota benadeel word. Tweedens is die Suid-Afrikaanse bepaling uit pas met moderne ontwikkelings waar ‘n deeleienaar in groot deeltitleontwikkelings toegelaat word om objektief redelike besluite van die regspersoon te blokkeer. Hierdie bepaling van die Wet op Deeltitels moet dus herroep word. Dieselfde geld vir die vereistes met betrekking tot die onderhoud van en verbeterings aan die gemeenskaplike eiendom in die Suid-Afrikaanse wetgewing. Op die keper beskou bevat die bestuursreëls geen geskikte riglyne om tussen die onderhoud van, en luukse en nieluukse verbeterings aan die gemeenskaplike eiendom te onderskei nie. Die onderskeiding berus oënskynlik op subjektiewe eerder as objektiewe oorwegings. Daarenteen bevat die gewysigde Duitse Wet helder, objektiewe kriteria om onderhoud en vier soorte verbeterings aan die gemeenskaplike eiendom te onderskei.