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A pesquisa aqui desenvolvida visou elucidar sobre as questões que envolvem a produção do espaço na cidade de São Paulo, mais especificamente em um dos seus bairros centrais, sob as determinações do desenvolvimento urbano vigente, pautado pelo crescente domínio do capital financeiro. Toma-se como estudo de caso o fenômeno do retorno e intensificação da produção imobiliária privada para o distrito da República, após décadas sem nenhum lançamento desse caráter. Incialmente, o trabalho busca compreender quais são as condições políticas e econômicas dadas, tanto pelo Estado quanto pelo contexto da produção imobiliária geral na metrópole e país. Com isto em vista, utilizou-se os conceitos de fronteira urbana e rent gap, de Neil Smith, para a compreensão das estratégias de valorização do espaço. Também elegeu-se um recorte geográfico delimitado, onde foram reconhecidos o maior número de lançamentos no período entre 2007-20017. Visando o mesmo o objetivo, somou-se às essas estratégias o discurso por trás da publicidade e da mídia que colaboraram para o processo de ressignificação da região. Apesar do pouco distanciamento histórico do fenômeno estudado, nota-se que a paisagem urbana tem se modificado, atraindo novos moradores, fazendo surgir distintas situações sociais e uma nova leva de serviços de alto valor agregado. Neste sentido é identificado um discurso que evoca uma nova vocação para o Centro de São Paulo, partindo de mudanças que caminham junto aos interesses da nova concepção dos empreendimentos imobiliários lançados nos últimos anos. / This research discusses the production of space in the city of São Paulo, looking specifically at neighborhoods located in the downtown area, and how the urban development is dictated by capital. The work looks specifically at the case study of República District, analyzing the area\'s revival do to intensified private investments in residential real estate production, which had been stagnated for the past few decades. While the research proposes a specific geographical area to be analyzed, it also seeks to understand the broader conditions influencing that space, coming both from metropolitan and state governances, as well as a general context of real estate production in Brazil. In order to explain strategies of land appreciation Neil Smith\'s theoretical frameworks of urban frontier and rent gap are employed. The analysis of advertising materials is used as a research method, understanding the role of media and publicity into the construction of a discourse towards reassessing this region as a desirable neighborhood. Despite the small temporal/historical distance from the observed phenomena, changes in the urban landscape and the neighborhood\'s everyday life is already noticeable, with the arrival of new residents, building new forms of sociability, and attracting new businesses and services to the region. This research, therefore, identifies a new discourse being build that evokes a change in São Paulo\'s downtown area now being pursuit as a residential neighborhood, and how these changes are directly associated with market values and the new concepts portrayed by the real estate ventures that were launched in past few years.

A ênfase em se abordar um tema de tese cujas reflexões e análises se pautam na relação entre o homem e o espaço nas áreas centrais, tendo a 'rua' como referência, reflete uma preocupação, enquanto estudioso do espaço urbano, de um problema cada vez maior em nossas cidades, a perda gradativa dos espaços públicos de circulação para a convivência, os encontros e a recreação. Essa problemática urbana vem se acirrando há várias décadas, em função da depreciação acelerada desses ambientes ditos 'comuns a todos', acompanhada da respectiva perda de sua função, ou inversão de funções, em consequência do processo de 'esvaziamento do homem público' e do correspondente alargamento da esfera privada no meio urbano, acarretando um incentivo à busca cada vez mais acentuada de espaços privados de consumo, lazer, cultura, práticas esportivas, como também respaldando o significativo avanço da iniciativa privada nas (re)adequações das formas espaciais públicas e sua respectiva 'gestão'. Esta pesquisa teve como objetivo avaliar as condições de uso atual do espaço público da rua nas áreas centrais, identificando as variáveis que acarretaram e acarretam sua depreciação acelerada e sua respectiva perda de função, para que se possam propor formas adequadas de aproveitamento e destinação desse espaço a toda a população. Observou-se que não há uma preocupação real em se criarem políticas públicas que possibilitem uma readequação dos espaços públicos nas áreas centrais, devolvendo-os a todos os cidadãos indistintamente, pois elas esbarram em prioridades que resguardam os valores dos grupos sociais de renda média e alta. Faz-se necessário, dessa forma, recompor os espaços destinados ao pedestre. Os órgãos públicos responsáveis pelo planejamento e gerenciamento de tráfego, como também pelo planejamento urbano, juntamente com a comunidade e pesquisadores de diversas áreas de conhecimento, devem criar um fórum de debate onde possam estabelecer novas formas de intervenções no espaço urbano, de modo que os aspectos técnicos, sociais, econômicos e culturais se integrem de forma a repensar a cidade a curto, médio e longo prazo. Nota-se, atualmente, em diversos municípios, um verdadeiro frenesi relativo às intervenções públicas, na tentativa de recuperar espaços históricos; porém, pode-se indagar se essas propostas de resgate da história, identidade e memória dos patrimônios não é uma necessidade de reafirmar o próprio sistema. A simples recuperação estética não leva a um resultado satisfatório; falta recuperar os símbolos historicamente importantes e significativos e devolver de fato o espaço público ao cidadão. A criação de vias exclusivas para pedestres, alargamento de calçadas, alterações físicas para circulação de portadores de deficiência física, ciclovias, canaletas exclusivas para ônibus, implementação de espaços adequados para o comércio informal, áreas de convivência e lazer, restaurantes populares e outras soluções podem ser implementadas, num processo de revitalização das áreas centrais, com o objetivo de tornar esse espaço um ambiente agradável a todos, devolvendo-o à população, considerando-se como vital a participação efetiva dos diversos agentes envolvidos. Diante disso, o espaço público da rua deve ser rediscutido de maneira a abarcar sua realidade histórico-social e cultural, sua construção subjetiva, uma espacialidade onde as pessoas se identificam por símbolos comuns, representações e mediações, para que se possa efetivamente torná-lo um espaço de sociabilidade, um espaço humanizado. / The emphasis in broaching a thesis subject which reflections and analysis deal whith the relationship between men and downtown areas, having the “street" as a reference, reflects a concern, as a urban space researcher, of a problem that grows in our cities, the gradual lost of recreational and social public spaces. This urban problematic has been growing for decades as the so called “common space" is rapidly depreciated and lost its functions, as a consequence of the “public men loss of importance" process and the growth of the private sphere in the urban areas, leading to a growing search of private spaces for shopping, leisure, culture and sports, therefore supporting the strong advance of the private iniciative in (re)adequacy the public space and its “management". This research had as objective the evaluation of the currently use of the public space in downtown areas of the city, identifying the variables that led and still lead to its fast depreciation and loss of function, therefore proposing adequated means of use and destination of this space for the hole population. It was observed that there is no real concearn in creating public policies that lead to a readaptation of the public space in the downtown areas, giving it back to all citizens, indistinctly, for those confront with priorities that preserve the values of the medium and high income groups. Therefore it's necessary to recompose the pedestrian public space. The public departments responsible for the transport planning and management, and also for the urban planing, should work together with the community and researchers of various areas of knowledge to create a forum where new forms of intervention in the urban space may be created, integrating technical, social, economical and cultural aspects and helping to rethink the city in short, medium and long terms. It is currently seen, in many cities, a great effort to recuperate the historical spaces; but it can be asked if those attempts of rescuing the history, the identity and the memory of this patrimony is not just a necessity of reassuring the system itself. The mere esthetical recuperation does not lead to a satisfactory result; it lacks the recuperation of the historically important and significant symbols and the real devolution of the public space to the citizens. The creation of pedestrian streets, the widening of sideways and its adequation to handicaps, bicycles streets, bus tracks, implementation of informal commerce spaces, sociability and leisure areas, popular restaurants and others solutions can be implemented, in a process of revitalizing downtown areas, with the objective of transforming this space in a pleasant ambient, giving it back to the population, considering as vital the effective participation of all involved agents. Considering that, the public space in the streets must be rediscussed in a search for its historical-social and cultural reality, its subjective construction, a place where people can identify with each other by common symbols, representations and mediations, so that it can be effectively transformed in a socializing space, a humanized space.

A ênfase em se abordar um tema de tese cujas reflexões e análises se pautam na relação entre o homem e o espaço nas áreas centrais, tendo a 'rua' como referência, reflete uma preocupação, enquanto estudioso do espaço urbano, de um problema cada vez maior em nossas cidades, a perda gradativa dos espaços públicos de circulação para a convivência, os encontros e a recreação. Essa problemática urbana vem se acirrando há várias décadas, em função da depreciação acelerada desses ambientes ditos 'comuns a todos', acompanhada da respectiva perda de sua função, ou inversão de funções, em consequência do processo de 'esvaziamento do homem público' e do correspondente alargamento da esfera privada no meio urbano, acarretando um incentivo à busca cada vez mais acentuada de espaços privados de consumo, lazer, cultura, práticas esportivas, como também respaldando o significativo avanço da iniciativa privada nas (re)adequações das formas espaciais públicas e sua respectiva 'gestão'. Esta pesquisa teve como objetivo avaliar as condições de uso atual do espaço público da rua nas áreas centrais, identificando as variáveis que acarretaram e acarretam sua depreciação acelerada e sua respectiva perda de função, para que se possam propor formas adequadas de aproveitamento e destinação desse espaço a toda a população. Observou-se que não há uma preocupação real em se criarem políticas públicas que possibilitem uma readequação dos espaços públicos nas áreas centrais, devolvendo-os a todos os cidadãos indistintamente, pois elas esbarram em prioridades que resguardam os valores dos grupos sociais de renda média e alta. Faz-se necessário, dessa forma, recompor os espaços destinados ao pedestre. Os órgãos públicos responsáveis pelo planejamento e gerenciamento de tráfego, como também pelo planejamento urbano, juntamente com a comunidade e pesquisadores de diversas áreas de conhecimento, devem criar um fórum de debate onde possam estabelecer novas formas de intervenções no espaço urbano, de modo que os aspectos técnicos, sociais, econômicos e culturais se integrem de forma a repensar a cidade a curto, médio e longo prazo. Nota-se, atualmente, em diversos municípios, um verdadeiro frenesi relativo às intervenções públicas, na tentativa de recuperar espaços históricos; porém, pode-se indagar se essas propostas de resgate da história, identidade e memória dos patrimônios não é uma necessidade de reafirmar o próprio sistema. A simples recuperação estética não leva a um resultado satisfatório; falta recuperar os símbolos historicamente importantes e significativos e devolver de fato o espaço público ao cidadão. A criação de vias exclusivas para pedestres, alargamento de calçadas, alterações físicas para circulação de portadores de deficiência física, ciclovias, canaletas exclusivas para ônibus, implementação de espaços adequados para o comércio informal, áreas de convivência e lazer, restaurantes populares e outras soluções podem ser implementadas, num processo de revitalização das áreas centrais, com o objetivo de tornar esse espaço um ambiente agradável a todos, devolvendo-o à população, considerando-se como vital a participação efetiva dos diversos agentes envolvidos. Diante disso, o espaço público da rua deve ser rediscutido de maneira a abarcar sua realidade histórico-social e cultural, sua construção subjetiva, uma espacialidade onde as pessoas se identificam por símbolos comuns, representações e mediações, para que se possa efetivamente torná-lo um espaço de sociabilidade, um espaço humanizado. / The emphasis in broaching a thesis subject which reflections and analysis deal whith the relationship between men and downtown areas, having the “street” as a reference, reflects a concern, as a urban space researcher, of a problem that grows in our cities, the gradual lost of recreational and social public spaces. This urban problematic has been growing for decades as the so called “common space” is rapidly depreciated and lost its functions, as a consequence of the “public men loss of importance” process and the growth of the private sphere in the urban areas, leading to a growing search of private spaces for shopping, leisure, culture and sports, therefore supporting the strong advance of the private iniciative in (re)adequacy the public space and its “management”. This research had as objective the evaluation of the currently use of the public space in downtown areas of the city, identifying the variables that led and still lead to its fast depreciation and loss of function, therefore proposing adequated means of use and destination of this space for the hole population. It was observed that there is no real concearn in creating public policies that lead to a readaptation of the public space in the downtown areas, giving it back to all citizens, indistinctly, for those confront with priorities that preserve the values of the medium and high income groups. Therefore it's necessary to recompose the pedestrian public space. The public departments responsible for the transport planning and management, and also for the urban planing, should work together with the community and researchers of various areas of knowledge to create a forum where new forms of intervention in the urban space may be created, integrating technical, social, economical and cultural aspects and helping to rethink the city in short, medium and long terms. It is currently seen, in many cities, a great effort to recuperate the historical spaces; but it can be asked if those attempts of rescuing the history, the identity and the memory of this patrimony is not just a necessity of reassuring the system itself. The mere esthetical recuperation does not lead to a satisfactory result; it lacks the recuperation of the historically important and significant symbols and the real devolution of the public space to the citizens. The creation of pedestrian streets, the widening of sideways and its adequation to handicaps, bicycles streets, bus tracks, implementation of informal commerce spaces, sociability and leisure areas, popular restaurants and others solutions can be implemented, in a process of revitalizing downtown areas, with the objective of transforming this space in a pleasant ambient, giving it back to the population, considering as vital the effective participation of all involved agents. Considering that, the public space in the streets must be rediscussed in a search for its historical-social and cultural reality, its subjective construction, a place where people can identify with each other by common symbols, representations and mediations, so that it can be effectively transformed in a socializing space, a humanized space.

Discute a construção de um conjunto de edifícios e galerias comerciais em meio ao processo de metropolização e modernização da cidade de São Paulo no século XX. Produtos de um momento de desenvolvimento acelerado da indústria imobiliária, no qual a verticalização na área central era incentivada e ao mesmo tempo controlada pela administração municipal, estes edifícios, datados dos anos 50 e 60 em sua maioria, foram empreendidos por grupos de investidores brasileiros associados a imigrantes europeus, escritórios de arquitetura e construtoras. Considerando sua origem histórica, ao investigar as referências européias, norte-americanas e principalmente a história paulistana, propõe-se a compreensão de sua produção pelo viés arquitetônico, social e mercadológico. O trabalho identifica as especificidades da construção dos edifícios e galerias comerciais resgatando o momento de constituição do centro novo como uma nova área de investimentos, em especial, no setor terciário. Contribui também para as pesquisas sobre os novos programas e novas tipologias ligadas às demandas da metrópole paulistana na segunda metade do século XX. / The construction of a set of commercial buildings and galleries is discussed as part of the metropolization and modernization of the city of São Paulo in the 20th century. Products of a period of accelerated development of the real estate industry, during which the verticalization in the downtown area was encouraged and at the same time controlled by the municipal administration, these buildings, most of them dating back to the 50 and 60\'s, were the enterprise of groups of brazilian investors associated with european immigrants, architectural offices, and builders. Considering their historical origin, when investigating the european and north american references and mainly the history of the city, we propose the understanding of their production from an architectural, social, and marketing viewpoint. The present work identifies the specificities of the construction of the commercial buildings and galleries by recovering the time when a new downtown area was constituted as a new area of investment, especially in the tertiary sector. It also contributes to research about the new programs and typologies linked to the demands of the São Paulo metropolis in the second half of the 20th century.

Discute a construção de um conjunto de edifícios e galerias comerciais em meio ao processo de metropolização e modernização da cidade de São Paulo no século XX. Produtos de um momento de desenvolvimento acelerado da indústria imobiliária, no qual a verticalização na área central era incentivada e ao mesmo tempo controlada pela administração municipal, estes edifícios, datados dos anos 50 e 60 em sua maioria, foram empreendidos por grupos de investidores brasileiros associados a imigrantes europeus, escritórios de arquitetura e construtoras. Considerando sua origem histórica, ao investigar as referências européias, norte-americanas e principalmente a história paulistana, propõe-se a compreensão de sua produção pelo viés arquitetônico, social e mercadológico. O trabalho identifica as especificidades da construção dos edifícios e galerias comerciais resgatando o momento de constituição do centro novo como uma nova área de investimentos, em especial, no setor terciário. Contribui também para as pesquisas sobre os novos programas e novas tipologias ligadas às demandas da metrópole paulistana na segunda metade do século XX. / The construction of a set of commercial buildings and galleries is discussed as part of the metropolization and modernization of the city of São Paulo in the 20th century. Products of a period of accelerated development of the real estate industry, during which the verticalization in the downtown area was encouraged and at the same time controlled by the municipal administration, these buildings, most of them dating back to the 50 and 60\'s, were the enterprise of groups of brazilian investors associated with european immigrants, architectural offices, and builders. Considering their historical origin, when investigating the european and north american references and mainly the history of the city, we propose the understanding of their production from an architectural, social, and marketing viewpoint. The present work identifies the specificities of the construction of the commercial buildings and galleries by recovering the time when a new downtown area was constituted as a new area of investment, especially in the tertiary sector. It also contributes to research about the new programs and typologies linked to the demands of the São Paulo metropolis in the second half of the 20th century.