Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / El presente trabajo caracteriza la problematica del desarrollo de proyectos inmobiliarios de rehabilitación patrimonial para vivienda desde la perspectiva del fi nanciamiento. A partir de un diagnóstico donde el principal escollo para el desarrollo de estos proyectos parece ser de orden financiero, aborda el tema definiendo y caracterizando las principales dimensiones del problema, inversión y deuda. Posteriormente, realiza un análisis de casos de diversa escala, donde caracteriza la dimensión financiera de este tipo particular de proyectos. A partir del análisis de casos se define y caracteriza cómo el problema del financiamiento efectivamente limita y complejiza el desarrollo de este tipo de proyectos, siendo una de las principales causas para su no desarrollo.

Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento hasta el 18/5/2020. / Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El presente trabajo muestra el desarrollo de un Plan de Negocios para remodelar y posteriormente arrendar un inmueble de conservación histórica ubicado en pleno centro cívico de Santiago, de data de construcción de 1910. Lo anterior se justifica en base al excelente emplazamiento de la propiedad, junto con una buena accesibilidad para el público, más el aporte al valor patrimonial del país, al velar por preservar una fachada de alto valor arquitectónico. La metodología aplicada fue la recomendada para un Plan de Negocios, en la cual se realizó un análisis detallado del mercado inmobiliario de Santiago Centro, del cual se determinó el mercado objetivo de Renta Inmobiliaria, enfocado en clientes de los rubros Educacional, Restaurant y Retail para ofrecer en arriendo la propiedad. Posteriormente se determinó la estrategia genérica de Diferenciación Enfocada como la más idónea para el proyecto, dado que el rubro de conservación histórica es un nicho específico dentro de la industria, con pocos competidores. Luego se generó el modelo de negocios bajo la metodología CANVAS, para posteriormente establecer en el Plan Operacional los planos, presupuestos y carta Gantt para cada una de las 3 alternativas. A su vez, se elaboró un plan comercial del tipo marketing táctico con el análisis de las 4 P, determinando en particular los precios para cada una de las alternativas. Finalmente, se eligió la estructura de recursos humanos más idónea para la etapa de proyecto, cuya duración total se estimó en 12 meses, y donde más de la mitad del tiempo de ejecución está constituido por las etapas de demolición y obra gruesa, respectivamente. Con lo anterior, se cataloga esta obra como de alta complejidad, para lo cual se recomienda contratar a mano de obra con alto nivel de experiencia. Luego de evaluar económicamente a nivel puro las 3 alternativas, se concluye que todas ellas son factibles económicamente, de las cuales se seleccionó la asociada a generar un espacio arrendable destinado al rubro Pub-Restaurant , cuyo VAN neto fue de UF 44.934, una TIR de 22,72%, y una tasa de descuento del 10% anual real. Esta alternativa contempla la remodelación de la fachada principal y la construcción de 4 pisos al interior que pueden albergar hasta 15 locales de este rubro. El análisis de sensibilidad posterior demostró que el proyecto es robusto ante variaciones combinadas del precio del arriendo y la inversión, pero con sensibilidad media a la vacancia de locales, cuyo rango se sitúa entre [0%;50%], para que el proyecto siga siendo rentable. Se recomienda al arrendador velar por un buen mix de locales, que ofrezcan productos de calidad al público, para que se genere lealtad al punto y aumente la demanda de locales en los pisos superiores, que son los últimos en arrendarse. Al evaluar el financiamiento, se obtienen resultados similares con las modalidades de crédito hipotecario y Leasing, con TIR financiadas de 61,43% y 61,48% respectivamente. Aunque el Leasing es levemente más rentable, se recomienda la opción de crédito hipotecario, por la flexibilidad en las condiciones de salida ante una potencial venta de la propiedad.

Postítulo Especialización en Conservación y Restauración Arquitectónica

Memoria para optar al título de Arquitecta / Los Mercados siempre han sido lugares turísticos de visita obligada para los turistas, se dice que, si no se ha visitado el mercado de una ciudad, no se le ha conocido del todo. Pero además los mercados son polos de desarrollo local y económico, en ellos la actividad de abasto y turismo son potenciadas como un espacio de ocio y esparcimiento, lo cual ayuda a revitalizar el comercio de las ciudades. Esto hace que aun sigan vigentes en la actualidad. En países europeos más desarrollados han comprendido el valor que poseen los mercados, y los han revitalizado exitosamente, atrayendo a turistas y nuevos usuarios. Otro ejemplo es Estados Unidos, que ha potenciado los Farmer´s Markets, mercados en los cuales la comercialización de productos se produce directamente entre el comprador y el productor. Ya sea un mercado de granjeros, o un edificio antiguo reconvertido a mercado gastronómico en medio de la ciudad, el foco está en la oferta, que contempla productos locales, gastronomía local de calidad, e incluso mercancías provenientes de distintas partes del globo. Todas estas experiencias culturales juntas configuran el potencial económico de los mercados.

Curso Especialización en Conservación y Restauración Arquitectónica

Tesis para optar al Grado de Magister en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / La presente investigación se aboca a analizar el caso de estudio del desarrollo de un Hotel Boutique a través del Reciclaje de un antiguo Galpón en la calle Chucre Manzur, en el barrio de Bellavista, Santiago. Para ello, en primer lugar se analiza la tipología de Hotel Boutique, a través de su origen, definición, del estudio de casos internacionales y nacionales, y de la norma vigente para este tipo de edificios en Chile Posteriormente se abarca la temática del patrimonio industrial arquitectónico y su potencial de revalorización a través del reciclaje de estas estructuras para uso de Hotel Boutique. Luego se investiga sobre el potencial del Barrio Bellavista como lugar para desarrollar un Hotel Boutique, a través de la revisión de su historia, equipamiento, accesibilidad, lugares y edificios de interés, entre otros. Así como el levantamiento de edificios industriales en el sector que podrían ser utilizados para albergar un Hotel de este tipo. Más adelante se investiga sobre la situación del turismo en Santiago y respecto a la actual demanda y oferta hotelera en el área de estudio. A partir de los antecedentes técnicos del edifico y del desarrollo de un anteproyecto, se realiza una evaluación económica del proyecto con un horizonte a 15 años, la cual permite concluir que el proyecto es factible y rentable.

Arquitecto / Como Tesis general del proyecto se plantea que es el rescate del patrimonio arquitectónico y urbano de Valparaíso, el medio a través del cual se puede llevar a cabo la revitalización de la ciudad, y por tanto, su deseada reactivación económica

Tesis para optar al Postítulo en Conservación y Restauración Arquitectónica / El ex-Teatro Av. Matta es un exponente de los teatros construidos en la década de 1920 y que aún se mantiene en funcionamiento. Este edificio fue construido en tres etapas, generando una secuencia de procesos constructivos, que se evidencia en la existencia de tres volúmenes -con su respectiva fachada y uso diferenciado-, diferencias de nivel, entre otras características relevantes. Producto de los cambios de uso que ha sufrido el edificio en diferentes épocas, además de los procesos constructivos, se han producido una serie de procesos de intervención para adaptar el edificio a nuevos usos. Estas intervenciones en general corresponden a espacios agregados en distintas épocas, para suplir las nuevas necesidades. Creado como teatro en la década de 1920, a mediados de los años ‘30 sobrelleva la adaptación para albergar funciones de cine cumpliendo por varias décadas una doble función como teatro y como cine. Después de su cese de funcionamiento como cine y caer en la subutilización y abandono, el edificio fue recuperado por una iglesia evangélica, que convierte al ex-Teatro Av. Matta en el Templo Matta de la Iglesia de Dios Autónoma. Este nuevo uso es compatible con la configuración del edificio, por lo que conserva los rasgos que evidencian su tipología de teatro, tanto en sus fachadas con la marquesina de acceso y ornamentos de máscaras y bufos, como en su composición interna, generando una serie de modificaciones menores, que no afectan su estructura ni tipo. La propuesta de Conservación y Restauración, si bien reconoce y mantiene el uso actual del edificio, también considera la posibilidad de que se geste un nuevo ciclo de transformación y consolidación del edificio, con su consecuente cambio de uso. Para esto, se propone un edificio “neutro”, que es más flexible y se adapta de mejor manera a los cambios de uso, requiriendo una menor cantidad de modificaciones para albergar la nueva función.

El monumento donde se sitúa el colegio 27 de diciembre es una de las edificaciones más notables de la ciudad de Lambayeque, por su pasado histórico cultural. Sin embargo, este se encuentra en mal estado de conservación debido al deterioro y abandono total en el que vive inmerso. Es por ello que la investigación planifica todo el proceso de intervención en esta pieza arquitectónica partiendo del análisis previo. El presente estudio contiene tres objetivos, los cuales pretenden ser los instrumentos para la recolección de datos y así poder darle un nuevo ciclo de vida al patrimonio. El primer objetivo es reconocer el objeto de estudio para diagnosticar el estado físico del monumento. Luego de haber reconocido, se valoran los elementos patrimoniales del monumento para determinar la importancia dentro de la ciudad. Por último, se desarrollará la propuesta arquitectónica en el monumento N° 329-86-ED, como Aulario Académico Cultural.

El Centro Histórico de Lima alberga una gran cantidad de edificios de valor monumental, protegidos, pero, en muchos casos, en estado de abandono o degrado. Uno de ellos es el edificio del antiguo colegio San José de Cluny que data del año 1890 y fue el primer colegio –internado fundado por la orden religiosa del mismo nombre. Se emplazaba en un terreno agrícola, que conforme avanzaba la expansión urbana de la ciudad, fue desapareciendo. El valor del edificio recae en su tipo de arquitectura e historia. Sus patios y galerías tienen características particulares que permitían que fueran ocupados de una manera muy activa. Sin embargo, este potencial queda desaprovechado y el edificio queda inmerso en una seria de problemáticas. El proyecto tiene como objetivo principal, poner en valor el edificio histórico y hacer que la vida de la calle ingrese a su interior, generando una experiencia distinta a la que suele suceder en el Centro Histórico. A través de tres estrategias que buscan evidenciar los elementos de mayor valor encontrados para enfatizar su vocación pública y orientada al aprendizaje. A partir de la intervención en el edificio histórico y sus patios, se generará un nuevo espacio de aprendizaje articulado con el espacio público que permitirá un lugar conectado a la ciudad, donde se pueda encontrar un entorno natural con sombra y en donde el espacio sea un recurso fundamental para el aprendizaje. De esta manera, la propuesta busca revertir la sensación de olvido hacia el patrimonio, poniendo en valor al edificio y haciéndolo re-aparecer en medio de la ciudad.