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Desarrollo inmobiliario de oficinas pequeñas y el estudio de viabilidad económica de un proyecto ubicado en el distrito de Santiago de SurcoCáceres Valcárcel, Gonzalo 29 November 2017 (has links)
El mercado inmobiliario de oficinas en el Perú ha tenido por mucho tiempo, como
característica principal, una gran oferta de oficinas prime, dirigida a las medianas y
grandes empresas y enfocada netamente en zonas financieras consolidadas.
Actualmente este panorama ha cambiado y se tiene un mayor dinamismo en la
oferta de oficinas sub-prime apostando por nuevos formatos en zonas en proceso
de consolidación. Sin embargo, este sector no está completamente definido por lo
cual es necesario hacer un estudio de oferta y demanda inmobiliaria.
Para ello primero se realizará un análisis de la situación financiera a nivel nacional
basado en información de libre circulación y se determinará cuáles son los factores
sociales, políticos y económicos que influyen en el desarrollo de la construcción de
edificaciones y específicamente, en el desarrollo de productos de oficinas.
Posteriormente, se realizará un estudio inmobiliario de oferta de oficinas en Lima
Metropolitana, identificando los diferentes tipos de mercados y nuevas tendencias
en los productos ofrecidos, basado en reportes emitidos por empresas consultoras
y contrastándolo con un estudio de mercado de elaboración propia. Los resultados
este estudio nos indican que se está generando un nuevo formato de oficinas de
áreas mixtas (desde 20m2 hasta 150m2) que, hasta la fecha, las consultoras las
incluyen en el sector sub-prime.
Para validar si este nuevo producto logrará tener un desarrollo constante en el
tiempo se realizará un estudio de demanda potencial, donde se determinará
cuantitativamente los m2 que podría llegar a cubrir este formato de oficinas según
el público objetivo.
Basado en estos resultados se ejecutará un proyecto inmobiliario que responda a
esta demanda y sea competitivo respecto a la oferta actual. En el proyecto se
desarrollarán todos los procesos relacionados a la gestión inmobiliaria, verificando
la factibilidad normativa, constructiva, comercial y viabilidad económica financiera,
considerando conclusiones de oportunidad, mejoras y amenazas, y, finalmente,
indicando que características debe tener un proyecto de este tipo para ser exitoso,
de acuerdo a todos los análisis realizados. / Tesis
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Diseño estructural de un edificio de oficinas en concreto armado de 6 pisos considerando dos tipos de suelosEstrada Porras, Franz, Orihuela Gonzales, Benazir 23 September 2016 (has links)
El siguiente proyecto tiene como objetivo analizar, diseñar en concreto armado y comparar
dos edificios de oficinas de 6 pisos con la misma arquitectura y ubicado en suelos con
diferentes capacidades portantes, 20Ton/m2 y 40Ton/m2.
El terreno del proyecto tiene una geometría rectangular de 475m2 de área, con 15.80m de
fachada y 30.0m de fondo.
El sistema estructural de ambos edificios está compuesto por placas, columnas y vigas de
concreto armado. El sistema de techado consta de losas macizas de 0.15m de espesor.
La cimentación se desarrolló con zapatas aisladas, conectadas y combinadas con una
profundidad de cimentación de -1.20 m. a partir del nivel de piso terminado del primer nivel.
Con los planos de arquitectura se hizo el predimensionamiento estructural y se definió la
estructura consistente en un sistema de muros estructurales.
El análisis sísmico se trabajó bajo las exigencias y estipulaciones que se indica en la Norma
Técnica E.030, de diseño sismorresistente. El modelo sísmico se realizó con el programa
ETABS, obteniéndose mediante este análisis la respuesta de la estructura ante el espectro
de pseudo-aceleraciones de donde se obtuvieron las solicitaciones sísmicas y gravitatorias
bajo las que se encuentra cada elemento.
Para losas, vigas y columnas el diseño en concreto armado se realizó por el método de
resistencia última, a excepción de algunos elementos que se diseñaron por capacidad por
ejemplo algunas vigas y las placas.
Los criterios de predimensionamiento para vigas y columnas, permitieron tener valores de
cuantías moderados, lográndose así evitar la congestión de acero de refuerzo. El criterio
para predimensionar los muros permitió controlar la deriva lateral y dotar a la edificación de
una rigidez adecuada.
Finalizado el diseño se procedió con el metrado de volumen de concreto y peso de acero,
para cada edificio, después se compararon estos valores. / Tesis
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Diseño estructural de un edificio de oficinas de cinco pisos ubicado en Cercado de LimaBustíos Vega, Carlos Javier 28 November 2017 (has links)
La presente tesis tiene como objetivo el diseño estructural de un edificio de oficinas de cinco pisos, ubicado en Cercado de Lima en Lima. Este se encuentra sobre un terreno de cimentación gravosa de
capacidad portante 4 kg/cm2. El edificio presentado será utilizado como espacio para oficinas y almacenes. En el primer piso se encuentra una zona de acceso de carga, de patio de maniobras, un espacio para la recepción, para un cuarto de basura y para los SS.HH. En el segundo piso se encuentra una sala privada de muestras, una sala de espera y una kitchenette. En el tercer piso se encuentra un pool de oficinas, una zona de directorio, gerencia y SS.HH. En el cuarto piso se encuentra un depósito de acabados, una sala de espera y una sala de archivos. En el quinto piso se encuentra un depósito de lámparas, una sala de espera y SS.HH. El ingreso a cada piso se puede realizar de dos maneras, a través del ascensor y la escalera central. Todos estos elementos de acceso parten del primer piso y van hasta la azotea. En los capítulos iniciales se desarrollará la introducción y un pre dimensionamiento de los distintos elementos estructurales tales como: losas macizas, vigas peraltadas, columnas, placas, escaleras y cimentaciones. Con estos elementos pre dimensionados se procederá, luego, a realizar el metrado de cargas. El sistema estructural del edificio está conformado por placas (muros de corte), columnas y vigas. Para los techos se usaron losas macizas armadas en dos sentidos, las cuales funcionan como diafragmas rígidos en cada piso del edificio. La cimentación está conformada de cimientos corridos, zapatas aisladas y vigas de cimentación. Ya estructurada la edificación, se realizará el prototipo del edificio empleando el programa ETABS, con el cual se efectuará el análisis de cargas de gravedad y de cargas de sismo, donde se podrá verificar que la estructura cumpla con todo lo dispuesto en el RNE. Finalmente, se procede a diseñar las losas macizas, las vigas, las columnas, las placas, y las cimentaciones para, de esta manera, poder elaborar los planos de estructuras. / Tesis
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DOMINIUM : Análisis y propuesta para un complejo de oficinas de formato mixto en MirafloresQuiroga Robles, Mariano 27 March 2018 (has links)
La presente tesis comprende el análisis y propuesta para un complejo de
oficinas de formato mixto en Miraflores, en la zona más céntrica y de mayor
dinamismo de lo que se conoce como “Lima Moderna” y de la ciudad en general.
Ante un periodo de pausa en el crecimiento económico del país y el
estancamiento del modelo del negocio inmobiliario local actual, este proyecto
busca renovar el mercado y la forma en la que se han venido pensando y
haciendo los modelos de desarrollo de proyectos en todas sus capas; así como
mejorar la calidad de vida de las personas de la ciudad de Lima, y aportar
urbanísticamente a mejorar la situación de caos que se vive día a día en ella.
En esa línea, no se han detectado productos que ofrezcan un formato
novedoso que permita tener una armonía entre la vida privada y el trabajo.
Asimismo, el mercado de oficinas prime, ofrece amenities que no llegan
necesariamente a cumplir con los estándares que realmente se requieren para
poder considerar a los edificios como de esa clasificación y no necesariamente
considera el modelo de alquiler de oficinas desde un inicio. En ese sentido, el
presente estudio plantea analizar e identificar factores críticos que permitan
sustentar esta propuesta.
Para poder lograr este propósito, se hace un estudio de la situación actual
mundial y nacional, un estudio del mercado de oficinas en Lima, un análisis de
la segmentación y target al cual debe ir enfocado el proyecto, así como una
propuesta de posicionamiento para optimizar al máximo el value a ofrecer.
Luego de realizada la etapa de estudio, se llega a un marketing mix que nos
hace afinar el producto hasta obtener un proyecto consistente en una torre de
oficinas nivel A+ en el frente principal, a la Av. Ricardo Palma, y un edificio de
menor escala hacia la parte posterior, en donde se pueda desarrollar un complejo
de viviendas oficina, a manera de las denominadas “Small Offices Home Office”
(SOHO), que puedan servir a las empresas de la torre principal y sean un producto complementario a este y, a la vez, sustituto a los pequeños espacios
de oficina que los emprendedores, microempresarios, artistas u otros, vienen
alquilando o comprando en simultaneo al pago o renta de su casa.
Este mix, de 48 SOHOS y 80 Oficinas, es complementado por un zócalo
comercial de 14 locales hacia la calle y un área de servicios comunes que sirva
de base de ambos edificios, propone ser un formato interesante y novedoso para
el desarrollo de la ciudad y la apertura a un nuevo mercado que actualmente
está desatendido.
Una vez definido el producto, se realiza un análisis económico financiero
preparado ad hoc, en donde se plantean tres alternativas con distintas
estructuras de negocio. Estas alternativas son de venta total de los inmuebles,
una segunda de venta de los SOHO y renta total de las oficinas y los locales
comerciales, y una última con venta de las SOHO y venta/alquiler al 50% de las
oficinas y los locales comerciales.
Estos modelos, en distintas situaciones de estrés, permitirán identificar
cuáles son las variables críticas, los umbrales máximos y mínimos de estas, y
estimar las distintas rentabilidades que ayudarán a tomar las mejores decisiones
para los participantes del negocio en las diferentes circunstancias que pudiesen
existir. Estas alternativas no son excluyentes entre sí, sino que permiten prever
los diferentes escenarios a los cuales se podría enfrentar el proyecto.
Con todo esto, se busca iniciar un modelo de negocio innovador y disruptivo
a lo que tradicionalmente se viene ofreciendo en el mercado inmobiliario
nacional, que obtenga no solo la satisfacción de los clientes y los stakeholders
(accionistas y asociados), sino también del público en general, pudiendo servir
de base para modelos pseudo-replicables en el futuro (en el sentido que deberán
re-inventarse en cierta medida) con antecedentes exitosos. / Tesis
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Diseño estructural de un edificio de oficinas en concreto armado de 6 pisos considerando dos tipos de suelosEstrada Porras, Franz, Orihuela Gonzales, Benazir 23 September 2016 (has links)
El siguiente proyecto tiene como objetivo analizar, diseñar en concreto armado y comparar
dos edificios de oficinas de 6 pisos con la misma arquitectura y ubicado en suelos con
diferentes capacidades portantes, 20Ton/m2 y 40Ton/m2.
El terreno del proyecto tiene una geometría rectangular de 475m2 de área, con 15.80m de
fachada y 30.0m de fondo.
El sistema estructural de ambos edificios está compuesto por placas, columnas y vigas de
concreto armado. El sistema de techado consta de losas macizas de 0.15m de espesor.
La cimentación se desarrolló con zapatas aisladas, conectadas y combinadas con una
profundidad de cimentación de -1.20 m. a partir del nivel de piso terminado del primer nivel.
Con los planos de arquitectura se hizo el predimensionamiento estructural y se definió la
estructura consistente en un sistema de muros estructurales.
El análisis sísmico se trabajó bajo las exigencias y estipulaciones que se indica en la Norma
Técnica E.030, de diseño sismorresistente. El modelo sísmico se realizó con el programa
ETABS, obteniéndose mediante este análisis la respuesta de la estructura ante el espectro
de pseudo-aceleraciones de donde se obtuvieron las solicitaciones sísmicas y gravitatorias
bajo las que se encuentra cada elemento.
Para losas, vigas y columnas el diseño en concreto armado se realizó por el método de
resistencia última, a excepción de algunos elementos que se diseñaron por capacidad por
ejemplo algunas vigas y las placas.
Los criterios de predimensionamiento para vigas y columnas, permitieron tener valores de
cuantías moderados, lográndose así evitar la congestión de acero de refuerzo. El criterio
para predimensionar los muros permitió controlar la deriva lateral y dotar a la edificación de
una rigidez adecuada.
Finalizado el diseño se procedió con el metrado de volumen de concreto y peso de acero,
para cada edificio, después se compararon estos valores.
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Desarrollo inmobiliario de oficinas pequeñas y el estudio de viabilidad económica de un proyecto ubicado en el distrito de Santiago de SurcoCáceres Valcárcel, Gonzalo 29 November 2017 (has links)
El mercado inmobiliario de oficinas en el Perú ha tenido por mucho tiempo, como
característica principal, una gran oferta de oficinas prime, dirigida a las medianas y
grandes empresas y enfocada netamente en zonas financieras consolidadas.
Actualmente este panorama ha cambiado y se tiene un mayor dinamismo en la
oferta de oficinas sub-prime apostando por nuevos formatos en zonas en proceso
de consolidación. Sin embargo, este sector no está completamente definido por lo
cual es necesario hacer un estudio de oferta y demanda inmobiliaria.
Para ello primero se realizará un análisis de la situación financiera a nivel nacional
basado en información de libre circulación y se determinará cuáles son los factores
sociales, políticos y económicos que influyen en el desarrollo de la construcción de
edificaciones y específicamente, en el desarrollo de productos de oficinas.
Posteriormente, se realizará un estudio inmobiliario de oferta de oficinas en Lima
Metropolitana, identificando los diferentes tipos de mercados y nuevas tendencias
en los productos ofrecidos, basado en reportes emitidos por empresas consultoras
y contrastándolo con un estudio de mercado de elaboración propia. Los resultados
este estudio nos indican que se está generando un nuevo formato de oficinas de
áreas mixtas (desde 20m2 hasta 150m2) que, hasta la fecha, las consultoras las
incluyen en el sector sub-prime.
Para validar si este nuevo producto logrará tener un desarrollo constante en el
tiempo se realizará un estudio de demanda potencial, donde se determinará
cuantitativamente los m2 que podría llegar a cubrir este formato de oficinas según
el público objetivo.
Basado en estos resultados se ejecutará un proyecto inmobiliario que responda a
esta demanda y sea competitivo respecto a la oferta actual. En el proyecto se
desarrollarán todos los procesos relacionados a la gestión inmobiliaria, verificando
la factibilidad normativa, constructiva, comercial y viabilidad económica financiera,
considerando conclusiones de oportunidad, mejoras y amenazas, y, finalmente,
indicando que características debe tener un proyecto de este tipo para ser exitoso,
de acuerdo a todos los análisis realizados.
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DOMINIUM : Análisis y propuesta para un complejo de oficinas de formato mixto en MirafloresQuiroga Robles, Mariano 27 March 2018 (has links)
La presente tesis comprende el análisis y propuesta para un complejo de
oficinas de formato mixto en Miraflores, en la zona más céntrica y de mayor
dinamismo de lo que se conoce como “Lima Moderna” y de la ciudad en general.
Ante un periodo de pausa en el crecimiento económico del país y el
estancamiento del modelo del negocio inmobiliario local actual, este proyecto
busca renovar el mercado y la forma en la que se han venido pensando y
haciendo los modelos de desarrollo de proyectos en todas sus capas; así como
mejorar la calidad de vida de las personas de la ciudad de Lima, y aportar
urbanísticamente a mejorar la situación de caos que se vive día a día en ella.
En esa línea, no se han detectado productos que ofrezcan un formato
novedoso que permita tener una armonía entre la vida privada y el trabajo.
Asimismo, el mercado de oficinas prime, ofrece amenities que no llegan
necesariamente a cumplir con los estándares que realmente se requieren para
poder considerar a los edificios como de esa clasificación y no necesariamente
considera el modelo de alquiler de oficinas desde un inicio. En ese sentido, el
presente estudio plantea analizar e identificar factores críticos que permitan
sustentar esta propuesta.
Para poder lograr este propósito, se hace un estudio de la situación actual
mundial y nacional, un estudio del mercado de oficinas en Lima, un análisis de
la segmentación y target al cual debe ir enfocado el proyecto, así como una
propuesta de posicionamiento para optimizar al máximo el value a ofrecer.
Luego de realizada la etapa de estudio, se llega a un marketing mix que nos
hace afinar el producto hasta obtener un proyecto consistente en una torre de
oficinas nivel A+ en el frente principal, a la Av. Ricardo Palma, y un edificio de
menor escala hacia la parte posterior, en donde se pueda desarrollar un complejo
de viviendas oficina, a manera de las denominadas “Small Offices Home Office”
(SOHO), que puedan servir a las empresas de la torre principal y sean un producto complementario a este y, a la vez, sustituto a los pequeños espacios
de oficina que los emprendedores, microempresarios, artistas u otros, vienen
alquilando o comprando en simultaneo al pago o renta de su casa.
Este mix, de 48 SOHOS y 80 Oficinas, es complementado por un zócalo
comercial de 14 locales hacia la calle y un área de servicios comunes que sirva
de base de ambos edificios, propone ser un formato interesante y novedoso para
el desarrollo de la ciudad y la apertura a un nuevo mercado que actualmente
está desatendido.
Una vez definido el producto, se realiza un análisis económico financiero
preparado ad hoc, en donde se plantean tres alternativas con distintas
estructuras de negocio. Estas alternativas son de venta total de los inmuebles,
una segunda de venta de los SOHO y renta total de las oficinas y los locales
comerciales, y una última con venta de las SOHO y venta/alquiler al 50% de las
oficinas y los locales comerciales.
Estos modelos, en distintas situaciones de estrés, permitirán identificar
cuáles son las variables críticas, los umbrales máximos y mínimos de estas, y
estimar las distintas rentabilidades que ayudarán a tomar las mejores decisiones
para los participantes del negocio en las diferentes circunstancias que pudiesen
existir. Estas alternativas no son excluyentes entre sí, sino que permiten prever
los diferentes escenarios a los cuales se podría enfrentar el proyecto.
Con todo esto, se busca iniciar un modelo de negocio innovador y disruptivo
a lo que tradicionalmente se viene ofreciendo en el mercado inmobiliario
nacional, que obtenga no solo la satisfacción de los clientes y los stakeholders
(accionistas y asociados), sino también del público en general, pudiendo servir
de base para modelos pseudo-replicables en el futuro (en el sentido que deberán
re-inventarse en cierta medida) con antecedentes exitosos. / Tesis
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Diseño estructural de un edificio de oficinas de cinco pisos ubicado en Cercado de LimaBustíos Vega, Carlos Javier 28 November 2017 (has links)
La presente tesis tiene como objetivo el diseño estructural de un edificio de oficinas de cinco pisos, ubicado en Cercado de Lima en Lima. Este se encuentra sobre un terreno de cimentación gravosa de
capacidad portante 4 kg/cm2. El edificio presentado será utilizado como espacio para oficinas y almacenes. En el primer piso se encuentra una zona de acceso de carga, de patio de maniobras, un espacio para la recepción, para un cuarto de basura y para los SS.HH. En el segundo piso se encuentra una sala privada de muestras, una sala de espera y una kitchenette. En el tercer piso se encuentra un pool de oficinas, una zona de directorio, gerencia y SS.HH. En el cuarto piso se encuentra un depósito de acabados, una sala de espera y una sala de archivos. En el quinto piso se encuentra un depósito de lámparas, una sala de espera y SS.HH. El ingreso a cada piso se puede realizar de dos maneras, a través del ascensor y la escalera central. Todos estos elementos de acceso parten del primer piso y van hasta la azotea. En los capítulos iniciales se desarrollará la introducción y un pre dimensionamiento de los distintos elementos estructurales tales como: losas macizas, vigas peraltadas, columnas, placas, escaleras y cimentaciones. Con estos elementos pre dimensionados se procederá, luego, a realizar el metrado de cargas. El sistema estructural del edificio está conformado por placas (muros de corte), columnas y vigas. Para los techos se usaron losas macizas armadas en dos sentidos, las cuales funcionan como diafragmas rígidos en cada piso del edificio. La cimentación está conformada de cimientos corridos, zapatas aisladas y vigas de cimentación. Ya estructurada la edificación, se realizará el prototipo del edificio empleando el programa ETABS, con el cual se efectuará el análisis de cargas de gravedad y de cargas de sismo, donde se podrá verificar que la estructura cumpla con todo lo dispuesto en el RNE. Finalmente, se procede a diseñar las losas macizas, las vigas, las columnas, las placas, y las cimentaciones para, de esta manera, poder elaborar los planos de estructuras.
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