El mercado inmobiliario de oficinas en el Perú ha tenido por mucho tiempo, como característica principal, una gran oferta de oficinas prime, dirigida a las medianas y grandes empresas y enfocada netamente en zonas financieras consolidadas. Actualmente este panorama ha cambiado y se tiene un mayor dinamismo en la oferta de oficinas sub-prime apostando por nuevos formatos en zonas en proceso de consolidación. Sin embargo, este sector no está completamente definido por lo cual es necesario hacer un estudio de oferta y demanda inmobiliaria. Para ello primero se realizará un análisis de la situación financiera a nivel nacional basado en información de libre circulación y se determinará cuáles son los factores sociales, políticos y económicos que influyen en el desarrollo de la construcción de edificaciones y específicamente, en el desarrollo de productos de oficinas. Posteriormente, se realizará un estudio inmobiliario de oferta de oficinas en Lima Metropolitana, identificando los diferentes tipos de mercados y nuevas tendencias en los productos ofrecidos, basado en reportes emitidos por empresas consultoras y contrastándolo con un estudio de mercado de elaboración propia. Los resultados este estudio nos indican que se está generando un nuevo formato de oficinas de áreas mixtas (desde 20m2 hasta 150m2) que, hasta la fecha, las consultoras las incluyen en el sector sub-prime. Para validar si este nuevo producto logrará tener un desarrollo constante en el tiempo se realizará un estudio de demanda potencial, donde se determinará cuantitativamente los m2 que podría llegar a cubrir este formato de oficinas según el público objetivo. Basado en estos resultados se ejecutará un proyecto inmobiliario que responda a esta demanda y sea competitivo respecto a la oferta actual. En el proyecto se desarrollarán todos los procesos relacionados a la gestión inmobiliaria, verificando la factibilidad normativa, constructiva, comercial y viabilidad económica financiera, considerando conclusiones de oportunidad, mejoras y amenazas, y, finalmente, indicando que características debe tener un proyecto de este tipo para ser exitoso, de acuerdo a todos los análisis realizados. / Tesis

El siguiente proyecto tiene como objetivo analizar, diseñar en concreto armado y comparar dos edificios de oficinas de 6 pisos con la misma arquitectura y ubicado en suelos con diferentes capacidades portantes, 20Ton/m2 y 40Ton/m2. El terreno del proyecto tiene una geometría rectangular de 475m2 de área, con 15.80m de fachada y 30.0m de fondo. El sistema estructural de ambos edificios está compuesto por placas, columnas y vigas de concreto armado. El sistema de techado consta de losas macizas de 0.15m de espesor. La cimentación se desarrolló con zapatas aisladas, conectadas y combinadas con una profundidad de cimentación de -1.20 m. a partir del nivel de piso terminado del primer nivel. Con los planos de arquitectura se hizo el predimensionamiento estructural y se definió la estructura consistente en un sistema de muros estructurales. El análisis sísmico se trabajó bajo las exigencias y estipulaciones que se indica en la Norma Técnica E.030, de diseño sismorresistente. El modelo sísmico se realizó con el programa ETABS, obteniéndose mediante este análisis la respuesta de la estructura ante el espectro de pseudo-aceleraciones de donde se obtuvieron las solicitaciones sísmicas y gravitatorias bajo las que se encuentra cada elemento. Para losas, vigas y columnas el diseño en concreto armado se realizó por el método de resistencia última, a excepción de algunos elementos que se diseñaron por capacidad por ejemplo algunas vigas y las placas. Los criterios de predimensionamiento para vigas y columnas, permitieron tener valores de cuantías moderados, lográndose así evitar la congestión de acero de refuerzo. El criterio para predimensionar los muros permitió controlar la deriva lateral y dotar a la edificación de una rigidez adecuada. Finalizado el diseño se procedió con el metrado de volumen de concreto y peso de acero, para cada edificio, después se compararon estos valores. / Tesis

La presente tesis tiene como objetivo el diseño estructural de un edificio de oficinas de cinco pisos, ubicado en Cercado de Lima en Lima. Este se encuentra sobre un terreno de cimentación gravosa de capacidad portante 4 kg/cm2. El edificio presentado será utilizado como espacio para oficinas y almacenes. En el primer piso se encuentra una zona de acceso de carga, de patio de maniobras, un espacio para la recepción, para un cuarto de basura y para los SS.HH. En el segundo piso se encuentra una sala privada de muestras, una sala de espera y una kitchenette. En el tercer piso se encuentra un pool de oficinas, una zona de directorio, gerencia y SS.HH. En el cuarto piso se encuentra un depósito de acabados, una sala de espera y una sala de archivos. En el quinto piso se encuentra un depósito de lámparas, una sala de espera y SS.HH. El ingreso a cada piso se puede realizar de dos maneras, a través del ascensor y la escalera central. Todos estos elementos de acceso parten del primer piso y van hasta la azotea. En los capítulos iniciales se desarrollará la introducción y un pre dimensionamiento de los distintos elementos estructurales tales como: losas macizas, vigas peraltadas, columnas, placas, escaleras y cimentaciones. Con estos elementos pre dimensionados se procederá, luego, a realizar el metrado de cargas. El sistema estructural del edificio está conformado por placas (muros de corte), columnas y vigas. Para los techos se usaron losas macizas armadas en dos sentidos, las cuales funcionan como diafragmas rígidos en cada piso del edificio. La cimentación está conformada de cimientos corridos, zapatas aisladas y vigas de cimentación. Ya estructurada la edificación, se realizará el prototipo del edificio empleando el programa ETABS, con el cual se efectuará el análisis de cargas de gravedad y de cargas de sismo, donde se podrá verificar que la estructura cumpla con todo lo dispuesto en el RNE. Finalmente, se procede a diseñar las losas macizas, las vigas, las columnas, las placas, y las cimentaciones para, de esta manera, poder elaborar los planos de estructuras. / Tesis

La presente tesis comprende el análisis y propuesta para un complejo de oficinas de formato mixto en Miraflores, en la zona más céntrica y de mayor dinamismo de lo que se conoce como “Lima Moderna” y de la ciudad en general. Ante un periodo de pausa en el crecimiento económico del país y el estancamiento del modelo del negocio inmobiliario local actual, este proyecto busca renovar el mercado y la forma en la que se han venido pensando y haciendo los modelos de desarrollo de proyectos en todas sus capas; así como mejorar la calidad de vida de las personas de la ciudad de Lima, y aportar urbanísticamente a mejorar la situación de caos que se vive día a día en ella. En esa línea, no se han detectado productos que ofrezcan un formato novedoso que permita tener una armonía entre la vida privada y el trabajo. Asimismo, el mercado de oficinas prime, ofrece amenities que no llegan necesariamente a cumplir con los estándares que realmente se requieren para poder considerar a los edificios como de esa clasificación y no necesariamente considera el modelo de alquiler de oficinas desde un inicio. En ese sentido, el presente estudio plantea analizar e identificar factores críticos que permitan sustentar esta propuesta. Para poder lograr este propósito, se hace un estudio de la situación actual mundial y nacional, un estudio del mercado de oficinas en Lima, un análisis de la segmentación y target al cual debe ir enfocado el proyecto, así como una propuesta de posicionamiento para optimizar al máximo el value a ofrecer. Luego de realizada la etapa de estudio, se llega a un marketing mix que nos hace afinar el producto hasta obtener un proyecto consistente en una torre de oficinas nivel A+ en el frente principal, a la Av. Ricardo Palma, y un edificio de menor escala hacia la parte posterior, en donde se pueda desarrollar un complejo de viviendas oficina, a manera de las denominadas “Small Offices Home Office” (SOHO), que puedan servir a las empresas de la torre principal y sean un producto complementario a este y, a la vez, sustituto a los pequeños espacios de oficina que los emprendedores, microempresarios, artistas u otros, vienen alquilando o comprando en simultaneo al pago o renta de su casa. Este mix, de 48 SOHOS y 80 Oficinas, es complementado por un zócalo comercial de 14 locales hacia la calle y un área de servicios comunes que sirva de base de ambos edificios, propone ser un formato interesante y novedoso para el desarrollo de la ciudad y la apertura a un nuevo mercado que actualmente está desatendido. Una vez definido el producto, se realiza un análisis económico financiero preparado ad hoc, en donde se plantean tres alternativas con distintas estructuras de negocio. Estas alternativas son de venta total de los inmuebles, una segunda de venta de los SOHO y renta total de las oficinas y los locales comerciales, y una última con venta de las SOHO y venta/alquiler al 50% de las oficinas y los locales comerciales. Estos modelos, en distintas situaciones de estrés, permitirán identificar cuáles son las variables críticas, los umbrales máximos y mínimos de estas, y estimar las distintas rentabilidades que ayudarán a tomar las mejores decisiones para los participantes del negocio en las diferentes circunstancias que pudiesen existir. Estas alternativas no son excluyentes entre sí, sino que permiten prever los diferentes escenarios a los cuales se podría enfrentar el proyecto. Con todo esto, se busca iniciar un modelo de negocio innovador y disruptivo a lo que tradicionalmente se viene ofreciendo en el mercado inmobiliario nacional, que obtenga no solo la satisfacción de los clientes y los stakeholders (accionistas y asociados), sino también del público en general, pudiendo servir de base para modelos pseudo-replicables en el futuro (en el sentido que deberán re-inventarse en cierta medida) con antecedentes exitosos. / Tesis

El siguiente proyecto tiene como objetivo analizar, diseñar en concreto armado y comparar dos edificios de oficinas de 6 pisos con la misma arquitectura y ubicado en suelos con diferentes capacidades portantes, 20Ton/m2 y 40Ton/m2. El terreno del proyecto tiene una geometría rectangular de 475m2 de área, con 15.80m de fachada y 30.0m de fondo. El sistema estructural de ambos edificios está compuesto por placas, columnas y vigas de concreto armado. El sistema de techado consta de losas macizas de 0.15m de espesor. La cimentación se desarrolló con zapatas aisladas, conectadas y combinadas con una profundidad de cimentación de -1.20 m. a partir del nivel de piso terminado del primer nivel. Con los planos de arquitectura se hizo el predimensionamiento estructural y se definió la estructura consistente en un sistema de muros estructurales. El análisis sísmico se trabajó bajo las exigencias y estipulaciones que se indica en la Norma Técnica E.030, de diseño sismorresistente. El modelo sísmico se realizó con el programa ETABS, obteniéndose mediante este análisis la respuesta de la estructura ante el espectro de pseudo-aceleraciones de donde se obtuvieron las solicitaciones sísmicas y gravitatorias bajo las que se encuentra cada elemento. Para losas, vigas y columnas el diseño en concreto armado se realizó por el método de resistencia última, a excepción de algunos elementos que se diseñaron por capacidad por ejemplo algunas vigas y las placas. Los criterios de predimensionamiento para vigas y columnas, permitieron tener valores de cuantías moderados, lográndose así evitar la congestión de acero de refuerzo. El criterio para predimensionar los muros permitió controlar la deriva lateral y dotar a la edificación de una rigidez adecuada. Finalizado el diseño se procedió con el metrado de volumen de concreto y peso de acero, para cada edificio, después se compararon estos valores.

El mercado inmobiliario de oficinas en el Perú ha tenido por mucho tiempo, como característica principal, una gran oferta de oficinas prime, dirigida a las medianas y grandes empresas y enfocada netamente en zonas financieras consolidadas. Actualmente este panorama ha cambiado y se tiene un mayor dinamismo en la oferta de oficinas sub-prime apostando por nuevos formatos en zonas en proceso de consolidación. Sin embargo, este sector no está completamente definido por lo cual es necesario hacer un estudio de oferta y demanda inmobiliaria. Para ello primero se realizará un análisis de la situación financiera a nivel nacional basado en información de libre circulación y se determinará cuáles son los factores sociales, políticos y económicos que influyen en el desarrollo de la construcción de edificaciones y específicamente, en el desarrollo de productos de oficinas. Posteriormente, se realizará un estudio inmobiliario de oferta de oficinas en Lima Metropolitana, identificando los diferentes tipos de mercados y nuevas tendencias en los productos ofrecidos, basado en reportes emitidos por empresas consultoras y contrastándolo con un estudio de mercado de elaboración propia. Los resultados este estudio nos indican que se está generando un nuevo formato de oficinas de áreas mixtas (desde 20m2 hasta 150m2) que, hasta la fecha, las consultoras las incluyen en el sector sub-prime. Para validar si este nuevo producto logrará tener un desarrollo constante en el tiempo se realizará un estudio de demanda potencial, donde se determinará cuantitativamente los m2 que podría llegar a cubrir este formato de oficinas según el público objetivo. Basado en estos resultados se ejecutará un proyecto inmobiliario que responda a esta demanda y sea competitivo respecto a la oferta actual. En el proyecto se desarrollarán todos los procesos relacionados a la gestión inmobiliaria, verificando la factibilidad normativa, constructiva, comercial y viabilidad económica financiera, considerando conclusiones de oportunidad, mejoras y amenazas, y, finalmente, indicando que características debe tener un proyecto de este tipo para ser exitoso, de acuerdo a todos los análisis realizados.

La presente tesis comprende el análisis y propuesta para un complejo de oficinas de formato mixto en Miraflores, en la zona más céntrica y de mayor dinamismo de lo que se conoce como “Lima Moderna” y de la ciudad en general. Ante un periodo de pausa en el crecimiento económico del país y el estancamiento del modelo del negocio inmobiliario local actual, este proyecto busca renovar el mercado y la forma en la que se han venido pensando y haciendo los modelos de desarrollo de proyectos en todas sus capas; así como mejorar la calidad de vida de las personas de la ciudad de Lima, y aportar urbanísticamente a mejorar la situación de caos que se vive día a día en ella. En esa línea, no se han detectado productos que ofrezcan un formato novedoso que permita tener una armonía entre la vida privada y el trabajo. Asimismo, el mercado de oficinas prime, ofrece amenities que no llegan necesariamente a cumplir con los estándares que realmente se requieren para poder considerar a los edificios como de esa clasificación y no necesariamente considera el modelo de alquiler de oficinas desde un inicio. En ese sentido, el presente estudio plantea analizar e identificar factores críticos que permitan sustentar esta propuesta. Para poder lograr este propósito, se hace un estudio de la situación actual mundial y nacional, un estudio del mercado de oficinas en Lima, un análisis de la segmentación y target al cual debe ir enfocado el proyecto, así como una propuesta de posicionamiento para optimizar al máximo el value a ofrecer. Luego de realizada la etapa de estudio, se llega a un marketing mix que nos hace afinar el producto hasta obtener un proyecto consistente en una torre de oficinas nivel A+ en el frente principal, a la Av. Ricardo Palma, y un edificio de menor escala hacia la parte posterior, en donde se pueda desarrollar un complejo de viviendas oficina, a manera de las denominadas “Small Offices Home Office” (SOHO), que puedan servir a las empresas de la torre principal y sean un producto complementario a este y, a la vez, sustituto a los pequeños espacios de oficina que los emprendedores, microempresarios, artistas u otros, vienen alquilando o comprando en simultaneo al pago o renta de su casa. Este mix, de 48 SOHOS y 80 Oficinas, es complementado por un zócalo comercial de 14 locales hacia la calle y un área de servicios comunes que sirva de base de ambos edificios, propone ser un formato interesante y novedoso para el desarrollo de la ciudad y la apertura a un nuevo mercado que actualmente está desatendido. Una vez definido el producto, se realiza un análisis económico financiero preparado ad hoc, en donde se plantean tres alternativas con distintas estructuras de negocio. Estas alternativas son de venta total de los inmuebles, una segunda de venta de los SOHO y renta total de las oficinas y los locales comerciales, y una última con venta de las SOHO y venta/alquiler al 50% de las oficinas y los locales comerciales. Estos modelos, en distintas situaciones de estrés, permitirán identificar cuáles son las variables críticas, los umbrales máximos y mínimos de estas, y estimar las distintas rentabilidades que ayudarán a tomar las mejores decisiones para los participantes del negocio en las diferentes circunstancias que pudiesen existir. Estas alternativas no son excluyentes entre sí, sino que permiten prever los diferentes escenarios a los cuales se podría enfrentar el proyecto. Con todo esto, se busca iniciar un modelo de negocio innovador y disruptivo a lo que tradicionalmente se viene ofreciendo en el mercado inmobiliario nacional, que obtenga no solo la satisfacción de los clientes y los stakeholders (accionistas y asociados), sino también del público en general, pudiendo servir de base para modelos pseudo-replicables en el futuro (en el sentido que deberán re-inventarse en cierta medida) con antecedentes exitosos. / Tesis

La presente tesis tiene como objetivo el diseño estructural de un edificio de oficinas de cinco pisos, ubicado en Cercado de Lima en Lima. Este se encuentra sobre un terreno de cimentación gravosa de capacidad portante 4 kg/cm2. El edificio presentado será utilizado como espacio para oficinas y almacenes. En el primer piso se encuentra una zona de acceso de carga, de patio de maniobras, un espacio para la recepción, para un cuarto de basura y para los SS.HH. En el segundo piso se encuentra una sala privada de muestras, una sala de espera y una kitchenette. En el tercer piso se encuentra un pool de oficinas, una zona de directorio, gerencia y SS.HH. En el cuarto piso se encuentra un depósito de acabados, una sala de espera y una sala de archivos. En el quinto piso se encuentra un depósito de lámparas, una sala de espera y SS.HH. El ingreso a cada piso se puede realizar de dos maneras, a través del ascensor y la escalera central. Todos estos elementos de acceso parten del primer piso y van hasta la azotea. En los capítulos iniciales se desarrollará la introducción y un pre dimensionamiento de los distintos elementos estructurales tales como: losas macizas, vigas peraltadas, columnas, placas, escaleras y cimentaciones. Con estos elementos pre dimensionados se procederá, luego, a realizar el metrado de cargas. El sistema estructural del edificio está conformado por placas (muros de corte), columnas y vigas. Para los techos se usaron losas macizas armadas en dos sentidos, las cuales funcionan como diafragmas rígidos en cada piso del edificio. La cimentación está conformada de cimientos corridos, zapatas aisladas y vigas de cimentación. Ya estructurada la edificación, se realizará el prototipo del edificio empleando el programa ETABS, con el cual se efectuará el análisis de cargas de gravedad y de cargas de sismo, donde se podrá verificar que la estructura cumpla con todo lo dispuesto en el RNE. Finalmente, se procede a diseñar las losas macizas, las vigas, las columnas, las placas, y las cimentaciones para, de esta manera, poder elaborar los planos de estructuras.