O direito de superfície é um instrumento jurídico que foi instituído no Brasil pelo Estatuto da Cidade em 2001 e também pelo Novo Código Civil em 2002. O direito de superfície oferece uma estrutura jurídica que permite a terceiros empreender em solo alheio e, ao mesmo tempo, garante a recuperação plena das propriedades para donos de terrenos. Para um empreendedor, diante da decisão de empreender na qualidade do superficiário, o valor do direito de superfície pode ser utilizado como indicador de segurança dos seus investimentos e a construção do contrato é fundamental para proteger seus investimentos. O objetivo desta dissertação é propor diretrizes para a construção dos contratos de concessão do direito de superfície, para preservar o valor desse direito, do ponto de vista dos superficiários durante o prazo da concessão. Para isso, analisou-se o valor do direito de superfície, esclarecendo as influências das condições contratuais no valor, e os vetores e as variáveis que provocam a flutuação do valor e em seguida, discutiram-se os mecanismos contratuais de proteção do valor. O resultado da análise mostrou que as principais condições contratuais que afetam o valor do direito de superfície são finalidade, prazo e valor da indenização no final da concessão. A flutuação do valor é provocada pelas ocorrências de deformações conjunturais e do mercado ou alterações de condições contratuais relativamente ao cenário referencial e seus vetores são o nível de investimentos e o nível de retornos. As diretrizes propostas para construção do contrato nesta dissertação são: 1. é essencial esclarecer em qual das leis o direito de superfície concedido baseia-se; 2. a finalidade do contrato deve ser fundamentada através da análise, seguindo uma rotina apropriada; 3. o prazo deve ser estipulado por tempo determinado, visando a compatibilidade com o alcance econômico pretendido do negócio, sem contar com o recebimento da indenização no final da concessão. Os mecanismos para proteção do valor propostos são: 1. para alteração unilaterais das condições contratuais pelo proprietário, o superficiário deve guardar o direito de resolver o contrato e recebimento de indenização; 2. para as deformações de variáveis conjunturais, expressar a base econômica do negócio no contrato e reter direto de renegociação no caso de acontecimento fora da base; 3. inserir cláusula compromissória para arbitragem de composição de conflito. / Brazilian superficies (Leasehold) is a legal instrument which was instituted by the Law 10.257/2001, commonly known as Estatuto da Cidade (Urban Land Use Regulation Law) and also by the Civil Code of 2002. Superficies offer a legal structure that permit third parties to develop projects on a land and guarantee a recovery of full property right for its land owner at the same time. For a entrepreneur who is in front of a decision to develop project as a superficies holder, superficies value can be used as an indicator that shows his investiment security and a construction of contract is fundamental to protect his investiment. This dissertation?s objective is to provide a guidance to entrepreneurs to construct their contracts with mecanism that preserve superficies value during a concession term, from a superficies holder?s point of view. To reach objective, superficies value was analysed, clarifying contract condicions? influences over the value and their vectors and variables which cause a value fluctuation and also contractual mecanism for value protection was discussed. The result demonstrated that major contractual conditions that affect superficies value are object, term and indemnification value at the end of the term. Value fluctuation is provoked by occurrence of deformation of conjuncture and/or market or contractual conditions alteration, relative to the reference scenario and their vectors are investment level and return level. The guidance proposed in this dissertation for the construction of concession contract of superficies was: 1. is essential clarify that the superficies conceded is based on which law; 2. concession objective must be founded through the analysis following a proper routine; 3. the concession term must be stipulated for a limited period, taking aim at compatibility with economic attainability intended by the project, not counting a indemnification at the end of term. The value protection mecanism proposed is: 1. for the unilateral alteration of contractual conditions by land owner, the superficies holder must retain his right to cancel the contract and receive indemnification; 2. for conjuntural variables? deformation, express the economic condition the contract is based on and retain right of renegociation in case of exceptional occurance; 3. insert compromise clause for arbitration.

O direito de superfície é um instrumento jurídico que foi instituído no Brasil pelo Estatuto da Cidade em 2001 e também pelo Novo Código Civil em 2002. O direito de superfície oferece uma estrutura jurídica que permite a terceiros empreender em solo alheio e, ao mesmo tempo, garante a recuperação plena das propriedades para donos de terrenos. Para um empreendedor, diante da decisão de empreender na qualidade do superficiário, o valor do direito de superfície pode ser utilizado como indicador de segurança dos seus investimentos e a construção do contrato é fundamental para proteger seus investimentos. O objetivo desta dissertação é propor diretrizes para a construção dos contratos de concessão do direito de superfície, para preservar o valor desse direito, do ponto de vista dos superficiários durante o prazo da concessão. Para isso, analisou-se o valor do direito de superfície, esclarecendo as influências das condições contratuais no valor, e os vetores e as variáveis que provocam a flutuação do valor e em seguida, discutiram-se os mecanismos contratuais de proteção do valor. O resultado da análise mostrou que as principais condições contratuais que afetam o valor do direito de superfície são finalidade, prazo e valor da indenização no final da concessão. A flutuação do valor é provocada pelas ocorrências de deformações conjunturais e do mercado ou alterações de condições contratuais relativamente ao cenário referencial e seus vetores são o nível de investimentos e o nível de retornos. As diretrizes propostas para construção do contrato nesta dissertação são: 1. é essencial esclarecer em qual das leis o direito de superfície concedido baseia-se; 2. a finalidade do contrato deve ser fundamentada através da análise, seguindo uma rotina apropriada; 3. o prazo deve ser estipulado por tempo determinado, visando a compatibilidade com o alcance econômico pretendido do negócio, sem contar com o recebimento da indenização no final da concessão. Os mecanismos para proteção do valor propostos são: 1. para alteração unilaterais das condições contratuais pelo proprietário, o superficiário deve guardar o direito de resolver o contrato e recebimento de indenização; 2. para as deformações de variáveis conjunturais, expressar a base econômica do negócio no contrato e reter direto de renegociação no caso de acontecimento fora da base; 3. inserir cláusula compromissória para arbitragem de composição de conflito. / Brazilian superficies (Leasehold) is a legal instrument which was instituted by the Law 10.257/2001, commonly known as Estatuto da Cidade (Urban Land Use Regulation Law) and also by the Civil Code of 2002. Superficies offer a legal structure that permit third parties to develop projects on a land and guarantee a recovery of full property right for its land owner at the same time. For a entrepreneur who is in front of a decision to develop project as a superficies holder, superficies value can be used as an indicator that shows his investiment security and a construction of contract is fundamental to protect his investiment. This dissertation?s objective is to provide a guidance to entrepreneurs to construct their contracts with mecanism that preserve superficies value during a concession term, from a superficies holder?s point of view. To reach objective, superficies value was analysed, clarifying contract condicions? influences over the value and their vectors and variables which cause a value fluctuation and also contractual mecanism for value protection was discussed. The result demonstrated that major contractual conditions that affect superficies value are object, term and indemnification value at the end of the term. Value fluctuation is provoked by occurrence of deformation of conjuncture and/or market or contractual conditions alteration, relative to the reference scenario and their vectors are investment level and return level. The guidance proposed in this dissertation for the construction of concession contract of superficies was: 1. is essential clarify that the superficies conceded is based on which law; 2. concession objective must be founded through the analysis following a proper routine; 3. the concession term must be stipulated for a limited period, taking aim at compatibility with economic attainability intended by the project, not counting a indemnification at the end of term. The value protection mecanism proposed is: 1. for the unilateral alteration of contractual conditions by land owner, the superficies holder must retain his right to cancel the contract and receive indemnification; 2. for conjuntural variables? deformation, express the economic condition the contract is based on and retain right of renegociation in case of exceptional occurance; 3. insert compromise clause for arbitration.