Le propos de cette thèse est d’analyser les transformations urbaines de Rome (rénovation dans le centre-ville, urbanisation des périphéries) entre 1922 et 1945 à travers les investissements d’un des plus puissants acteurs du secteur immobilier, l’Istituto Nazionale delle Assicurazioni (INA). L’INA était une entreprise parapublique d’assurance fondée en 1912. Il ne s’agit nullement de dresser un simple portrait de l’activité immobilière d’une des plus grandes entreprises italiennes, mais bien de comprendre l’action de ce type d’opérateur dans la production de bâti et la fabrique de la ville au sein d’un réseau complexe d’acteurs. Cela nécessite une bonne connaissance du contexte politique, économique et social du ventennio fasciste, des évolutions du tissu urbain de la commune de Rome et surtout du réseau d’acteurs économiques et institutionnels qui agissent sur la ville. A partir de l’inventaire des propriétés immobilières de l’INA à Rome, deux rôles de l’INA dans la fabrique de la ville ont été mis en lumière, celui de constructeur d’immeubles de logements et de bureaux et celui de financeur des grandes opérations urbaines du régime. / This thesis examines the urban transformations of Rome between 1922 and 1945 (urban renewal in the city centre and urban sprawl beyond the antique walls) through the investments of one of the Fascist period's most significant property agents, the Istituto Nazionale delle Assicurazioni (INA). The INA was a semi-public company, founded in 1912. The aim of this work is not only to delineate the real estate activity of one of Italy's biggest corporations but to understand the systems and complex network of agents employed by such an operator within the urban fabric. This requires a sophisticated local knowledge of the political, economic and social context of the Fascist period, of the developments of the Roman urban fabric and, most of all, of the complex network of economic and institutional agents acting on the city. From the inventory of INA properties in Rome, a dual function has been established for the company: that of constructing houses and offices, and that of funding the regime's large-scale urban projects.

L’objectif principal de cette thèse est d’analyser comment les biais cognitifs et émotionnels affectent les décisions des investisseurs lorsqu’ils achètent ou vendent des immeubles de bureaux. Pour atteindre cet objectif, cette recherche adopte, dans un premier temps, une démarche qualitative. Les entretiens semi-structurés permettent de détecter et d’analyser les biais les plus importants qui apparaissent au cours de la transaction. Parmi les différents biais décelés « l’oubli de la fréquence de base » a été sélectionné. Ce biais peut apparaître avant l’acquisition lorsque les investisseurs évaluent la performance attendue d’un immeuble. Une analyse quantitative suit pour développer une échelle qui mesure l’effet du biais. Les résultats ont montré que l’incertitude conduit certains investisseurs à supposer que le rendement qu’ils obtiendront à la fin de leur investissement sera égal à celui du rendement initial. En d’autres termes, certains investisseurs estiment que les conditions du marché resteront les mêmes qu’aujourd’hui / The main objective of this thesis is to analyse how cognitive and emotional biases affect investor decisions when buying or selling office buildings. To meet this aim, this research embarks on a qualitative research. Semi-structured interviews permit to detect and analyse the most important biases that appear in the transactions. Among the different biases discovered, the "base-rate fallacy" was selected. This bias may appear before the acquisition when investors evaluate the expected performance of a building. A quantitative analysis follows to develop a scale that tries to measure the effect of the bias. The results showed that uncertainty leads some investors to assume that the yield they will obtain at the end of their investment will be equal to that of the initial yield. In other words, some investors believe that market conditions will remain the same as today.