Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios

Tesis para optar al grado de Magíster en Finanzas / Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento / El propósito de este trabajo es aportar evidencia reciente respecto de una eventual burbuja especulativa incubada en el sector inmobiliario chileno. La ventana de estudio abarca desde Enero de 2004 hasta Junio de 2014. En esa línea se busca estudiar la existencia de un desacople entre el precio de las viviendas y el valor de sus factores determinantes. Para ello se realizó un análisis de cointegración entre un índice de precios de viviendas y un set de variables fundamentales con el objetivo de examinar si existe una relación de largo plazo entre el precio de los inmuebles y las variables que debieran explicar la dinámica de sus precios. Los resultados revelan que la evolución del precio de las viviendas guarda relación con el comportamiento que siguen sus fundamentos (IMACEC, ´Indice de Remuneraciones, IPSA e Indice de Costos de Edificación), desestimando la idea de burbuja inmobiliaria.

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / Se analizará la posibilidad de desarrollar un proyecto de integración social compuesto por viviendas de interés público y viviendas para sectores medios en zonas consolidadas cercanas a transporte, comercio y servicios. Actualmente en los sectores más vulnerables de la población, en la comuna de San Antonio, existe un déficit habitacional el cual ha producido altos niveles de allegamiento y la aparición de nuevas ocupaciones ilegales de terrenos formando nuevos asentamientos irregulares. En el caso de viviendas sociales proyectadas y ejecutadas las principales falencias se refieren a la mala ubicación, falta de conectividad e inexistencia de servicios produciendo una pérdida de valor en las viviendas y en algunos casos extremos abandono de las mismas. Estos problemas se generan básicamente por la falta de terreno y el alto costo de estos, produciendo que proyectos de vivienda para los sectores más vulnerables, sean prácticamente imposibles de poder desarrollar en zonas centrales. Por esto se propone realizar proyectos de integración social los cuales puedan reunir familias vulnerables con familias de sectores medios, buscando instalarlos en zonas consolidadas logrando un producto enfocado en la buena localización y conectividad.

Magister en dirección y administración de proyectos inmobiliarios / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo

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Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / Hoy en día el profesional desea el desarrollo personal e independencia económica dentro de su ámbito de trabajo. Esto conlleva a que muchos de ellos busquen emprender negocios, la mayoría de las veces relacionado con su profesión. Uno de los primeros obstáculos que debe resolver un trabajador al momento de optar por ser independiente, es respecto del espacio físico para poder desarrollar sus labores, donde principalmente debe conjugar factores como ubicación, superficie, servicios anexos y costos asociados. Últimamente se ha sumado el atributo de la flexibilidad como elemento relevante al momento de desarrollar una empresa, esta puede hacer la diferencia y conducir al éxito o fracaso de un determinado negocio. Según cifras de Instituto Nacional de Estadística a diciembre del 2010 el 22% de la fuerza laboral era independiente, del cual el 45% desarrollaba su trabajo principalmente en oficinas que podían ser compradas o arrendadas y existía un número indeterminado de personas que trabajaban desde sus casas. Si bien hasta hace algunos años el mercado inmobiliario de las oficinas se centraba principalmente en dos focos negocio: la venta y el arriendo de estos inmuebles, hoy en día está tomando fuerza el modelo de arriendo de oficinas compartidas que se basa en el concepto del Coworking, es decir, oficinas que comparten ciertos espacios y servicios. La oportunidad de contar con un espacio físico para desarrollar sus labores bajo este sistema (coworking) no solo brinda oportunidades de crecimiento empresarial, sino también una disminución en los costos de operación e infraestructura ya que al no incurrir en gastos de mantenimiento, ni inversión inicial en adquirir un inmueble, mobiliario de oficina y servicios de comunicaciones, se logrará ser más competitivo en el mercado.

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Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento hasta Julio de 2022 / En los últimos 5 años, el gran Concepción ha registrado un acelerado crecimiento turístico-inmobiliario, principalmente en el ámbito hotelero. Este crecimiento, responde al importante desarrollo del mercado del turismo de negocios y de convenciones, debido fundamentalmente a la fuerte actividad y vocación industrial que presenta la provincia – que aporta el cuarto mayor PIB a nivel nacional - y al déficit en infraestructura turística de calidad y de servicios orientada a este segmento, la cual no es acorde con la calidad y magnitud de los recursos con los que cuenta. En el gran Concepción, se estima existen 76 establecimientos de alojamiento turístico, totalizando 3.820 camas. De estos establecimientos, 35 son hoteles que en su mayoría se han volcado al ámbito corporativo y empresarial y que se emplazan en 2 polos turísticos claramente identificables. El primero, en el centro urbano de Concepción, y el segundo, cercano al aeropuerto en la avenida Jorge Alessandri, sector periférico en el que confluyen los limites comunales de Concepción, Talcahuano y Hualpén, sector que en los últimos 5 años ha presentado el mayor dinamismo turístico-inmobiliario de la zona, debido fundamentalmente a su cercanía con importantes servicios e infraestructura como el aeropuerto Carriel Sur y numerosos centros de eventos; su privilegiada conectividad intercomunal; el bajo valor de suelo en comparación al centro urbano y la posibilidad de contar con terrenos eriazos y disponibles para la construcción de nuevos proyectos. El mercado del turismo de negocios, representa cerca del 90% de las llegadas de turistas a la ciudad, y dentro de este universo, cerca del 90% corresponde a turistas nacionales, mientras que el 10% restante corresponde a turistas extranjeros, totalizando un mercado potencial de cerca de 175.000 llegadas anuales. Las llegadas de turistas de negocios nacionales mantuvieron entre los años 2003-2012 un crecimiento anual cercano al 5 %, mientras que el extranjero presentó un crecimiento más acelerado cercano al 7%. La fuerte incidencia del turismo de negocios en Concepción es capaz de nivelar la estacionalidad en la provincia, manteniendo las llegadas estables durante todo el año, pero, en contraparte, la provincia presenta una tasa de ocupabilidad promedio anual baja, cercana al 40% y capaz de impactar la rentabilidad de proyectos de inversión turística. Esto se debe principalmente a la baja pernoctación que presenta este tipo de turismo y que en Concepción equivale a 1,8 días promedio por persona. Los turistas de negocios que visitan Concepción son mayoritariamente profesionales independientes, empresarios y empleados provenientes de la Región Metropolitana y financiados por sus empresas. Estos turistas se caracterizan por tener entre 30 y 45 años de edad, ser de sexo masculino, viajar solos, estar mayoritariamente casados, contar con poco tiempo, preferir los hoteles por sobre otro tipo de establecimiento de alojamiento, tener un gasto diario entre 3 y 5 veces superior a un turista convencional y privilegiar la tecnología y eficiencia. Las oportunidades de inversión turístico-inmobiliaria en este ámbito sugieren, por un lado, la posibilidad de diversificar y aumentar la oferta, frente a la alta competitividad actual e insuficiente infraestructura de servicios de alojamientos de los segmentos de 5 a 3 estrellas, y por otro lado, la creación de productos específicos para el turismo de negocios bajo la línea de 3 estrellas que actualmente es inexistente, carente de calidad y profesionalismo. El presente estudio propone un proyecto de Hotel Boutique de Negocios, ubicado cerca del aeropuerto. Este proyecto presenta características diferenciadoras en cuanto al volumen de ocupación máxima y se basó en el “entorno joven de los negocios” y el concepto fundamental de la “oficina”, incorporando personalidad y carácter y apuntando a lograr una fusión entre trabajo y placer, permitiendo una estancia productiva, eficiente, personalizada y altamente confortable. Se estableció un plan financiero y una evaluación económica que arrojó una TIR de 14,14% antes de impuesto y un VAN de 20.203 UF para proyecto puro con una inversión inicial de 55.938 UF.