Tesis para optar al grado de Magíster en Finanzas / Viviana Rubilar Pérez [Parte I], Jennifer Correa Miranda [Parte II] / El presente trabajo tiene como objetivo aportar evidencia respecto del fenómeno de una burbuja especulativa en el mercado inmobiliario chileno. Se analiza si en la Región Metropolitana se podría estar gestando una burbuja inmobiliaria considerando la relación entre el precio de las viviendas, el sueldo promedio país, la política de crédito de la banca, la ley de quiebras, la ley de arrendamiento, el rol de la Cámara Chilena de la Construcción, el Índice de Costos de Edificación, además del comportamiento de factores como el arriendo y entrevistas a líderes de opinión del mercado de capitales.

Tesis para optar al grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El presente plan de negocio tiene por objetivo evaluar la factibilidad técnica y económica de un proyecto inmobiliario ubicado en la ciudad de Quilpué, el cual estará enfocado en proporcionar viviendas habitacionales como casas, condominios, edificios, etc. al segmento objetivo. El segmento objetivo que se pretender abordar, corresponde familias que desean adquirir una vivienda por un costo entre 2.000 y 3.000 UF en la ciudad de Quilpué. Debido a la gran demanda por viviendas generadas en Viña del Mar, la baja oferta habitacional y los costos elevados de las viviendas en dicha zona, los clientes han buscado alternativas en otras zonas geográficas que cumplan con sus necesidades. En este contexto, Quilpué se emerge como una de las principales opciones que dan solución a esta problemática, sin embargo aún existe una oferta limitada respecto a la demanda que se genera en la zona. La elevada competencia y las fluctuaciones económicas son dos de los factores más relevantes y que pueden influir en los resultados del plan de negocio. El diseño de la cadena de valor en esta industria generará ventajas competitivas que impactarán fuertemente en la posición competitiva de la compañía en la industria. Dado lo anterior, se plantea evaluar la factibilidad técnica y económica de construir un condominio de viviendas para el segmento objetivo La evaluación económica contempla un horizonte de evaluación de 5 años con una tasa de descuento de 12% anual, obteniendo un VAN de MM$ 26 y una TIR de 16,1%. Se desprende de esta evaluación que el negocio es rentable por lo que se recomienda invertir en esta iniciativa. El monto de la inversión inicial en el proyecto inmobiliario es de 350 millones de pesos el que comparado con los retornos esperados es considerado relevante. Dado que los márgenes de este plan de negocio son estrechos se recomienda participar en licitaciones públicas y privadas tendientes a mejorar o a lo menos igualar la rentabilidad de este plan de negocio con el objetivo de dar continuidad al negocio pero también aportar al crecimiento y desarrollo de la empresa en el tiempo.

Tesis para optar al grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / Desde el año 2012 las propiedades inmobiliarias en el sector nororiente de Santiago han tenido un alza de más de un 50% en su valor promedio por m2. A su vez, casas que comparten las mismas características básicas tienen diferencias de precio por sobre un 57%. Existe una oportunidad para crear valor con una empresa que lleve a cabo proyectos de inversión, comprando casas para remodelar que incrementen su valor. El objetivo de esta tesis es evaluar la factibilidad estratégica, técnica y económica para la creación de esta empresa, y que alcance una rentabilidad de un 14% anual en 3 años. La metodología de trabajo consiste en cuatro pasos: Un diagnóstico del mercado, una síntesis estratégica, el diseño de la estrategia de negocios y la evaluación económica. El estudio indica que al comprar una casa existe una alta valoración por la seguridad, la comodidad y el estado general de la vivienda. Existe preferencia por dormitorios amplios con walking closet, un baño principal cómodo y una cocina amplia y renovada. La casa debiera tener estacionamiento, un buen jardín, bodega y logia. Por otra parte, sólo un 30% de los clientes se encuentran satisfechos con el servicio de venta de corredores o dueños de casa. Quisieran que hubiera mayor transparencia, facilidades para visitar la propiedad, tener acceso a planos y flexibilidad para personalizar la casa. El hogar es algo muy personal. Es difícil encontrar una casa que satisfaga exactamente lo que una persona quiere, debiendo ajustarse a lo que hay disponible. Las inmobiliarias posicionan bien sus productos, pero representan sólo el 3% de la oferta en el sector. El 97% restante son casas usadas, que no están actualizadas. Por otra parte, hacer una remodelación cuando la familia ya está habitando la casa puede ser un proceso largo y engorroso, especialmente el trato con maestros y la tramitación de permisos. Esta empresa se posicionará con una oferta de valor diferenciada, que hoy no existe en el mercado: Al comprar, el cliente tendrá la libertad para decidir sobre el diseño de la casa donde va a vivir. Se llevará a cabo un proyecto de remodelación personalizado. El cliente recibirá un presupuesto detallado y planos de la obra. Finalmente, la casa se entregará terminada, por lo que el cliente y su familia no tendrán que convivir con una obra en construcción (el estudio de mercado muestra un interés de un 92%). La evaluación realizada concluye que la empresa tiene factibilidad estratégica, técnica y económica. Se recomienda implementar la empresa con un plan de proyectos a 3 años, alcanzando una rentabilidad de 27,9%. Si los primeros proyectos se ejecutan en forma satisfactoria, poner en marcha el plan de negocios a 10 años, que tiene una rentabilidad de un 35% y un VAN de $1.028 millones, con una tasa de descuento de 11,4%, recuperando la inversión inicial en 3,7 años. El VAN es muy sensible al plazo de venta, cayendo en un 51% en el caso de no lograr vender antes de 9 10 meses. Es clave que la empresa se promueva con eficacia para vender rápidamente y evitar pérdidas de valor.

Tesis para optar al Grado de Magister en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / El desarrollo inmobiliario del país se encuentra en constante crecimiento , de acuerdo al aumento de la población. Cada año se crean nuevos barrios residenciales y estos se densifican y desarrollan según las necesidades y oportunidades del mercado. El desarrollo inmobiliario está en constante búsqueda de oportunidades para generar nuevos proyectos y detectarlos en un barrio o ciudad en ampliación, ya sea en vivienda, oficinas y comercio, entre otros; antes de que sea una real necesidad y así puedan rentabilizar el capital invertido de mejor manera. Esta forma de adelantarse a las necesidades de consumo y productos inmobiliarios, generalmente se hace estudiando cómo la población de un barrio o ciudad crece en el tiempo, se desarrolla en el territorio y se densifica. Además, teniendo la mayor cantidad de información disponible sobre las necesidades de consumo asociadas a este crecimiento, se pueden tomar mejores decisiones de productos inmobiliarios a desarrollar. Después de entender la información obtenida, finalmente se estudian diversas locaciones para inversión, éstas pueden ser elegidas siguiendo estudios de mercado y condiciones urbanísticas que permitan grandes desarrollos inmobiliarios, entre otros. Este caso de estudio en Piedra Roja, sector comercial laguna; tiene como objetivo desarrollar una metodología que permita definir un producto inmobiliario de tipo comercial y oficinas. Para eso, se estudiará el barrio donde se emplazará un proyecto inmobiliario con la metodología de evaluación de demanda de servicios potenciales del curso “Evaluating Retail & Service Business Opportunities” (2018), de Evaluación de Oportunidades de Negocios en Retail y Servicios de la Universidad de Wisconsin en los Estados Unidos. De tal manera que se pueda tomar decisiones con información certera de los tipos de comercio que la población del sector pueda soportar y la cantidad de estos. Además, estudiando los factores de consumo de la población residente, trabajadores externos e internos y visitantes externos, se determinarán ciertos aspectos que pueden beneficiar o perjudicar los comercios establecidos. Se propondrán soluciones para reforzar la capacidad de consumo en los comercios proyectados, con el fin de crear un producto inmobiliario exitoso, rentabilizando de mejor manera el terreno y el producto desarrollado. 4 Tras definir un equipamiento capaz de abastecer de servicios a 12.500 familias y a una masa trabajadora de 1.357 personas de Piedra Roja, en función de los factores de consumo más rentables, se concluye que, como la población de Piedra Roja se mantiene constante, con alrededor de 50.000 personas, y la masa trabajadora interna de 1.357 personas también se considera estable, las variables que pueden llegar a aumentar la rentabilidad de los comercios proyectados son los trabajares externos de Piedra Roja y los visitantes. Los resultados de las evaluaciones de consumo por tipo de consumidor determinan que el potencial de gasto de los visitantes es alrededor del 10% de lo que pueden llegar a consumir un trabajador, por lo tanto, el proyecto contempla varias torres de oficinas para generar un superávit de consumo. Finalmente, se obtiene un producto inmobiliario que reduce la incertidumbre al momento de la toma de decisiones de proyecto, siguiendo el potencial de consumo.

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / 01 abril 2020

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / La permanente tendencia de Santiago al crecimiento, tanto en su población como en extensión, obliga que la regulación urbana se ajuste al contexto económico y social, por un lado normativas más permisivas para atraer la inversión inmobiliaria, por otro, planes reguladores más restrictivos, como el caso de las comunas de Santiago, Providencia, Las Condes, La Reina, Vitacura y Ñuñoa, que recientemente han bajado la altura de edificación en busca del preciado equilibrio entre la inversión inmobiliaria y la preservación de sus barrios tradicionales, sin embargo el alto valor del suelo y la baja cantidad de unidades factibles a desarrollar, desincentivan la inversión inmobiliaria deteniendo la renovación de estos barrios e impidiendo el acceso a nuevas familias. El estudio explora la tipología de viviendas Townhouse como una respuesta para mantener la escala peatonal de los barrios, pero aumentar a una densidad media, abriendo un nuevo nicho de mercado con un producto que sea atractivo tanto para el inversionista como para el usuario; surgiendo como una opción para la inversión en terrenos donde no se permite edificación en altura. Se trata de una vivienda continua de crujía angosta y múltiples pisos, que crece en altura y no en extensión, con mayor aprovechamiento del terreno, dando cabida a mayor cantidad de unidades con menos ocupación de suelo por unidad; creando barrios homogéneos en altura y expresión arquitectónica, y delimitando el espacio público. Adquiere sus características reconocibles a nivel mundial a principios del siglo XVII en Ámsterdam y se expande por el mundo occidental, encontrándola en los centros urbanos de Europa, Asia, América, Australia y Sudáfrica. Desplazada a inicios del siglo XX por los conceptos de ciudad jardín; sin embargo, esta resurge a fines del siglo XX desde Ámsterdam con la remodelación de las penínsulas de Borneo y Sporenburg con una propuesta arquitectónica renovada, mediante la densificación en baja altura, revitalizando sectores urbanísticamente deteriorados y recuperando el patrimonio arquitectónico al reinterpretar la vivienda tradicional, el Townhouse, olvidada por casi un siglo. El estudio se sumerge entonces en las características del modelo, su historia y su contextualización, demostrando que la tipología de viviendas Townhouse, lejos de ser ajena a nuestra realidad, es parte de nuestra historia por tratarse del modelo de ciudad sobre el cual se basó la conformación de la ciudad de Santiago desde sus inicios; siendo la fachada continua del barrio poniente la herencia directa de ella y parte de la imagen tradicional de Santiago; por lo que considerar su incorporación a la trama urbana es perfectamente viable, y así, el proponer su reutilización al igual que lo hizo Ámsterdam en las penínsulas de Borneo y Sporemburg, no es más que la reinterpretación de nuestra arquitectura de origen. El incipiente resurgimiento del modelo en Santiago con el inicio del siglo XXI ha sido exitoso hasta ahora, combinando las ventajas de vivir en casa con las de un departamento, incorporando conceptos de seguridad y privacidad propios de la vida en condominios, así como un patio en la parte posterior para jardín y esparcimiento familiar. Se identifican las zonas con mayor potencial inmobiliario para su implementación, recogiendo su vocación en sectores de alta demanda y centralidad, y donde la normativa vigente ha restringido mediante la altura y la densidad el desarrollo de nuevos proyectos habitacionales. De esta manera se detectaron 29 zonas potenciales para el desarrollo del modelo, todas en comunas con índice superior de calidad de vida y que cumplen con la condición de centralidad; todas zonas para construcción entre 3 y 4 pisos, y con rentabilidad aparente sobre 25%. Se precisan además 9 zonas con rentabilidad aparente sobre 50%; lo que da un amplio margen para selección y búsqueda de terrenos adecuados para esta tipología. El estudio culmina con la comprobación de la rentabilidad mediante la selección de un terreno, su cabida y la factibilidad económica del modelo, obteniendo para el caso analizado una muy alta rentabilidad, dando en el Flujo Financiado que se obtiene después del pago de impuestos, una TIR de 79,39%, demostrando así la viabilidad del modelo. La rentabilidad y eficiencia en el uso del suelo del modelo, ofrece un resultado que entrega una interesante e innovadora reflexión y puesta en práctica sobre tipologías residenciales, haciendo factible ampliar los alcances de la tipología Townhouse a opciones muy diversas, pudiendo en cada una de estas zonas encontrar terrenos que cumplan con mayor o menor manera las condiciones de forma para la implementación del Townhouse, inspirando a buscar soluciones de productos mixtos de manera de obtener el mayor rendimiento de estos sin descartar la tipología Townhouse como opción. / The permanent tendency of Santiago to growth, both in its population and in the extension, urban regulation, adjustment in the economic and social context, on the regulatory side more permissive to attract real estate investment, on the other, the most restrictive regulatory plans , such as the case of the communes of Santiago, Providencia, Las Condes, La Reina, Vitacura and Ñuñoa, which have recently lowered the height of the building in search of the precious balance between real estate investment and the preservation of their traditional neighborhoods, however, the high value of the land and the low number of feasible units to develop, discourage real estate investment by stopping the renovation of these neighborhoods and preventing access to new families. The study explores the typology of Townhouse dwellings as an answer to maintain the pedestrian scale of the neighborhoods, but increase to an average density, opening a new market niche with a product that is attractive both for the investor and for the user; emerging as an option for investment in land where building in height is not allowed. It is a continuous dwelling with a narrow bay and multiple floors, which grows in height and not in extension, with greater use of the land, accommodating more units with less land occupation per unit; creating homogeneous neighborhoods in height and architectural expression, and defining the public space. It acquires its recognizable characteristics worldwide at the beginning of the 17th century in Amsterdam and expands throughout the western world, finding it in the urban centers of Europe, Asia, America, Australia and South Africa. Displaced in the early twentieth century by the concepts of garden city; however, it resurfaces at the end of the 20th century from Amsterdam with the remodeling of the Borneo and Sporenburg penínsulas with a renewed architectural proposal, by means of densification at low height, revitalizing urbanly deteriorated sectors and recovering the architectural heritage by reinterpreting the traditional dwelling, The Townhouse, forgotten for almost a century. The study is then immersed in the characteristics of the model, its history and its contextualization, demonstrating that the Townhouse typology, far from being alien to our reality, is part of our history because it is the city model on which the conformation of the city of Santiago since its inception; being the continuous facade of the western district the direct inheritance of her and part of the traditional image of Santiago; so to consider its incorporation to the urban plot is perfectly viable, and thus, proposing its reuse as did Amsterdam in the peninsulas of Borneo and Sporemburg, is nothing more than the reinterpretation of our architecture of origin. The incipient resurgence of the model in Santiago with the beginning of the 21st century has been successful so far, combining the advantages of living at home with those of a department, incorporating concepts of security and privacy typical of life in condominiums, as well as a patio in the back for garden and family recreation. The areas with the greatest potential for real estate are identified for their implementation, reflecting their vocation in sectors of high demand and centrality, and where current regulations have restricted the development of new housing projects through height and density. In this way, 29 potential zones were detected for the development of the model, all of them in communes with higher quality of life index and that fulfill the centrality condition; all areas for construction between 3 and 4 floors, and with apparent profitability over 25%. In addition, 9 areas with apparent profitability above 50% are required; which gives a wide margin for selection and search of suitable grounds for this typology. The study culminates with the verification of profitability through the selection of a plot of land, its size and the economic feasibility of the model, obtaining a very high profitability for the analyzed case, giving in the Financed Flow that is obtained after the payment of taxes, a TIR of 79.39%, demonstrating the viability of the model. The profitability and efficiency in the land use of the model, offers a result that provides an interesting and innovative reflection and implementation on residential typologies, making it feasible to extend the scope of the Townhouse typology to very diverse options, being able in each of these zones find areas that comply more or less with the conditions of form for the implementation of the Townhouse, inspiring to look for solutions of mixed products in order to obtain the best performance of these without discarding the Townhouse typology as an option.

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / Estación Central, formalized its creation with two decrees with force of law: the first N ° 1-3260 of March 9, 1981 and the second N ° 2-18294 of December 14, 1984. The problems of the regulations in the sector in study lies in its normative origin. It incorporated 261 hectares of four communes. Each territory inherited the regulations of the territory of its commune of origin, the Maipú Communal Regulatory Plan of 1965, the Communal Regulatory Plan of Pudahuel, the Regulatory Plan of Santiago of 1939 and the Quinta Normal without regulations. The lack of updating of the territorial planning instruments of the Estación Central meant that in the last four years, buildings with a large number of stories high (the highest in the country) have been built. Surpassing even some 40 floors and averaging 30 stories high. This has considerably changed the urban image of Estación Central, and has modified the neighborhood scale ratio, composed up to the year 2013 by houses of one or two floors, predominantly the continuous and isolated building. Since 2013 building permits have been approved for high-rise buildings, which began to be built rapidly since 2014. During that year, 364,159 m2 were built in the departments category, and for the year 2016, Estación Central became the pioneer commune in the sale of 1 and 2 bedroom apartments in the Gran Santiago, it reached 14% of the sales of departments of the Región Metropolitana. That same year was also the largest amount of surface, m2 built category departments reaching 609,988 m2, surpassing for the first time the commune of Santiago. With all these conditions gentrification phenomena were generated, changes of neighborhood scale, changes in spatial morphology, reason for which on April 27, 2016 the approval of permits in height was stopped, to modify it.