Seminario para optar al grado de Ingeniero Comercial, Mención Economía / La presente investigaci on intenta identi car una burbuja especulativa en el mercado inmobiliario de Santiago. El descuido de este tipo de fen omenos especulativos, puede llevar a una crisis econ omica que, a trav es del contagio nanciero, lleg o a causar un desempleo de m as del 20% en Espa~na o una deuda soberana de m as del 100% en Irlanda. Para poder identi car la existencia del mencionado fen omeno, se utilizan cuatro metodolog as ya existentes en la literatura. La primera es un test de cointegraci on que cuya nalidad es identi car una relaci on de largo plazo entre el precio y sus fundamentales. En segundo lugar, se utilizar a la metodolog a propuesta por Levin y Wright (1997), la cual crea una variable que muestre la rentabilidad que tiene una vivienda como proxy de variable especulativa. En tercer lugar, se utiliza el ltro de Kalman para extraer una serie inobservable que es interpretada como el factor especulativo de la serie de precios. Finalmente, utilizando datos de panel, se vuelve a aplicar la metodolog a de Levin y Wright (1997) en tres sectores de Santiago, de manera de obtener resultados m as precisos sobre la serie especulativa creada. En este trabajo no se llega a una conclusi on un voca que apunte a la existencia de una burbuja, ya que de los 8 modelos planteados dentro de las distintas metodolog as, 5 presentan evidencia de un componente especulativo dentro de la serie de precios. La propiedad intelectual de este trabajo es de los profesores que guiaron el seminario y del participante

Ingeniero Civil Industrial / El presente trabajo muestra un estudio general de la industria inmobiliaria, sus principales indicadores e índices, junto con la implementación de metodologías basadas en modelos empíricos para obtener los principales determinantes de los precios de inmuebles y de modelos de conteo que permite obtener los principales factores de la velocidad de venta de inmuebles en proyectos residenciales. La compra o venta de una vivienda puede ser la operación financiera más grande en la vida de un hogar o una persona. Determinantes en esto son las variaciones de precios de los inmuebles pues influyen en su decisión de compra y también en los planes de presupuesto y decisión de ahorro de los compradores. Desde la mirada inmobiliaria, los niveles y las tendencias de precios corrientes, sumados a la expectativas en cuanto a tendencias futuras de precios y de tasas de interés hipotecario, junto con las velocidades de recuperación del capital, inciden en la decisiones de desarrollo (o postergación) de proyectos inmobiliarios, por lo que los inversionistas constantemente están observando índices y determinantes de precios y velocidades de venta para sus decisiones de inversión. El presente documento contiene: - Análisis general de la industria inmobiliaria y sus principales indicadores. - Los objetivos, dentro de los cuales destacan: establecer las tendencias de precios de inmuebles por comuna en los últimos años; definir los principales determinantes de los precios de oferta y de las velocidades de venta en proyectos inmobiliarios nuevos del Gran Santiago. - La metodología, que para el caso del índice de precios utiliza la misma que el Banco Central de Chile (método de estratificación o ajuste mixto) pero con un ajuste más complejo y más desagregado. En cuanto a determinantes de velocidades de venta de proyectos inmobiliarios, se generó un modelo de conteo Zero-inflated Negative Binomial que permitió incorporar la mayor cantidad de variables en el estudio y obtener un modelo con la mejor bondad de ajuste posible. Para el caso de los determinantes de precios, se trabajó con el método de regresión hedónica, buscando incorporar una mayor cantidad de características en el estudio y ser base en la creación de modelos de asignación de precios. Trabajando solo con viviendas nuevas, se buscará complementar lo ya realizado por el Banco Central de Chile en sus estudios de índices y determinantes del precio de viviendas en Chile , con estudios de la Cámara Chilena de la Construcción.

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / En Chile, se realizan esfuerzos importantes en reducir la vulnerabilidad y alta dependencia de energéticos del exterior. Cifras, señalan que el consumo de energía a nivel residencial se estima cercano al 14,99% (BNE, 2014). Por lo anterior se han potenciado iniciativas que van en el eje de mejorar el uso de la energía, destacando el Programa de Calificación Energética de Viviendas nuevas. (CEV) El estudio buscó explorar la aplicabilidad del programa CEV en términos de rentabilidad hacia el mercado inmobiliario. La metodología planteó el análisis, revisión y síntesis de la oferta disponible en la base de proyectos publicadas por el MINVU para sectores medios, y analizar el Listado Oficial de Soluciones Constructivas Térmicas para extraer las soluciones que permitieron el ascenso en la calificación energética. Por otro lado, el análisis de mercado, concluyó que 19 de 20 proyectos evaluados fueron viviendas pareadas construidas en albañilería armada, cuyo precio de venta promedio fue 1547 UF, ubicadas en comunas periféricas del Gran Santiago. El perfil socio-energético que se definió luego del análisis para la construcción del modelo de estudio fue el segmento C2-C3, con una renta alrededor de 805 mil y gasto promedio de 32 mil en calefacción, cuyos energéticos principales ordenados jerárquicamente por uso fueron gas licuado, parafina y electricidad. El instrumento de cuantificación de la demanda y consumo de energía fue la herramienta que propone la CEV, bajo el método estático; aplicado inicialmente a un modelo de 18 soluciones constructivas para cuantificar sus ahorros respecto del caso base y se eligieron aquellas que permitieron ir obteniendo progresos en la calificación para luego hacer la evaluación económica. Se evaluaron una a una bajo tres parámetros: VAN, TIR y PAYBACK o período de recuperación contemplando una tasa de descuento de un 10% de rendimiento del capital. La evaluación económica, potenció a la electricidad como energético limpio cuyo VAN fue positivo con una certeza de hasta 99%, en desmedro de energéticos más contaminantes como el gas licuado y parafina cuyo VAN en varios casos fue negativo. En términos de nuevo precio de venta para el producto inmobiliario se estimó un alza probable de un 12,5% al pasar de una letra E a una letra A de calificación. Los ahorros de energía permiten alcanzar ahorros económicos, los que se traducirán en beneficios cuantificables para la oferta y demanda en la medida que suba el gasto familiar en calefacción. El sector inmobiliario sabe que la inversión inicial es una barrera importante que frena la venta de proyectos con atributos de eficiencia energética, los resultados del VAN por cada mejoramiento concluyó lo relevante de horizontes de evaluación y períodos de recuperación más largos. Lo irreversible de las inversiones y la incertidumbre propia de las variables de entrada que se comprobaron en el modelo bajó la probabilidad para determinar de forma precisa ahorros económicos. Sin embargo, se reconoce al programa CEV como instrumento valioso en medir la reducción de la pobreza energética y alcanzar viviendas más confortables, mejor calidad de aire interior y confort principalmente para sectores medios y vulnerables.

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios

Tesis para optar al grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / Desde el año 2012 las propiedades inmobiliarias en el sector nororiente de Santiago han tenido un alza de más de un 50% en su valor promedio por m2. A su vez, casas que comparten las mismas características básicas tienen diferencias de precio por sobre un 57%. Existe una oportunidad para crear valor con una empresa que lleve a cabo proyectos de inversión, comprando casas para remodelar que incrementen su valor. El objetivo de esta tesis es evaluar la factibilidad estratégica, técnica y económica para la creación de esta empresa, y que alcance una rentabilidad de un 14% anual en 3 años. La metodología de trabajo consiste en cuatro pasos: Un diagnóstico del mercado, una síntesis estratégica, el diseño de la estrategia de negocios y la evaluación económica. El estudio indica que al comprar una casa existe una alta valoración por la seguridad, la comodidad y el estado general de la vivienda. Existe preferencia por dormitorios amplios con walking closet, un baño principal cómodo y una cocina amplia y renovada. La casa debiera tener estacionamiento, un buen jardín, bodega y logia. Por otra parte, sólo un 30% de los clientes se encuentran satisfechos con el servicio de venta de corredores o dueños de casa. Quisieran que hubiera mayor transparencia, facilidades para visitar la propiedad, tener acceso a planos y flexibilidad para personalizar la casa. El hogar es algo muy personal. Es difícil encontrar una casa que satisfaga exactamente lo que una persona quiere, debiendo ajustarse a lo que hay disponible. Las inmobiliarias posicionan bien sus productos, pero representan sólo el 3% de la oferta en el sector. El 97% restante son casas usadas, que no están actualizadas. Por otra parte, hacer una remodelación cuando la familia ya está habitando la casa puede ser un proceso largo y engorroso, especialmente el trato con maestros y la tramitación de permisos. Esta empresa se posicionará con una oferta de valor diferenciada, que hoy no existe en el mercado: Al comprar, el cliente tendrá la libertad para decidir sobre el diseño de la casa donde va a vivir. Se llevará a cabo un proyecto de remodelación personalizado. El cliente recibirá un presupuesto detallado y planos de la obra. Finalmente, la casa se entregará terminada, por lo que el cliente y su familia no tendrán que convivir con una obra en construcción (el estudio de mercado muestra un interés de un 92%). La evaluación realizada concluye que la empresa tiene factibilidad estratégica, técnica y económica. Se recomienda implementar la empresa con un plan de proyectos a 3 años, alcanzando una rentabilidad de 27,9%. Si los primeros proyectos se ejecutan en forma satisfactoria, poner en marcha el plan de negocios a 10 años, que tiene una rentabilidad de un 35% y un VAN de $1.028 millones, con una tasa de descuento de 11,4%, recuperando la inversión inicial en 3,7 años. El VAN es muy sensible al plazo de venta, cayendo en un 51% en el caso de no lograr vender antes de 9 10 meses. Es clave que la empresa se promueva con eficacia para vender rápidamente y evitar pérdidas de valor.