Les transformations économiques et sociales des sociétés anciennement industrielles ont contribué à la métamorphose des centres anciens de nombreuses villes. Des mouvements centripètes de capitaux et de population, se sont initiés et intensifiés ces dernières décennies. La périphérie des villes autrefois si attractive n’est plus le lieu privilégié d’un type de population qui lui préfère les centres anciens. Il s’agit de la gentrification. Barcelone et plus récemment Marseille n’ont pas échappé à cette dynamique. En s’appuyant sur des travaux pluridisciplinaires, cette thèse se propose tout d’abord de rappeler les définitions du processus, puis d’en saisir les étapes et les modalités sur le terrain. Or, cette étude nous amène à comprendre la gentrification comme un aspect de la métropolisation, dans ses dimensions économique, urbanistique, sociale, politique et culturelle. Depuis les années 1990, quels sont les indices nous permettant d’affirmer qu’un « retour en ville » est en marche ? Une approche quantitative basée sur un important corpus statistique et la confrontation de ces résultats statistiques à des données plus qualitatives nous permettent de répondre à cette question, tout en révélant une réalité idiosyncratique qui interroge la théorie. Enfin, les modes et les rythmes de développement d’un processus qui ne se limite plus aux quartiers anciens et centraux mais qui par capillarité se répand dans les faubourgs laissent apparaître, dans ces deux villes nord-méditerranéennes, non pas un processus de gentrification mais des processus différenciés. / Economic and social changes of old industrial societies have contributed to the transformation of the downtown of many cities. The centripetal flow of capital and population has initiated and intensified in recent decades. The suburbs of cities, initially so attractive, seems to decline for a new type of population who prefers the downtown way of life. This is gentrification. Barcelona, and most recently Marseille, have not escaped this dynamic. Firstly, based on interdisciplinary works, this thesis proposes to record the definition of the process and to grasp the steps and procedures in the field. However, this study leads us to understand the gentrification as an aspect of metropolization, in its economic, urban, social, political and cultural dimensions. Since the 1990s, what have the changes been, that allow us to affirm that "a back to the city" is running? A quantitative approach based on an extensive statistical corpus and the confrontation of these statistical results of the qualitative data, we can answer this question, while revealing an idiosyncratic reality that questions the theory. Finally, the modes and rates of development of a process that is no longer confined to the old and central areas but spreads by capillary action in the inner-suburbs, demonstrates in both north -Mediterranean cities, that there is not one process of gentrification but differentiated processes.

La gentrification est une forme particulière d'embourgeoisement qui touche les quartiers populaires centraux et s'accompagne de la transformation du bâti. Cette notion anglo-saxonne, longtemps ignorée par la recherche urbaine en France, s'avère féconde pour analyser une partie importante des transformations urbaines et sociales de l'espace parisien depuis plusieurs décennies. Pour cerner l'ampleur de la gentrification à Paris intra-muros, cette thèse s'appuie à la fois sur un riche corpus de données statistiques concernant les ménages et les logements depuis 1982 et sur des enquêtes de terrain menées dans trois quartiers populaires. Elle montre, dans un premier temps, que les quartiers populaires parisiens sont profondément transformés par la gentrification depuis les années 1980, tout en mettant en évidence à la fois les principaux facteurs, les rythmes et les dynamiques spatiales de ce processus. Elle en présente également les différents acteurs - des ménages des classes moyennes et supérieures aux pouvoirs publics en passant par les promoteurs et les commerçants - et explore en particulier la position sociale, le mode de vie et les discours des gentrifieurs. L'approche multiscalaire permet d'articuler une appréhension globale de la gentrification à Paris avec une analyse fine de ses modalités au niveau local. Dans un second temps, elle s'intéresse à la cohabitation des différents groupes sociaux au sein des quartiers populaires en voie de gentrification. La prise en compte du point de vue des différents acteurs en jeu - et notamment celui des ménages populaires - permet de mieux comprendre les effets de la gentrification sur les classes populaires et le rôle des politiques publiques dans ce processus de reconquête sociale. Cela conduit à une analyse critique de la mixité sociale apparente qu'il induit dans les quartiers populaires.