Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / problemática del desarrollo de viviendas sociales se ha convertido en un desafío complejo para los desarrolladores inmobiliarios, debido a que el aumento sostenido en los valores de terreno y los costos de construcción han impedido el sano desarrollo de este tipo de proyectos, generando un déficit de oferta e impactando a los demandantes beneficiados con los subsidios estatales, quienes no logran aplicar sus beneficios. La comuna de La Serena no está ajena a esta situación. Pese al auge inmobiliario que ha vivido la comuna desde los años 90, la realidad indica que el déficit de oferta de viviendas sociales ha aumentado, existiendo actualmente familias beneficiadas en los procesos del año 2012 sin poder aplicar sus subsidios, con el riesgo de perderlos por caducidad. Durante el desarrollo del presente año, la Ilustre Municipalidad de La Serena lleva a cabo el proceso administrativo para actualizar su plan regulador, contándose con las memorias ya publicadas y en proceso de consulta a la comunidad. Este nuevo instrumento de planificación, el cual se enmarca en los valores de la política nacional de desarrollo urbano, considera entre sus ejes estratégicos la inclusión social, lo cual representa una oportunidad, desde la óptica normativa, para el desarrollo de este tipo de proyectos. Adicional a lo antedicho, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, consciente de esta situación, ha dispuesto recursos adicionales para el cofinanciamiento de vivienda, además de habilitar programas especiales de reactivación económica a través de la construcción de viviendas sociales. En tal contexto el presente estudio analiza, desde la perspectiva de un desarrollador inmobiliario privado, la viabilidad técnico – económico, de desarrollar proyectos habitacionales destinados a sectores medios y vulnerables mediante un estudio acabado: -del instrumento de planificación y las áreas viables, -de la oferta y la demanda, para finalmente plantear un modelo de proyecto que, bajo ciertos parámetros, logra viabilizar el desarrollo, proponiendo así una alternativa de solución a la problemática descrita.

Magister en urbanismo / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo

La resolución Nº 56.032 de año 2011 de la Contraloría General de la República establece que la propuesta de modificación Nº 100 al Plan Regulador Metropolitano de Santiago propuesta por el Gobierno Regional y elaborada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo “no se ajusta al ordenamiento jurídico establecido” . De este pronunciamiento inferimos la obsolescencia del instrumento de proyección, que presenta múltiples debilidades que dificultan la producción, gestión y planificación del área metropolitana. Ante la falta de una Política Pública Nacional de Ciudad y Territorio que enmarque la discusión, el proceso de elaboración y aprobación del instrumento regulador permite rangos de discrecionalidad que vulnera la imparcialidad necesaria para el correcto desarrollo de un proceso de toma de decisiones públicas sobre el crecimiento de las ciudades y el mercado del suelo. Diversos actores corporativos se manifiestan y pugnan por sus intereses particulares, sin que el Estado juegue el rol de arbitraje que garantice el bien común, obstaculizando la gobernanza de la ciudad de Santiago. Es durante el curso de la elaboración y aprobación del instrumento, que el Plan pasa a ser el medio por el cual los actores plantean sus visiones sobre la ciudad, determinando así la producción social y urbana de Santiago como resultado de los conflictos e intereses divergentes en disputa. Desde esta perspectiva, este estudio analizó el proceso de toma de decisiones del Plan Territorial, estableciendo la normativa que lo orienta, identificando los actores relevantes, definiendo los momentos claves del procedimiento aprobatorio, y detallando el contenido de la construcción de las distintas visiones sobre la ciudad de Santiago.

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / Estación Central, formalized its creation with two decrees with force of law: the first N ° 1-3260 of March 9, 1981 and the second N ° 2-18294 of December 14, 1984. The problems of the regulations in the sector in study lies in its normative origin. It incorporated 261 hectares of four communes. Each territory inherited the regulations of the territory of its commune of origin, the Maipú Communal Regulatory Plan of 1965, the Communal Regulatory Plan of Pudahuel, the Regulatory Plan of Santiago of 1939 and the Quinta Normal without regulations. The lack of updating of the territorial planning instruments of the Estación Central meant that in the last four years, buildings with a large number of stories high (the highest in the country) have been built. Surpassing even some 40 floors and averaging 30 stories high. This has considerably changed the urban image of Estación Central, and has modified the neighborhood scale ratio, composed up to the year 2013 by houses of one or two floors, predominantly the continuous and isolated building. Since 2013 building permits have been approved for high-rise buildings, which began to be built rapidly since 2014. During that year, 364,159 m2 were built in the departments category, and for the year 2016, Estación Central became the pioneer commune in the sale of 1 and 2 bedroom apartments in the Gran Santiago, it reached 14% of the sales of departments of the Región Metropolitana. That same year was also the largest amount of surface, m2 built category departments reaching 609,988 m2, surpassing for the first time the commune of Santiago. With all these conditions gentrification phenomena were generated, changes of neighborhood scale, changes in spatial morphology, reason for which on April 27, 2016 the approval of permits in height was stopped, to modify it.