En el presente estudio se desarrollan algunos temas sobre la administración de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común con el objetivo de determinar si es factible que las zonas comunes de las edificaciones sean de propiedad de un tercero distinto a los propietarios de las secciones de exclusivas quien a su vez sería responsable de brindar los servicios comunes. El tema por desarrollar se debe a que la administración de los bienes y servicios comunes generalmente es encargada a uno de los miembros de la junta de propietarios, quien generalmente no tienen ninguna experiencia en la administración de bienes ocasionando el deterioro de los bienes y por consiguiente la mala calidad de los servicios comunes. La actual regulación de los bienes comunes impide una administración eficiente de las zonas y servicios comunes ya que al no poderse transferir todas las zonas comunes se desalienta la inversión y el desarrollo de empresas administradoras quienes responderían por la seguridad, orden, limpieza y mantenimiento de los bienes y servicios de la unidad inmobiliaria, lo que contribuirá a que los inmuebles que conforman la unidad adquieran un mayor valor. Así, la hipótesis que se plantea es que todos los bienes que tienen la naturaleza de comunes sean de propiedad de la persona que los administra, lo que a su vez limitará la responsabilidad de los propietarios en cuanto a las obligaciones que asuma el administrador.

La propiedad horizontal es uno de los sistemas admitido en la mayoría de las legislaciones, en el cual existe una organización especial destinada a satisfacer las necesidades e intereses comunes, compuesta básicamente por la colectividad de propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de una edificación y tiene la representación conjunta de éstos. En el Perú, la Ley 27157, que regula el régimen de la propiedad exclusiva y propiedad común, no establece que la junta de propietarios revista la calidad de persona jurídica, lo cual motivó distintas interpretaciones doctrinarias y jurisprudenciales al respecto, si bien resulta indiscutible la falta de personalidad jurídica, no es posible ignorar la situación producida por un grupo de personas que participan de la actividad jurídica como auténticos y verdaderos sujetos de derecho, al que hay que regular en sus relaciones jurídicas y en sus actos frente a terceros, considerando que el Derecho Registral tiene por finalidad garantizar la seguridad jurídica, certeza y estabilidad al trafico patrimonial. En el presente trabajo se analizarán los supuestos y la normatividad aplicable a la junta de propietarios, abordando las principales opiniones de destacados juristas, con relación a la naturaleza jurídica de la junta de propietarios, con atención al proyecto de Ley N° 114/2016-CR, Ley que Regula la Administración Inmobiliaria, el cual propone que las juntas de propietarios se constituyan como asociaciones civiles sin fines de lucro, a efectos de contar con personería jurídica.

The present research work deals with the alienation of sections of exclusive property, whose ownership corresponds to the Board of Owners, within the framework of the horizontal property regime. Firstly, the legal nature of the Board of Owners is addressed in order to explain its relative legal subjectivity, which allows it to act in a unitary manner in the legal sphere, but with joint and several liability of its members. Secondly, I disagree with the position taken by the Registry Court which states that a qualified majority is required to have exclusive sections: I argue that only an absolute majority is required. Thirdly, I point out that, in order for the disposal of an exclusive section to proceed with the absolute majority that I propose, the purpose of the property must be the subsequent sale, and the third party acquirer will have good faith only if such purpose of the property existed in the deeds filed at the time of the sale; if the purpose was not that, then a qualified majority must be required (this constitutes an exception to the rule that I propose of absolute majority). Then, I indicate that the formalization of the transfer agreement of exclusive sections is materialized by Public Deed and publicized through the registry registration, in order to comply with the principle of authentic title and registry public faith respectively. Finally, I recommend amending articles 43 of Law 27157 and 135 of its Regulations to indicate that the Board of Owners may dispose of sections of exclusive property; as well as amending articles 47 of the same Law and 145 of its Regulations. / Trabajo académico