La presente tesis muestra el análisis del impacto de la emergencia sanitaria aplicada sobre el desarrollo del proyecto inmobiliario “DOMUN” durante la época de Pandemia del COVID-19. desarrollando los siguientes capítulos como análisis del entorno, estudio de mercado, estudio de marketing, análisis de los impactos de la emergencia sanitaria sobre las áreas del proyecto, análisis económico y financiero, estos con el fin de poder desarrollar un producto atractivo y sobrellevar la rentabilidad del proyecto. En el macroentorno del proyecto, en el aspecto Político, el Perú se encuentra en incertidumbre de elecciones presidenciales que viene despejándose; económicamente, el estado ha dado préstamos a bajas tasas a casi todas las empresas; y Socialmente, se está viviendo campañas de vacunación y con temor a nuevas olas de contagió por las variantes en el Mundo. El microentorno se muestra favorable pues la demanda efectiva es de 17,007 viviendas y la oferta inmediata de 10,229 viviendas para Lima Top, sector donde se encuentra nuestro proyecto. El proyecto DOMUN se encuentra ubicado en el distrito de Miraflores en la ciudad de Lima, una zona de reciente proceso de reciclado urbano. El terreno tiene un área de 499 m2 con dimensiones de 24.00m. x 20.40m, donde el nivel socioeconómico pertenece mayoritariamente a A1 y A2. El estudio de Mercado en la zona de influencia del proyecto ha arrojado 3 tipologías de precio para áreas de 90, 120 y 150 m2, siendo los primeros mayores a los últimos, estas áreas se presentan en todos los proyectos por las condiciones de los parámetros urbanísticos del distrito. Así mismo las velocidades de venta son más altas de los departamentos pequeños que de los grandes. En el Plan de Marketing se ha determinado un Target de 4,360 familias, donde el Mercado Objetivo Primario está conformado por familias de estilo de vida sofisticado, moderno y progresista, mayores de 30 años, casados, con ingresos mayores a 4 mil dólares mensuales, y de un Nivel socioeconómico A1 y A2. Por otro lado, el Mercado Objetivo Secundario está conformado por madres solteras de buen estado económico, inversionistas y familias fuera de Lima con un alto ingreso económico que estén interesados en vivir en Miraflores. En cuanto al Producto se ha planteado un proyecto de viviendas multifamiliar de 7 pisos con 17 departamentos, de arquitectura flexible con 2 y 3 dormitorios para 90, 120 y 160 m2 de área vendible en formatos flats, duplex y triplex. Para la fijación de Precios se ha utilizado una valorización de atributos respecto a la competencia con lo cual se ha tendido precios para cada tipología mencionada, así mismo se ha tenido una fijación de precio por altura en 1%. Para la Plaza tenemos una caseta de ventas con un departamento piloto, página Web, ferias inmobiliarias y redes sociales. Para la Promoción tenemos un 5% de descuento en preventa, bonos de equipamiento para cierres de venta, comisiones por ventas y referidos. Dentro de los elementos innovadores y diferenciadores del proyecto hemos presentado una Arquitectura Flexible, Terrazas, Espacio de Teletrabajo y Estacionamiento de Bicicletas para todos los departamentos, estos como una propuesta de solución a las nuevas formas de trabajo y confinamiento debido al COVID-19. Así mismo, como elementos sostenibles vamos a usar pinturas ecológicas, luces LED y aparatos sanitarios ahorradores los cuales son apreciados por nuestro Mercado Objetivo. Los impactos generados por la emergencia sanitaria en el proyecto han sido analizados en tres puntos, el primer impacto en el Plan de seguridad y Salud en el trabajo referidos a cumplimiento de protocolos de salud en los trabajadores; el segundo referido al impacto sobre el producto inmobiliario, dado las variaciones de la preferencia del público por espacios libres como terrazas y balcones, flexibilidad de la arquitectura para espacios de teletrabajo, estacionamiento para bicicletas; y tercero el impacto en el proceso constructivo, donde a través de estrategias de uso de horarios extendidos, grúas torre, sistemas de control, prefabricados y encofrados metálicos se busca disminuir la mano de obra y así disminuir el contagio. Se ha realizado un análisis Económico y Financiero del proyecto antes de la emergencia sanitaria y posterior a la emergencia Sanitaria, encontrándose un impacto económico de 2% (40 mil dólares), de incremento en el presupuesto de la construcción del Proyecto y un impacto económico en el flujo de caja del proyecto, debido al tiempo de la paralización y reducción de las velocidades de venta, resultando en una disminución del valor actual neto del proyecto VAN de 65% (-200 mil dólares). Los análisis de Sensibilidad han resultado ser viables para los peores escenarios en cada caso.

El presente trabajo analiza la factibilidad para el desarrollo de un proyecto inmobiliario en un terreno ubicado en la intersección de las Calles Pino Silvestre y Palo Santo en el distrito de Surquillo, en medio de la Pandemia Global, Covid 19. Se propone un proyecto de trece pisos más una azotea y la construcción de cuatro sótanos. La cantidad total de departamentos que se proponen construir son 98 unidades. Para este trabajo es importante evaluar los factores que son influyentes en el desarrollo de un proyecto, por este motivo se realizará un análisis de situación del macro y micro entorno y a su vez como análisis importante para el desarrollo de la tesis, los factores de la coyuntura actual a causa de la Pandemia Global Covid 19. Se realizará un estudio de mercado el cual nos permitirá conocer las ofertas de departamentos que se encuentran cercanas a nuestro edificio propuesto. Esto nos permitirá analizar las demandas que debemos llegar a satisfacer en estos momentos. Los datos obtenidos nos permitirán diseñar y desarrollar nuestro plan de marketing, el cual tiene como objetivo fundamental posicionarnos frente a nuestro cliente identificado. A consecuencia de la Pandemia Global Covid- – 19, reformularemos el plan de “marketing mix”, dentro del cual se determinan las características del producto que ofrecemos, como por ejemplo espacios para el trabajo desde casa; la fijación del precio de venta acorde a la nueva realidad; las opciones de promoción a emplearse en la actual coyuntura como por ejemplo el uso masificado de las redes sociales; y la plaza más conveniente para ofrecer nuestro producto que dada la coyuntura será por ejemplo visitas virtuales mediante el uso masivo de internet. Finalmente, luego de haber elaborado un presupuesto y cronograma acorde a la nueva realidad se analizarán aspectos económicos y financieros del proyecto los cuales nos permitirán determinar si los resultados obtenidos de indicadores como VAN y TIR son los esperados y atractivos para la viabilidad de nuestro proyecto propuesto. A su vez se realizó una evaluación de riesgos a través de un “Análisis de Sensibilidad” usando variables como las distintas velocidades de venta que se puede optar.

Al encontrarnos en una época que el consumidor local se encuentra en un estado de ahorro y desconfianza, por la recesión económica y política que afronta el país por el actual gobierno y la pandemia, se ha podido analizar que el endeudamiento por hogar no es una opción y la inversión se reduce. Las inversiones en compra de viviendas se desacelerarían, la oferta aumenta, los créditos hipotecarios serian solicitados en menor cantidad; por eso las empresas están generando diversas estrategias de mercadeo para captar clientes en el radio de una nueva normalidad. La demanda de unidades de vivienda tuvo un ligero descenso en las áreas de Lima Top pero que se proyecta a ser un área que recuperará el promedio de demanda previo a la pandemia según los últimos estudios de CAPECO. Surco es uno de los distritos donde se concentra la mayoría de los hogares de Lima Top. La oferta en las urbanizaciones con hogares de un NSE alto de Lima Top creció en un 32% durante todo el 2020 debido a la gran afluencia de compra de vivienda que ha recibido dicha zona a pesar de la desaceleración del mercado. Se reutilizó el diseño de la empresa EE Inmobiliaria en un terreno de 650 m2 ubicado en la urbanización Higuereta colindante a la urbanización Chacarilla del estanque. Se encuentra en un sector privilegiado que podrá utilizar todos los servicios que se encuentra en Chacarilla, como un gran centro comercial, colegios, súper mercados, micro parques y en entre otros atributos de la zona. El producto será presentado a los consumidores con la idea de ser parte de una urbanización Top como lo es Chacarilla, pero que pertenece a la urbanización Higuereta. Al mercado que se proyectará el producto serán a hogares que deseen pertenecer a Lima Top pero que, por diversos motivos, sobre todo económicos, no puedan acceder fácilmente a un crédito hipotecario. El proyecto se plantea construir con 9 pisos, gracias al uso del decreto - DS 02 -2019, y 3 sótanos para poder tener una cantidad de 51 departamentos eco amigables con espacios adaptables a otros usos (home office, área de desinfección), que podrán contar con estacionamientos vehiculares y de bicicletas como también diversos espacios de áreas comunes que serán amigables con el medio ambiente y serán motivo de ahorro de servicios básicos de la persona promedio ( gimnasio, lavandería, co working). Los departamentos serán flats y dúplex con áreas promedios de 44 m2 a 156 m2 que tendrán todos los elementos básicos de un departamento y un balcón o terraza para evitar 100% el encierro por una eventual cuarentena. El diseño final del producto tendrá que satisfacer al cliente según las nuevas necesidades del cliente en tiempos de pandemia. Tener un producto atractivo para el cliente, promocionar la ideal del valor para el target y realizar una estrategia de marketing correctamente fomentada en la órbita del consumidor garantizará que la velocidad de venta promedio de 3.5 departamentos siga una línea continua para generar el TIR de 24.8% y VAN de 330 668 esperado. Se espera que a través de estos indicadores financieros se pueda llegar a tener un índice mayor a la tasa de descuento proyectado (14%).

El presente trabajo de investigación tiene como finalidad la de analizar la viabilidad de un proyecto inmobiliario en el distrito de Pueblo Libre, ubicado en la avenida Paseo de los Andes 1117. Se propone realizar un proyecto de quince pisos con azotea y la construcción de dos sótanos, un semisótano y una cisterna. El área del terreno es de forma irregular, el cual tiene un frente de 12.02m hacia la avenida y un fondo de 27.32m, lo que da un total de 338.76 metros cuadrado. El edificio tendrá un total de 3,302.91m2 de área construida y contará con 30 departamentos de 7 tipologías diferentes que van desde 53m2 hasta los 94m2, los cuales cuentan en su gran mayoría con 3 dormitorios. Tenemos como mercado objetivo al cual esta dirigido el proyecto es a un sector de nivel socioeconómico B, que sean económicamente activos y cuenten con un ingreso mensual promedio como mínimo de S/.6,250.0 nuevos soles. Se pretende tener una velocidad de ventas de una unidad por mes. Con ello, tenemos como plazos 6 meses para la preventa, 14 meses de construcción y 21 meses de ventas luego de la preventa. Con ello, se espera que el proyecto tenga un VAN de $ 191,185.37 y una TIR anual de 25.42%, para una tasa de descuento del 15%. El proyecto tendrá una duración de 35 meses.

Las circunstancias bajo las que el mundo se encuentra no resultan muy amigables para cualquier inversionista, sin embargo, con el estudio de viabilidad de este proyecto buscamos demostrar que sí es posible apostar por el desarrollo inmobiliario en Lima, Perú, siempre y cuando se analice, rigurosamente, todos los aspectos relevantes que compete. Es por eso por lo que es importante mencionar que, la empresa desde donde desarrollaremos el proyecto cuenta con experiencia en el rubro inmobiliario, en el sector definido como público objetivo y, cuenta también, con un sólido equipo de trabajo; por otro lado, se resalta también todos los esfuerzos que se han venido desarrollando a nivel de ciudad, promoviendo en algunos distritos el crecimiento y desarrollo urbano sostenible, a través de modificaciones en la normativa que buscan dinamizar las actividades económicas, y a la vez, permitir una consolidación de la zona urbana, manteniendo un carácter amigable y responsable con el medio ambiente. Gracias a esta normativa, y a nuestro equipo de trabajo, es que encontramos como una buena oportunidad de inversión el desarrollo del proyecto Inicio, en un terreno ubicado en el distrito de Santiago de Surco, en Lima – Perú; cuyos resultados operativos, que se mostrarán más adelante, arrojan resultados competitivos para el inversionista. Por otro lado, desarrollaremos este proyecto pensando en otorgar al usuario final la vivienda ideal, en la que podrá dar inicio a una nueva vida.