Zugl.: Oestrich-Winkel, Europ. Business School, Diss., 2006

Thesis (doctoral)--Europ. Business School, Oestrich-Winkel, 2006.

Nürtingen, FH, Diplomarb., 2004.

Master-Arbeit Univ. St. Gallen, 2008.

Master-Arbeit Univ. St. Gallen, 2007.

Zugl.: Wiesbaden, Ebs European Business School, Diss.

Made available in DSpace on 2015-12-03T18:33:08Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Fabio_Roberto_Iorio.pdf: 803352 bytes, checksum: 494f597b54e29be057b6e68d97e681f9 (MD5) Previous issue date: 2014-05-27 / The REITs have raised interest mainly to individual investors in order to serve as an alternative to traditional investments in Brazil, in view of the very favorable environment for this type of application in recent years. Despite a doubt practical this investor regarding the form of allocation of resources within this category of investment cast is the main objective of this study is to analyze the performance of portfolios formed by REITs traded on the BM&FBOVESPA to compare two different training strategies portfolios: a portfolio theory proposed by Markowitz (1952) when it is assumed that the distributions of rates of return expected for the future are similar to those observed in the past, through a strategy of adjusting portfolios based on the criterion maximizing the Sharpe ratio (1966); an alternative strategy naive diversification and a third model portfolio, the theoretical portfolio of Real Estate Investment Funds Index BM&FBOVESPA (IFIX), used as an indicator of average stock performance on the real estate funds market in Brazil. To meet this goal, the following performance indicators were analyzed: profitability, risk measured by standard deviation and Sharpe Performance Index (1966), during the period from April 2011 to September 2013. Additionally, the test of differences between means (Student's t test) in order to verify the existence of any difference in mean performance of returns between two portfolios was used. The results presented showed that the theoretical portfolio of Real Estate Investment Funds Index (IFIX) had the best performance in terms of risk-return ratio. In the same direction, it could also observe the superiority of the Markowitz portfolio compared to the naive diversification strategy. Given this observation may suggest that the method of portfolio optimization developed by Markowitz (1952) constructed based on the criterion of maximizing the Sharpe ratio (1966) tends to be able to provide a performance based on the best risk-return relationship that a naive diversification strategy, establishing itself as an additional tool to the individual investor / Os fundos de investimento imobili??rio t??m despertado o interesse, principalmente, dos investidores individuais no sentido de servir como uma alternativa ??s aplica????es financeiras tradicionais no Brasil, tendo em vista o contexto bastante favor??vel a esta modalidade de aplica????o nos ??ltimos anos. A despeito de uma d??vida de ordem pr??tica deste investidor em rela????o ?? forma de aloca????o dos recursos dentro desta categoria de investimento moldou-se o objetivo principal deste estudo que consiste em analisar o desempenho de carteiras formadas por fundos de investimento imobili??rio negociados na BM&FBOVESPA ao comparar duas diferentes estrat??gias de forma????o de portf??lios: a teoria de carteiras proposta por Markowitz (1952) quando se admite que as distribui????es das taxas de retorno esperadas para o futuro s??o semelhantes ??quelas observadas no passado, mediante uma estrat??gia de ajuste das carteiras com base no crit??rio de maximiza????o do ??ndice de Sharpe (1966); uma estrat??gia alternativa de diversifica????o ing??nua e um terceiro modelo de portf??lio, a carteira te??rica do ??ndice de Fundos de Investimento Imobili??rio BM&FBOVESPA (IFIX), utilizada como indicador de desempenho m??dio das cota????es do mercado de fundos de investimento imobili??rio no Brasil. Para cumprir este objetivo, foram analisados os seguintes indicadores de performances: a rentabilidade, o risco medido pelo desvio-padr??o e o ??ndice de desempenho de Sharpe (1966), durante o per??odo de abril de 2011 a setembro de 2013. Adicionalmente, foi utilizado o teste de diferen??a entre m??dias (Teste t de Student) com o intuito de verificar a exist??ncia de eventual diferen??a de m??dias de desempenhos de retornos entre duas carteiras. Os resultados apresentados evidenciaram que a carteira te??rica do ??ndice de Fundos de Investimento Imobili??rio (IFIX) obteve o melhor desempenho em termos de rela????o risco-retorno. Nesta mesma dire????o, p??de-se observar tamb??m a superioridade da carteira de Markowitz em rela????o ?? estrat??gia de diversifica????o ing??nua. Diante desta observa????o pode-se sugerir que o m??todo de otimiza????o de carteiras desenvolvido por Markowitz (1952) constru??do com base no crit??rio de maximiza????o do ??ndice de Sharpe (1966) tende a ser capaz de proporcionar um desempenho com base na rela????o risco-retorno melhor que uma estrat??gia de diversifica????o ing??nua, constituindo-se como uma ferramenta adicional ao investidor individual

Submitted by Odilon R. H. G. F. Costa (odilon.costa@pilum.com.br) on 2017-08-24T15:12:31Z No. of bitstreams: 1 Thesis - Odilon Costa - VF.pdf: 1688083 bytes, checksum: d501579a90541d6ff416fd0d3eb65507 (MD5) / Approved for entry into archive by Pamela Beltran Tonsa (pamela.tonsa@fgv.br) on 2017-08-24T15:22:34Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Thesis - Odilon Costa - VF.pdf: 1688083 bytes, checksum: d501579a90541d6ff416fd0d3eb65507 (MD5) / Made available in DSpace on 2017-08-24T17:17:37Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Thesis - Odilon Costa - VF.pdf: 1688083 bytes, checksum: d501579a90541d6ff416fd0d3eb65507 (MD5) Previous issue date: 2017-07-28 / Commercial real estate offers innumerous investment opportunities. Investors, financial institutions and regulators are interested in understanding what are the main determinants of value in real estate markets, measuring appropriate returns and risks related to target assets, and evaluating whether new market trends arising from institutional stakeholders, such as environmental labels, can contribute to property pricing. Differently from other financial asset classes, such as bonds and stocks, commercial buildings have low liquidity, are highly heterogeneous and depreciate over time, limiting their spatial and temporal comparability. Although the financial and economic literature about the industry has evolved significantly in developed economies, quantitative studies remain at embryonic stage in emerging markets. Given the populational and economic growth patterns from the last decades, there is an increasing concentration of emerging market cities among the largest urban agglomerations worldwide, and, consequently, higher demand for commercial properties. The main caveats for the development of quantitative real estate research are the lack of data, concentration of information among large consulting companies, and, in the case of emerging markets, low transparency and reliability in publicly available data. In this context, this research aims at contributing to the real estate literature with unique datasets for the largest office market in Latin America. This thesis is organized in three essays, comprising three distinct research questions surrounding the city of Sao Paulo. The objective of the first essay is to conceptually and empirically assess whether office markets can be viewed as an exclusive niche. The results, based on hedonic theory and regressions, indicate strong segmentation patterns as price formation comes primarily from the microeconomic needs of end users. The study also indicates that backdoor measures adopted by local specialists can be used as a proxy for segmentation when there is limited information on occupiers. The second essay revisits real estate indices available in Brazil and a number of technical and market-specific features which may be useful to improve existing indicators. Moreover, the study develops hedonic indices to highlight how the early recession affected Sao Paulo´s office market. The results show that market dynamics are very specific and emphasize the need for more detailed indicators. The third essay evaluates the relevance of the governance role of voluntary certification schemes based on the signaling literature. The empirical results show that third party audit schemes from internationally accredited institutions can affect real estate values. This essay not only compares labelled and non-labelled buildings, as done by previous studies, but also considers properties that did not obtain certification subsequent to registration. / O mercado imobiliário comercial oferece inúmeras oportunidades de investimento. Investidores, instituições financeiras e reguladores possuem interesse em entender quais são os principais determinantes de valor no setor imobiliário, mensurar retornos e riscos condizentes com os ativos-alvo, e avaliar se novas tendências decorrentes de demanda dos stakeholders institucionais, como a obtenção de selos ambientais, podem contribuir para o apreçamento de ativos. Diferentemente de outros tipos de ativos financeiros, tais como renda fixa ou variável, imóveis comerciais possuem pouca liquidez, são altamente heterogêneos e depreciam ao longo do tempo, limitando a sua comparação em âmbito temporal e espacial. Embora a literatura econômico-financeira sobre o setor tenha evoluído expressivamente em economias desenvolvidas, estudos quantitativos de grande escala continuam em estágio embrionário em mercados emergentes. Dado o crescimento econômico e populacional nas últimas décadas é natural que exista maior concentração de megalópoles emergentes entre as principais aglomerações urbanas mundiais e, consequentemente, o aumento relativamente mais expressivo da demanda por imóveis comerciais. Os principais limitadores para o desenvolvimento de pesquisas quantitativas no setor são a falta de dados, a centralização de informações em grandes consultorias imobiliárias e, no caso de países emergentes, a falta de transparência e confiabilidade nos dados disponíveis publicamente. Neste contexto, o presente trabalho visa contribuir para a literatura do setor imobiliário utilizando bases de dados únicas e contempla o maior mercado de escritórios da América Latina. Esta tese está organizada sob a forma de três ensaios, os quais abordam três questões distintas ao redor da cidade de São Paulo. O primeiro ensaio tem como objetivo avaliar conceitualmente e empiricamente se o mercado de escritórios pode ser visto como um nicho exclusivo. Os resultados, embasados em teoria e regressões hedônicas, indicam fortes indícios de fragmentação, bem como que a formação de preços advém principalmente das necessidades microeconômicas dos usuários finais. O estudo também indica que medidas backdoor adotadas por especialistas locais, podem ser usadas como proxy de fragmentação de mercado, quando há escassez de informações sobre os ocupantes. O segundo ensaio revisita os indicadores imobiliários disponíveis no Brasil e uma série de características técnicas e específicas do mercado local, que podem ser úteis ao aprimoramento dos índices existentes. Em seguida, desenvolveu-se indicadores hedônicos para mostrar como o início da recessão atual afetou o mercado de escritórios de São Paulo. Os resultados evidenciam que os ciclos imobiliários possuem aspectos muito específicos e enfatizam a necessidade de indicadores mais detalhados. O terceiro ensaio avalia a relevância do papel de governança econômica, associada às certificações ambientais voluntárias, com base na literatura de sinalização. Os resultados empíricos mostram que pareceres advindos de instituições internacionalmente acreditadas podem afetar os preços dos imóveis. Neste ensaio é feita a comparação de edifícios certificados e não-certificados, conforme feito em pesquisas anteriores, e foram estudados imóveis que não obtiveram o selo após o registro.