Atualmente no mercado brasileiro de condomínios de galpões logísticos são ofertados empreendimentos em variados estratos de qualidade. Isto decorre do grande espectro de necessidades e demandas de uma ampla variedade de usuários interessados em ocupar Condomínios Logísticos (CL). De modo geral, os usuários desta tipologia de empreendimento procuram, além da eficiência de armazenagem, outros serviços e atributos tais como: localização privilegiada, moderna infraestrutura de sistemas prediais, forte segurança patrimonial, incentivos fiscais na região, flexibilidade no projeto para ajustar as instalações existentes a requisitos operacionais específicos, entre outros. A partir do conjunto de atributos de qualidade oferecidos aos usuários é possível enquadrar empreendimentos deste segmento em classes específicas que permitam o mercado fazer uma leitura sem viés do padrão de qualidade dos empreendimentos em oferta, a exemplo do que já é utilizado em outros segmentos de empreendimentos de Base Imobiliária no Brasil. Contudo, um sistema de classificação de CL rigoroso e isento de viés é inexistente hoje no Brasil. O mercado dispõe exclusivamente de critérios formulados pelas empresas responsáveis pela comercialização dos espaços nos empreendimentos, o que compromete a isenção da avaliação da qualidade para o usuário. Esta notória ausência de um sistema de classificação reclama a construção de critérios mais bem fundamentados e com análise do estado dos atributos, sob o ponto de vista do usuário de CLs. Portanto o objetivo desta pesquisa é desenvolver um sistema de certificação da qualidade de CL no Brasil, no qual sejam identificados e analisados os diferentes atributos que possam enquadrar um empreendimento dentro de uma classe específica, para dar suporte a uma leitura de qualidade dos empreendimentos pelo mercado. Para atingir o objetivo mencionado, foi necessário identificar os principais aspectos comuns às classificações existentes no mercado de CL através de levantamento bibliográfico e de práticas de mercado, para, em seguida, eleger uma metodologia de análise que permita avaliar os atributos que fundamentam na visão dos usuários o que configura a qualidade dos CLs. O método empregado foi o Delphi, que envolve a aplicação sucessivas de questionários a especialistas no tema, com o intuito de reconhecer a opinião prevalente acerca da qualidade de CL segundo o ponto de vista de seus usuários típicos. Deste modo, os resultados alcançados são, i) construção de uma Matriz de atributos que identifica a importância relativa dos sistemas e atributos requeridos pelos usuários de CLs, ii) construção de um sistema de classificação da qualidade de CLs para ser oferecido ao mercado. / Currently in the Brazilian Warehouses Business Park (WBP) are offered projects in varying quality strata. This follows from the broad spectrum of needs and demands of a wide variety of users interested in occupying charges (WBP). In general, users of this project typology looking beyond the storage efficiency, other services and attributes such as: prime location, modern infrastructure building systems, strong balance security, tax incentives in the region, design flexibility to adjust the facilities existing specific operational requirements, among others. From the set of quality attributes offered to users can frame projects this segment in specific classes that allow the market to do a reading without standard bias quality of the projects on offer, similar to what is already used in other segments of enterprises Base of Real Estate in Brazil. However, a strict classification system of WBP whit free bias is nonexistent today in Brazil. The market has only criteria formulated by the companies responsible for marketing the spaces in the projects, which compromises the quality assessment of the exemption for the user. This notorious absence of a classification system calls for the construction of wellfounded criteria and analysis of the state of the attributes from the point of view of WBP user. Therefore the aim of this research is to develop a quality certification system to Warehouses Business Park in Brazil, which are identified and analyzed the different attributes that can frame a project within a specific class, to support a quality reading of developments in the market . To achieve the goal mentioned, it was necessary to identify key commonalities of existing ratings in the WBP market through literature and market practices, to then elect a methodology for assessing the attributes that support the vision of users which sets the quality of WBP. The method used was Delphi, which involves the successive application of questionnaires to experts on the subject, in order to recognize the prevailing opinion about the quality of WBP from the point of view of their typical users. Thus, the results obtained are i) construction of an array of attributes that identify the relative importance of the attributes required for systems and users shed, ii) construct a quality classification system of WBP to be offered to the market.

A grande diversidade de classificações empregadas no mercado imobiliário para fazer referência a edifícios de escritórios é flagrante. Para suportar qualquer tomada de decisão relacionada ao produto edifício de escritórios é conveniente que a informação sobre a qualidade desses prédios seja única. Este sistema de certificação da qualidade estratifica o mercado de edifícios de escritórios de forma criteriosa, imparcial e única no âmbito nacional. Os prédios submetidos a este sistema de certificação são classificados de acordo com o estado de determinados atributos. Cada edifício analisado obtém duas classificações: nacional e regional, que são representadas por letras, sendo a classificação nacional seguida da extensão “Br", para distinguir-se da classificação regional. A classificação nacional contempla apenas os atributos físicos da construção, desconsiderando o quesito localização. Na classificação regional, os atributos contemplados são os físicos e a localização do prédio dentro de determinado mercado de escritórios. Em nenhuma delas a gestão do edifício é avaliada. A qualidade do edifício de escritórios analisado é expressa através destas duas classificações em um certificado emitido pelo Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP. Os procedimentos e regras para aplicação do sistema em questão foram estabelecidos neste estudo. A perecibilidade de alguns componentes deste sistema de certificação, inclusive dos certificados por ele gerados, foi tratada nesta pesquisa. Rotinas e prazos para atualização destes componentes e para verificação da validade dos certificados também foram definidos. Para desenvolvimento deste sistema de certificação foram feitas pesquisas bibliográficas, entrevistas com participantes do mercado de edifícios brasileiros de escritórios, visitas a edificações do segmento imobiliário enfocado, observações no mercado de prédios de escritórios e arbitragens iniciais, seguidas de testes de validação e calibragem entremeados com sucessivos ajustes. As arbitragens com posterior validação e calibragem foram empregadas para elaboração de alguns dos componentes deste sistema de certificação. As opiniões prevalentes no meio especializado foram utilizadas em importantes arbitragens iniciais. O processo Delphi, combinado com técnicas da Estatística Descritiva, foi empregado para detectar estas opiniões. Esta pesquisa objetiva, com este sistema de certificação, melhorar a qualidade das informações produzidas a respeito dos edifícios brasileiros de escritórios. Suas diretrizes podem ser empregadas para desenvolvimento de pesquisas análogas em outros segmentos do mercado imobiliário, no Brasil e no exterior, e também nesse mesmo nicho de mercado, porém no exterior. / It is notorious how widely ranged are the classifications used at the real estate market to indicate the quality of office buildings. To support any decision related to the office building product it is convenient to have one and only information regarding the quality of these buildings. This quality certification system stratify the office buildings market in a discerning, impartial and single way at the national sphere. The buildings submitted to this certification system are classified considering the conditions of some attributes. Each evaluated building get two classifications: one national and another regional, both represented by letters. The national classification has the extension “Br" to be distinguished from the regional classification. The national classification takes into account only the physical attributes of the construction, without regards to its location. The regional classification considers the building’s physical attributes and its location in a specific office market area. On both classifications the building management is not evaluated. The quality of the appraised office building is represented by these two classifications in a certificate issued by the Real Estate Research Group of the Polytechnic School of the University of São Paulo (Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP). This system’s appliance procedures and rules were established in this study. Some of this system’s components are perishable including the issued certificates. This subject was treated in this research. Routines and terms were also defined to be applied to bring these components up to date and to verify the certificate’s validity. The procedures followed to elaborate this certification system were: library researches, interviews with participants of the office buildings market in Brazil, visits to edifications of this real estate market division, observations in the office buildings market and initial arbitrations, followed by validation and calibration tests and adjustments. The arbitrations were applied to elaborate some components of this certification system. The prevalent opinions in the specialized ambiency were used in important arbitrations. The Delphi process combined with Describing Statistic practices were applied to find out these opinions. This research intends to improve the quality of the information produced about office buildings in Brazil. Its guidelines may be used to develop similar researches in other divisions of the real estate market in Brazil or in foreign countries, and also in this same market section but abroad.

A grande diversidade de classificações empregadas no mercado imobiliário para fazer referência a edifícios de escritórios é flagrante. Para suportar qualquer tomada de decisão relacionada ao produto edifício de escritórios é conveniente que a informação sobre a qualidade desses prédios seja única. Este sistema de certificação da qualidade estratifica o mercado de edifícios de escritórios de forma criteriosa, imparcial e única no âmbito nacional. Os prédios submetidos a este sistema de certificação são classificados de acordo com o estado de determinados atributos. Cada edifício analisado obtém duas classificações: nacional e regional, que são representadas por letras, sendo a classificação nacional seguida da extensão “Br”, para distinguir-se da classificação regional. A classificação nacional contempla apenas os atributos físicos da construção, desconsiderando o quesito localização. Na classificação regional, os atributos contemplados são os físicos e a localização do prédio dentro de determinado mercado de escritórios. Em nenhuma delas a gestão do edifício é avaliada. A qualidade do edifício de escritórios analisado é expressa através destas duas classificações em um certificado emitido pelo Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP. Os procedimentos e regras para aplicação do sistema em questão foram estabelecidos neste estudo. A perecibilidade de alguns componentes deste sistema de certificação, inclusive dos certificados por ele gerados, foi tratada nesta pesquisa. Rotinas e prazos para atualização destes componentes e para verificação da validade dos certificados também foram definidos. Para desenvolvimento deste sistema de certificação foram feitas pesquisas bibliográficas, entrevistas com participantes do mercado de edifícios brasileiros de escritórios, visitas a edificações do segmento imobiliário enfocado, observações no mercado de prédios de escritórios e arbitragens iniciais, seguidas de testes de validação e calibragem entremeados com sucessivos ajustes. As arbitragens com posterior validação e calibragem foram empregadas para elaboração de alguns dos componentes deste sistema de certificação. As opiniões prevalentes no meio especializado foram utilizadas em importantes arbitragens iniciais. O processo Delphi, combinado com técnicas da Estatística Descritiva, foi empregado para detectar estas opiniões. Esta pesquisa objetiva, com este sistema de certificação, melhorar a qualidade das informações produzidas a respeito dos edifícios brasileiros de escritórios. Suas diretrizes podem ser empregadas para desenvolvimento de pesquisas análogas em outros segmentos do mercado imobiliário, no Brasil e no exterior, e também nesse mesmo nicho de mercado, porém no exterior. / It is notorious how widely ranged are the classifications used at the real estate market to indicate the quality of office buildings. To support any decision related to the office building product it is convenient to have one and only information regarding the quality of these buildings. This quality certification system stratify the office buildings market in a discerning, impartial and single way at the national sphere. The buildings submitted to this certification system are classified considering the conditions of some attributes. Each evaluated building get two classifications: one national and another regional, both represented by letters. The national classification has the extension “Br” to be distinguished from the regional classification. The national classification takes into account only the physical attributes of the construction, without regards to its location. The regional classification considers the building’s physical attributes and its location in a specific office market area. On both classifications the building management is not evaluated. The quality of the appraised office building is represented by these two classifications in a certificate issued by the Real Estate Research Group of the Polytechnic School of the University of São Paulo (Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP). This system’s appliance procedures and rules were established in this study. Some of this system’s components are perishable including the issued certificates. This subject was treated in this research. Routines and terms were also defined to be applied to bring these components up to date and to verify the certificate’s validity. The procedures followed to elaborate this certification system were: library researches, interviews with participants of the office buildings market in Brazil, visits to edifications of this real estate market division, observations in the office buildings market and initial arbitrations, followed by validation and calibration tests and adjustments. The arbitrations were applied to elaborate some components of this certification system. The prevalent opinions in the specialized ambiency were used in important arbitrations. The Delphi process combined with Describing Statistic practices were applied to find out these opinions. This research intends to improve the quality of the information produced about office buildings in Brazil. Its guidelines may be used to develop similar researches in other divisions of the real estate market in Brazil or in foreign countries, and also in this same market section but abroad.

Atualmente no mercado brasileiro de condomínios de galpões logísticos são ofertados empreendimentos em variados estratos de qualidade. Isto decorre do grande espectro de necessidades e demandas de uma ampla variedade de usuários interessados em ocupar Condomínios Logísticos (CL). De modo geral, os usuários desta tipologia de empreendimento procuram, além da eficiência de armazenagem, outros serviços e atributos tais como: localização privilegiada, moderna infraestrutura de sistemas prediais, forte segurança patrimonial, incentivos fiscais na região, flexibilidade no projeto para ajustar as instalações existentes a requisitos operacionais específicos, entre outros. A partir do conjunto de atributos de qualidade oferecidos aos usuários é possível enquadrar empreendimentos deste segmento em classes específicas que permitam o mercado fazer uma leitura sem viés do padrão de qualidade dos empreendimentos em oferta, a exemplo do que já é utilizado em outros segmentos de empreendimentos de Base Imobiliária no Brasil. Contudo, um sistema de classificação de CL rigoroso e isento de viés é inexistente hoje no Brasil. O mercado dispõe exclusivamente de critérios formulados pelas empresas responsáveis pela comercialização dos espaços nos empreendimentos, o que compromete a isenção da avaliação da qualidade para o usuário. Esta notória ausência de um sistema de classificação reclama a construção de critérios mais bem fundamentados e com análise do estado dos atributos, sob o ponto de vista do usuário de CLs. Portanto o objetivo desta pesquisa é desenvolver um sistema de certificação da qualidade de CL no Brasil, no qual sejam identificados e analisados os diferentes atributos que possam enquadrar um empreendimento dentro de uma classe específica, para dar suporte a uma leitura de qualidade dos empreendimentos pelo mercado. Para atingir o objetivo mencionado, foi necessário identificar os principais aspectos comuns às classificações existentes no mercado de CL através de levantamento bibliográfico e de práticas de mercado, para, em seguida, eleger uma metodologia de análise que permita avaliar os atributos que fundamentam na visão dos usuários o que configura a qualidade dos CLs. O método empregado foi o Delphi, que envolve a aplicação sucessivas de questionários a especialistas no tema, com o intuito de reconhecer a opinião prevalente acerca da qualidade de CL segundo o ponto de vista de seus usuários típicos. Deste modo, os resultados alcançados são, i) construção de uma Matriz de atributos que identifica a importância relativa dos sistemas e atributos requeridos pelos usuários de CLs, ii) construção de um sistema de classificação da qualidade de CLs para ser oferecido ao mercado. / Currently in the Brazilian Warehouses Business Park (WBP) are offered projects in varying quality strata. This follows from the broad spectrum of needs and demands of a wide variety of users interested in occupying charges (WBP). In general, users of this project typology looking beyond the storage efficiency, other services and attributes such as: prime location, modern infrastructure building systems, strong balance security, tax incentives in the region, design flexibility to adjust the facilities existing specific operational requirements, among others. From the set of quality attributes offered to users can frame projects this segment in specific classes that allow the market to do a reading without standard bias quality of the projects on offer, similar to what is already used in other segments of enterprises Base of Real Estate in Brazil. However, a strict classification system of WBP whit free bias is nonexistent today in Brazil. The market has only criteria formulated by the companies responsible for marketing the spaces in the projects, which compromises the quality assessment of the exemption for the user. This notorious absence of a classification system calls for the construction of wellfounded criteria and analysis of the state of the attributes from the point of view of WBP user. Therefore the aim of this research is to develop a quality certification system to Warehouses Business Park in Brazil, which are identified and analyzed the different attributes that can frame a project within a specific class, to support a quality reading of developments in the market . To achieve the goal mentioned, it was necessary to identify key commonalities of existing ratings in the WBP market through literature and market practices, to then elect a methodology for assessing the attributes that support the vision of users which sets the quality of WBP. The method used was Delphi, which involves the successive application of questionnaires to experts on the subject, in order to recognize the prevailing opinion about the quality of WBP from the point of view of their typical users. Thus, the results obtained are i) construction of an array of attributes that identify the relative importance of the attributes required for systems and users shed, ii) construct a quality classification system of WBP to be offered to the market.

Submitted by Maicon Juliano Schmidt (maicons) on 2015-08-06T13:55:46Z No. of bitstreams: 1 Cibele Bossa Antoniolli.pdf: 9171264 bytes, checksum: 4ec50cbb40d81c6087647a9bc589f54c (MD5) / Made available in DSpace on 2015-08-06T13:55:46Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Cibele Bossa Antoniolli.pdf: 9171264 bytes, checksum: 4ec50cbb40d81c6087647a9bc589f54c (MD5) Previous issue date: 2015-03-26 / CAPES - Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior / CNPQ – Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico / PROSUP - Programa de Suporte à Pós-Gradução de Instituições de Ensino Particulares / UNISINOS - Universidade do Vale do Rio dos Sinos / A indústria da construção civil em geral apresenta elevado impacto ambiental. É considerada a maior consumidora de recursos naturais, na maior parte, não-renováveis, além de gerar significativo volume de resíduos. Os selos de certificação ambiental surgem como uma ferramenta de projeto, execução e desempenho (pós-ocupação), indicando diretrizes voltadas à diminuição de impactos ambientais. Este trabalho tem como objetivo analisar resultados de critérios pontuados no programa de certificação LEED (Leadership in Energy & Environment Design) durante a pós-ocupação de um prédio comercial, buscando reconhecer também o papel e percepção do usuário. O trabalho foi realizado através de um estudo de caso que utilizou informações disponibilizadas nos documentos de certificação, projeto e informações de consumos de energia e água. Para investigar o papel e a percepção do usuário, foi considerada a comparação entre o “Prédio A" (com certificação ambiental) em relação ao “Prédio B" (sem certificação ambiental). De forma geral, os resultados apontam que o consumo medido de água ficou 31% abaixo dos parâmetros do LEED, porém 199% acima dos parâmetros de projeto. Já o consumo medido de energia ficou 12% acima dos parâmetros do LEED e 32% acima dos parâmetros de projeto. Quanto ao papel do usuário, foi detectado que o uso de bicicletas/vestiários, uso de dispositivos economizadores de água, uso de escada ao invés de elevador, o descarte adequado de resíduos e a conscientização quanto à fumaça de cigarro são ações praticadas e reconhecidas pelos usuários. Quanto à percepção do usuário, em comparação a um prédio sem certificação ambiental, o conforto térmico, a maior transparência e a vista para o exterior são as estratégias de projeto entendidas como mais efetivas. / The construction industry in general has a high environmental impact. It is considered as the largest consumer of natural resources, mostly non-renewable, and it generates a significant volume of waste. The environmental certification arise as a tool for design, implementation and performance (post-occupancy), indicating guidelines for the environmental impacts reduction. The present study aims to analyze the performance of the scored criterias in the certification program, during the post-occupation of a LEED (Leadership in Energy & Environment Design) commercial building, seeking also to recognize the user’s role and perception. The study was conduct through a study case that considered the information that was available in the certification documents, design information and energy and water consumption. To investigate the user’s role and perception, a comparison between "Building A" (with environmental certification) in relation to the "Building B" (without environmental certification) was considered. Overall, the results showed that the measured consumption of water was 31% below the LEED parameters, but 199% above the design parameters. The measured consumption of energy was 12% above the LEED parameters and 32% above the design parameters. As for the user’s role, it was found that the use of bicycles/changing rooms, the use of water saving devices, the use of staircases instead of elevators, the proper disposal of waste and awareness of the cigarette smoke are practiced and recognized actions by users. As for the user’s perception compared to a non-certificate building, the thermal comfort, greater transparency and exterior views were aspects seen as the most effective design strategies.

Estágio realizado na Energyband - Novas Energias e orientado pela Eng. Marta Fidalgo / Tese de mestrado integrado. Engenharia Electrotécnica e de Computadores. Área de Especialização de Energia. Faculdade de Engenharia. Universidade do Porto. 2012