Die Wohnungsnachfrage wird durch eine Vielzahl an Einflussfaktoren getrieben. Dazu zählen demographische Effekte im engeren Sinne (Einwohnerzahl, Haushaltsgröße/-typ, und Altersverteilung) sowie demographische Effekte im weiteren Sinne. Letztere beschreiben Verhaltensänderungen bestimmter Altersklassen oder Geburtskohorten (z. B. Einfamilienhausquote, Selbstnutzerquote oder Migration). Die beschriebenen Effekte können in unterschiedliche Richtungen wirken. So führt etwa der Partialeffekt einer rückläufigen Bevölkerung zu einer sinkenden Wohnungsnachfrage. Sinkende Einwohnerzahlen gehen künftig auch mit einer Alterung der Bevölkerung einher. Ältere Haushalte sind aber kleiner als jüngere, denn unter Älteren gibt es weniger Familien und mehr Singles (Witwen/Witwer). Deswegen führt der Partialeffekt einer Alterung zu einer steigenden Wohnungsnachfrage: dieselbe Personenzahl verteilt sich auf mehr Haushalte, wenn die Personen älter sind. In der Summe aller Partialeffekte mag die Wohnungsnachfrage sinken, der Gesamteffekt ist aber kleiner als der reine Bevölkerungsrückgang erwarten ließe. Zur Schätzung der Neubaunachfrage wird im empirica-Modell darüber hinaus der klassische Ersatzbedarf durch die empirische Schätzung einer qualitativen Zusatznachfrage ersetzt. Diese ist meist umso größer, je mehr die quantitative Zusatznachfrage sinkt. Denn dann werden i. d. R. kaum noch neue Wohnungen errichtet und es fehlen die gehobenen Neubauqualitäten. Im Ergebnis werden trotz rückläufiger Nachfrage auch in Schrumpfungsregionen viele Wohnungen gebaut. Die Kehrseite dieser Entwicklung ist ein beschleunigter Anstieg der Wohnungsleerstände. Außerdem verdeutlicht auch dieser Effekt, dass eine Alterung der Bevölkerung nicht zwangsweise gleichzusetzen ist mit einem Rückgang der Neubaunachfrage.