Con el objeto de regular criterios técnicos de diseño y construcción de edificaciones sostenibles, así como establecer incentivos para estos proyectos sostenibles, la Municipalidad de Miraflores establece la ordenanza N°510/MM y sus modificatorias (N”539/MM-N°567/MM) promoviendo el desarrollo de edificaciones sostenibles que contribuyan en el desarrollo de una ciudad sostenible. De esta forma se podrá acceder a los incentivos (CEPRES1) según el nivel de implementación de las condiciones de sostenibilidad que se aplique al proyecto. El proyecto en estudio considera los incentivos de incrementar área techada, reducción del número mínimo de estacionamientos y reducción de área mínima por unidad de vivienda; a cambio de exigir al proyecto una Certificación internacional (LEED, BREEAM o EDGE); cumplir con los criterios técnicos de diseño y construcción sostenible; uso público del Retiro frontal(5ml); sin cercos; segregación de residuos diferenciados; estacionamientos para bicicletas y un % del área de la azotea para azotea verde; que dependerá según el tipo de CEPRES al cual se pretende acceder. El propósito del presente estudio fue evaluar la conveniencia de la aplicación de la ordenanza N°510/MM y sus modificatorias en el desarrollo de proyecto residencial ubicado en la Avenida Roosevelt de Miraflores, determinando el beneficio comercial económico-financiero para el inversionista con referencia al desarrollo del proyecto convencional sin la aplicación de la Ordenanza. Para el desarrollo del presente estudio se consideró tres escenarios posibles que ofrece la ordenanza, para determinar cuál de los tres tipos de incentivos CEPRES 1 Certificado De Promoción De Edificaciones Sostenibles 3 es más favorable para el proyecto en específico, comparando los resultados económicos y financieros de los tres escenarios con el proyecto cuando no se aplica la ordenanza. Teniendo como referencia una propuesta base cuya cabida del proyecto convencional (sin CEPRES) propone un edificio residencial de 14 pisos con tres sótanos y medio, ofreciendo: 52 departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios con áreas promedio de 82, 111 y 132 m2 respectivamente; espacios comunes en el primer y último nivel; un espacio comercial en el primer nivel y 74 estacionamientos. El proyecto convencional oferta un precio de ticket mayor según el ritmo de ventas promedio del mercado, que permite una velocidad de ventas de 1.5 unid/mes; resultando un VAN del proyecto de $827,219 y un TIR de 22.4%. Con el análisis de los tres escenarios CEPRES (A, B y C) que proyectan una edificación de 17,16 y 15 pisos respectivamente, se determinó que el proyecto bajo la aplicación de CEPRES B presenta el mayor beneficio económico y financiero que los otros dos escenarios proponiendo un edificio residencial de 16 pisos con 4 sótanos, 68 departamentos de 1,2 y 3 dormitorios con áreas promedio de 68, 97y 121 m2 respectivamente; variedad de espacios comunes; un espacio comercial en el primer nivel y 83 estacionamientos. El proyecto bajo este escenario con una velocidad de ventas de 2.5 unid/mes; presenta un VAN del proyecto de $1'240,875 superior en 50% al VAN del proyecto convencional y un TIR de 31.1%. De la evaluación económica financiera del proyecto se determinó que la aplicación de la Ordenanza N°510/MM y sus modificatorias es conveniente al mejorar los resultados de los indicadores financieros (VAN y TIR) al influir en el incremento de ritmo de venta por ofertar menor precio de Ticket sin afectar los demás atributos apreciados por el target.

El déficit habitacional en Lima Metropolitana es una realidad que la aqueja desde hace varios años, hoy en día de acuerdo al último censo de INEI (2017), Lima posee un déficit habitacional de 177 mil viviendas, el cual aún no se logra cubrir, inclusive considerando el incremento sostenido de la actividad constructiva y oferta de edificaciones que se ha tenido durante los últimos años. De acuerdo al estudio de GRADE (2020), en Lima se requiere una producción de vivienda de 84,298 viviendas para reducir la brecha habitacional que se acumulará en los próximos 10 años, pero la producción anual es de sólo 58,300 viviendas. Adicionalmente, de las unidades de vivienda que se producen anualmente, existe un 66% (GRADE, 2020) que se produce bajo la informalidad, lo cual, si bien aporta a una reducción del déficit habitacional, pone en peligro la vida e integridad de las personas y familias que las ocupan. También debemos considerar que dicho déficit habitacional se concentra en los estratos de niveles socioeconómicos de más bajos recursos (NSE C, D y E), que también son los sectores más desatendidos respecto a la producción de vivienda nueva. Dadas estas necesidades y condiciones de vivienda, es que en el presente trabajo se desarrolla un proyecto de venta de unidades inmobiliarias dirigida al segmento del mercado de bajos recursos, de los sectores de nivel socioeconómico C y D, que deseen mejorar su calidad y condiciones de vida, algunos de ellos en el mismo distrito en el que viven actualmente, y que apliquen y cumplan las condiciones de los programas Techo Propio y Mivivienda, que son promovidos por el Fondo Mivivienda. Es de esta manera que se plantea y nace el proyecto “Lomas de Campoy”. El presente trabajo plantea el desarrollo del proyecto inmobiliario “Lomas de Campoy”, ubicado en la Av. Calle 18 Mz T Lote 2, en el distrito de San Juan de Lurigancho en la ciudad de Lima, y que busca beneficiar con mejores condiciones y calidad de vida, bajo las demandas actuales del mercado al sector de Lima Este y sus alrededores. De acuerdo al estudio de mercado y a la experiencia de empresas desarrolladoras de proyectos similares en la zona y dirigidas a estos sectores, se propone el producto ofrecido que cuenta con dos torres de 11 pisos y un sótano. En las torres de 11 pisos se ubica el total de 220 unidades inmobiliarias, que consideran departamentos de dos dormitorios de aproximadamente 40.00m2, en el sótano se ubica una zona de estacionamiento vehicular, en el primer piso también se ubican estacionamientos vehiculares y de bicicletas, así como distintas áreas comunes para esparcimiento y actividades de los usuarios, como zona de juegos para niños, área de usos múltiples y jardines. Así mismo, el proyecto contempla la implementación de elementos adicionales y mejoras de características sostenibles que ayudarán a mejorar las condiciones medioambientales mediante la reducción de uso de recursos, así como brindar un ahorro económico derivado de dicha disminución de uso de recursos. El sustento de la viabilidad del proyecto se basa en establecer una velocidad de ventas de 15 unidades inmobiliarias mensuales, incluyendo la implementación de todos los elementos de características sostenibles, con lo cual se obtienen los siguientes resultados: TIR de 21.95%, VAN de S/ 883,985.84, ROS de 17.7%, ROE de 165.6% (79.7% anual). Del estado financiero que se presenta, se puede concluir que el proyecto es rentable, ya que cuenta con VAN > 0 y TIR del accionista > 12%. Si bien la implementación de las características de sostenibilidad implica una inversión adicional, la cual se traduce en una disminución de la utilidad de 18,29 % a 17,73%, lo que representa una reducción de S/ 199,847.0 (0,56%) de la utilidad neta; se considera que no representa un disminución considerable, ya que el proyecto mantiene su rentabilidad esperada y adicionalmente contribuye con el medio ambiente y con el usuario final, quien será beneficiado también económicamente a lo largo de la operatividad del proyecto.

La presente tesis describe y propone un esquema de cómo integrar el espacio público y privado desde el diseño a través del desarrollo de un proyecto de vivienda multifamiliar sostenible, que genere un impacto positivo en la sociedad, en la economía, en el medio ambiente y en la rentabilidad de los accionistas. “MAGNOLIA VITA VERDE” es un proyecto desarrollado por una de las mejores inmobiliarias del Perú, la cual en los últimos 6 años ha logrado posicionarse en el sector inmobiliario de Lima Moderna con más de 15 años de experiencia en el mercado. Por lo que se propone con este desarrollo potenciar el proyecto inicial para crear un producto único para el público de Pueblo Libre, generando así, impactos positivos en el estilo de vida de los clientes y de su entorno. “MAGNOLIA VITA VERDE” será edificado en la Av. Mariano Cornejo esquina con Calle Barranquilla y Calle Del Rio en el Distrito de Pueblo Libre en Lima, en un terreno de 1,447.87m2 de área. El edificio consiste en 20 pisos y azotea más 3 sótanos, con un total de 214 departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios y 111 estacionamientos; y la propuesta, se basa en integrar el edificio al espacio público, con el fin de generar mayor confort al cliente en su contacto con la naturaleza y hacia la zona; y de esa forma cumplir con uno de los criterios de sostenibilidad. El producto se encuentra dirigido al NSE B y esta está compuesto por familias jóvenes con o sin hijos y solteros, entre las edades de los 25 y 55 años. Por otro lado, el diseño arquitectónico del proyecto y la integración publica han tenido una óptima distribución considerando y priorizando que el diseño del espacio sea funcional y eficiente. El objetivo de esta tesis es analizar cómo la intervención de espacios públicos tiene un impacto favorable en el entorno, en los clientes y en la rentabilidad de los accionistas; y que a su vez les permita replicar el modelo en los futuros proyectos. Asimismo, se analizará las estrategias a implementar para mejorar los espacios públicos en torno al proyecto, incluyendo la creación de áreas verdes y espacios recreativos, la mejora de la iluminación y seguridad en las calles cercanas al proyecto, la implementación de transporte sostenible y el diseño de un edificio ecoeficiente. Finalmente, se examinará cómo la implementación de un proyecto de vivienda sostenible con la integración de espacios públicos puede generar mayor rentabilidad para el desarrollador inmobiliario a largo plazo, y cómo éste puede contribuir al desarrollo sostenible de la ciudad. Se estudiará cómo esta implementación puede mejorar la calidad de vida de las personas en términos de su bienestar físico y espiritual, seguridad, comodidad, movilidad y costos al diseñar espacios mejor iluminados, seguros y protegidos por quienes hacen uso de él. Actualmente, el ritmo de vida de las personas es acelerado y hasta agotador, así que vivir frente a un espacio que genere sensaciones y proporcione color al ambiente, así como olor a través de sus plantas y sonido de la naturaleza, producirá un bienestar entre el cuerpo, mente y alma de las personas que transitan cerca de él y que habitan el edificio. La conexión que el proyecto busca generar con la naturaleza va más allá de lo visual y lo sensorial, el poder lograr que cada persona se sienta en la libertad de expresarse y salir de la rutina para disfrutar y relajarse al aire libre; creando un entorno amigable que incentive a relacionarse con otros y a vivir en comunidad, es también uno de los propósitos de este estudio como contribución.