Le droit de propriété, théoriquement absolu, est restreint dans le cadre de la copropriété divise étant donné le contexte individuel et collectif dans lequel il s’exerce. En fait, l’intérêt collectif peut lui imposer des restrictions, mais à certaines conditions. L’une d’entre elles, essentielle, est le respect de la destination de l’immeuble. Or, la notion de destination de l'immeuble ne fait l'objet d'aucune disposition législative permettant de la définir. Afin de préciser cette notion, deux conceptions ont été développées. La première est à l’effet qu’on doit tenir compte, dans la recherche de la destination de l'immeuble, de ses caractères et de sa situation. La deuxième prévoit plutôt qu'il faut distinguer ces trois éléments. Même si la première thèse est majoritairement admise en jurisprudence, nous croyons que les tribunaux interprètent trop largement cette notion, qui devrait être mieux circonscrite. Après une revue de la littérature et une analyse jurisprudentielle, nous développerons notre propre conception de la notion de destination, qui sera une voie mitoyenne entre les deux conceptions établies, et proposerons des améliorations quant à la rédaction de cette clause dans la déclaration de copropriété. / The right of ownership, absolute in theory, is restricted in the context of divided co-ownership because of the individual and collective environment in which it occurs. In fact, the collective interests may impose restrictions which have to respect certain conditions. One of these conditions, essential, is the respect of the destination of the immovable. Unfortunately, the notion of destination of the immovable is not the subject of any legislation to define it. To precise this notion, two concepts have been developed. The first is to the effect that we must take into account in the search for the destination of the immovable, its characteristics and location. The second concept rather provides that we must distinguish destination from characteristics and location. While the first thesis is mostly accepted in jurisprudence, we believe that the courts interpretation of that notion is too extended, which should be more circumscribed. After a review of the literature and a jurisprudence analysis, we will develop our own concept of the notion of destination, which will be a middle ground between the two established concepts, and will propose improvements on the drafting of this clause in the declaration of co-ownership.

La médiation est perçue comme un mode bénéfique de résolution des différends en copropriété divise. Pourtant, son essor tarde à survenir. Ce constat nous mène à nous interroger sur comment la médiation peut occuper une plus grande place en copropriété, particulièrement quant au droit québécois. En première partie, nous nous intéressons à certains aspects du régime de la copropriété et leur incidence sur le processus de médiation. D’abord, nous considérons l’encadrement législatif et contractuel qui s’impose aux acteurs à travers les dispositions d’ordre public et la déclaration de copropriété afin d’en évaluer l’impact sur l’autodétermination des parties. Ensuite, nous abordons le caractère formel de la copropriété à travers la représentation du syndicat de copropriété à la médiation et de l’autorité de l’assemblée des copropriétaires sur certaines ententes de règlement. En seconde partie, nous nous tournons vers les défis que pose l’exercice de la médiation en copropriété. D’une part, nous soulevons des enjeux issus de la dichotomie entre le caractère confidentiel de la médiation et le contexte collectif de la copropriété. D’autre part, nous discutons de l’adaptation de l’exercice de la médiation en copropriété via la spécialisation du médiateur et le développement de la médiation en ligne. Nous concluons que la médiation peut occuper une place plus importante en copropriété et être bénéfique pour ses acteurs, mais qu’elle est limitée par les droits de la collectivité. Une meilleure conciliation de ceux-ci aux droits des parties en médiation pourrait contribuer à accroitre le recours à ce mode de règlement des différends. / Mediation is perceived as a beneficial way of solving condominium-related conflicts. Nonetheless, mediation has yet to become a go-to resolution method when conflicts emerge in a divided co-ownership setting. This observation led us to question how mediation can be used to successfully resolve condominium-related conflicts, particularly in regards to Quebec law. The first part of this paper considers aspects of the divided co-ownership regime and the way they influence the mediation process. We start by analyzing the elaborate legal and contractual framework that binds the parties and the ways it may limit or otherwise impact their self- determination and empowerment. Then, we discuss the formal obligations imposed on the actors in co-ownerships through the matters of the representation of the syndicate of co-owners in mediation and the assembly of co-owners’ authority over certain resolution agreements. In the second part of this paper, we discuss some challenges of practising mediation in a co-ownership setting. We first underscore incompatibilities between the confidential aspect of mediation and the collective nature of co-ownership. Then, we discuss how the practice of mediation is likely to adapt through mediator specialization and through advancement of online mediation. Our study leads to the conclusion that though mediation could occupy a bigger space in co-ownership-related conflicts, the rights of the co-op community currently limit its realm. A better conciliation of those rights to those of the parties in mediation could support the integration this dispute resolution process as part of co-ownership culture.