Le droit de la copropriété est devenu, comme le soulignait Monsieur le Professeur Ch. ATIAS, « un maquis inextricable, un dédale complexe où l’on se perd d’autant plus aisément que l’harmonisation des dispositions est souvent délicate ». La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) auxquelles sont venus s’ajouter la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte, les décrets relatifs aux conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ainsi que le décret relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté, n’ont pas amélioré la situation dans laquelle se trouve le syndic de copropriété. Outre les questions de droit transitoire il s’agit surtout des difficultés inchangées à déterminer le statut du syndic, la nature des fonctions qui en découlent et la responsabilité qui en résulte, compte tenu des modifications considérables apportées par ces réformes. Nous proposons donc, à travers cette étude, d'envisager l'évolution de la fonction du syndic de copropriété, et du syndicat qu’il représente, afin d'identifier les difficultés soulevées par les nombreuses réformes pour, enfin, s'interroger sur la pertinence du système mis en place par le législateur. / The condominium legislation rules have become – as Professor Ch. ATIAS declares - « an inextricable bush, a very complex tangle where you may easily get lost as the harmonization of legal measures is often delicate ». The law relating to Urban Solidarity and Renewal (i.e. SRU law), the law relating to Housing Access and Renovated Urban Planning (i.e. ALUR law) to which was added the law for growth, activity and equality of economic opportunity, plus the law for energy transition to green growth, plus the decrees relating to the conditions of implementing activities concerning operations about buildings and commercial properties as well as the decree relating to legal procedures concerning co-ownerships having difficulties, did not improve the situation in which the co-ownership management stands. Apart from matters about transitional law, it mainly refers to unchanged difficulties to define the statute of management agent, the nature of the functions and responsibilities that follow considering the numerous modifications brought by those reforms. Thus, by this study, we suggest to consider the evolution of the function of condominium manager and the nature of the condominium it represents in order to identify the difficulties brought up by the too many reforms and finally question about the relevance of the system implemented by the legislator.

La nature du droit du copropriétaire immobilier et du droit du propriétaire d’un volume immobilier est généralement présentée en termes d’opposition. L’opposition entre ces deux droits est la résultante de la définition classique de la propriété comme une somme d’attributs sur la chose. La nature de droit réel de la propriété a pareillement exclu une lecture commune de ces droits. Pourtant, en présence d’une copropriété des immeubles bâtis comme d’un volume immobilier, une chose complexe identique existe : une chose-lot, laquelle est dotée d’un statut juridique. Seule une lecture nouvelle de la propriété permet de mettre en lumière cette identité de nature juridique. S’en suit une évolution possible des régimes de la copropriété des immeubles bâtis et de la division en volumes. Parce que la nature de ces droits est semblable, les domaines d’application respectifs de ces structures de division de l’immeuble peuvent être repensés. Des concepts communs aux divisions de l’immeuble peuvent être dessinés. Une nouvelle catégorie juridique pourra alors être proposée : celle d’une propriété insérée dans une division de l’immeuble. / The legal nature of the co-ownership of built property and division by volumes is generally presented in terms of opposition. The opposition between these two rights is the result of the traditional definition of property as a sum of attributes over the property. The right in rem nature of ownership has similarly excluded a reading of these two rights as complex properties. However, in the presence of co-ownership of built property or a volume within a property, an identical complex property exists : a lot property, which is endowed with legal status. Only a new reading of ownership can shed light on the legal nature of this identity. This entails a possible change to their legal systems. Because the nature of these rights is similar, a fresh look can be taken at their respective scope. Concepts common to the divisions in the building can be sketched out. A new legal category could then be proposed : that of a property inserted into a division in the building.

La médiation est perçue comme un mode bénéfique de résolution des différends en copropriété divise. Pourtant, son essor tarde à survenir. Ce constat nous mène à nous interroger sur comment la médiation peut occuper une plus grande place en copropriété, particulièrement quant au droit québécois. En première partie, nous nous intéressons à certains aspects du régime de la copropriété et leur incidence sur le processus de médiation. D’abord, nous considérons l’encadrement législatif et contractuel qui s’impose aux acteurs à travers les dispositions d’ordre public et la déclaration de copropriété afin d’en évaluer l’impact sur l’autodétermination des parties. Ensuite, nous abordons le caractère formel de la copropriété à travers la représentation du syndicat de copropriété à la médiation et de l’autorité de l’assemblée des copropriétaires sur certaines ententes de règlement. En seconde partie, nous nous tournons vers les défis que pose l’exercice de la médiation en copropriété. D’une part, nous soulevons des enjeux issus de la dichotomie entre le caractère confidentiel de la médiation et le contexte collectif de la copropriété. D’autre part, nous discutons de l’adaptation de l’exercice de la médiation en copropriété via la spécialisation du médiateur et le développement de la médiation en ligne. Nous concluons que la médiation peut occuper une place plus importante en copropriété et être bénéfique pour ses acteurs, mais qu’elle est limitée par les droits de la collectivité. Une meilleure conciliation de ceux-ci aux droits des parties en médiation pourrait contribuer à accroitre le recours à ce mode de règlement des différends. / Mediation is perceived as a beneficial way of solving condominium-related conflicts. Nonetheless, mediation has yet to become a go-to resolution method when conflicts emerge in a divided co-ownership setting. This observation led us to question how mediation can be used to successfully resolve condominium-related conflicts, particularly in regards to Quebec law. The first part of this paper considers aspects of the divided co-ownership regime and the way they influence the mediation process. We start by analyzing the elaborate legal and contractual framework that binds the parties and the ways it may limit or otherwise impact their self- determination and empowerment. Then, we discuss the formal obligations imposed on the actors in co-ownerships through the matters of the representation of the syndicate of co-owners in mediation and the assembly of co-owners’ authority over certain resolution agreements. In the second part of this paper, we discuss some challenges of practising mediation in a co-ownership setting. We first underscore incompatibilities between the confidential aspect of mediation and the collective nature of co-ownership. Then, we discuss how the practice of mediation is likely to adapt through mediator specialization and through advancement of online mediation. Our study leads to the conclusion that though mediation could occupy a bigger space in co-ownership-related conflicts, the rights of the co-op community currently limit its realm. A better conciliation of those rights to those of the parties in mediation could support the integration this dispute resolution process as part of co-ownership culture.