Bostadspolitiken har länge varit en het fråga i samhället. Att det är svårt att få ett boende i form av ett förstahandskontrakt i Sveriges storstadsregioner har nog ingen missat. Efter det senaste regeringsvalet skrev Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Liberalerna och Centerpartier under ett 73-punktsprogram där man bland annat tagit fram reformförslag för hyresmarknaden. Det finns många studier om hur hyressystemet i Sverige har bidragit till den bostadssituation vi har idag. Däremot är förslagen i januariöverenskommelsen nya och därför är syftet med denna uppsats är att undersöka hur och om förslagen som presenteras i punkt 44 i januariöverenskommelsen kommer påverka hyresmarknaden. Arbetet har grundats på följande frågeställningar: Hur ställer sig aktörer på bostadsmarknaden till reformförslagen i januariöverenskommelsen? Kan en friare hyressättning öka byggvolymen av nyproducerade hyresrätter? Behövs det en hyresreform? Uppsatsen tydliggör att det rådande bruksvärdessystemet är illa anpassat för dagens bostadsmarknad och ger upphov till inlåsningseffekter. Av intervjuerna framgår det att alla respondenter är ense om att det råder en bostadsbrist i landet men hur den ska lösas finns det skilda meningar om. Representanter från den privata hyressektorn välkomnar förslagen i januariavtalet, i stort, eftersom man ser det som en möjlighet att förädla produkten (hyresrätten). Samtidigt finns det en tveksamhet till avtalets genomslagskraft bland samtliga aktörer. Det råder en osäkerhet bland hyresgästorganisationer och representanter för det allmännyttiga hyresbeståndet. De menar att förslagen kan göra hyresförhandlingarna snårigare och att hyresgästens roll försämras gentemot hyresvärden. I studien konstaterar vi att en fri hyressättning i nyproduktion med största sannolikhet inte kommer leda till en ökad byggvolym av hyresrätter. Det blir också tydligt i slutsatsen att det är svårt att förutspå vilka effekter förslagen i punkt 44 kommer få. Under tiden den här uppsatsen skrivs är reformförslagen innebörd inte tydligt definierade och under utredning. 5 Fortsatt forskning inom området uppmuntras. Däribland behöver man studera konsekvenserna av förslagen när utredningarna är klara och det inte finns någon osäkerhet i vad punkterna innebär. Det bör också forskas om konsekvenserna av en fri hyressättning i nyproduktions inverkan på det bruksvärdessatta beståndet. / Housing politics has been a hot topic for a long time in the general discourse. No one will have missed that it is currently hard to get a first-hand contract to a rental apartment in the major cities of Sweden. After the last election, an agreement was made between the Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Liberalerna and Centerpartiet consisting of 73 points. The agreement involved propositions to reform the rental market. A lot has been written about the rental setting system in Sweden and how it has contributed to the current living situation. However, the propositions in the January agreement are new and therefore the purpose of this paper is to research how, and if, the 44 th point in the agreement will affect the rental market. The main focus of the project has been to answer the following questions; What are the actors, on the rental market, views of the propositions in the January agreement? Will a deregulation of rents in newly constructed buildings increase building rates? Is there a need for a reformation of the rental system? The paper sheds light on the current "use-value-system" (bruksvärdessystemet) and that it is, in its present adaption, ill-fitted to the housing market and generates lock-in effects. The results held from the interviews show that all actors are in agreement. There is a housing shortage. However, their opinions on how it is best solved differ. The actors representing the private sector welcomes the suggestions. Mainly because it gives opportunity to refine the product or rental property. Meanwhile, there is uncertainty in the impact of the propositions among the actors. Furthermore, there is an uncertainty among the actors representing the tenants and public housing stock. They think the propositions will make the rental negotiations more complicated and the already weak position of the tenants will worsen. Our results show that a deregulation of the new constructions will most likely not increase building volumes. It is also made clear that it is hard to predict what the January agreement will entail since the propositions are not clearly stated. 3 We encourage further research within the subject. Mainly focusing on the consequences of the January agreement, once the ongoing investigation is done and the actual measures suggested, are made clear. Research should also be made on what effect a deregulation of the new construction stock will have on the use-value-stock.

I uppsatsen redogörs för hur olika hyressättningssystem har varierat i Sverige under det senaste seklet. De hyressättningssystem som behandlas är hyresreglering, bruksvärdessystemet samt marknadshyra. En historisk bakgrund inför respektive systems tillblivelse skildras genom sammanställning och bearbetning av rättskällor. På hyresbostadsmarknaden tillämpas idag i huvudsak bruksvärdessystemet som för med sig ett starkt besittningsskydd för dagens hyresgäster. Vidare tolkas och redogörs för ett reformförslag om ett närmande till fri hyressättning. Under januari år 2019 förhandlade de politiska partierna Centerpartiet, Liberalerna, Miljöpartiet och Socialdemokraterna, i en överenskommelse, fram en lista med 73 punkter (Januariavtalet). I denna lista beskrivs under punkt 44, att den aktuella hyresmodellen ska komma att reformeras genom bland annat införande av fri hyressättning vid nybyggnation. Detta reformförslag kommer troligtvis att implementeras på hyresbostadsmarknaden år 2021, en bostadsmarknad som genomgår ständiga förändringar. I Stockholm sker idag omvandling av hyresrätter till bostadsrätter, likaväl har priserna stigit i förorterna som i stadens centrala delar. Utvecklingen har lett till en stor andel höginkomsttagare i de mest attraktiva och centrala områdena och segregationen är tydligare än någonsin. Idag är efterfrågan och behovet av hyresbostäder högre än beståndet och många är drabbade, inte minst unga och utrikesfödda som är begränsade och saknar ekonomisk kraft för att kunna få tag på en hyresrätt. Ytterligare en begränsning är den genomsnittliga kötiden för att få en hyresrätt i innerstan. Under år 2018 låg den genomsnittliga kötiden på 17 år, enligt bostadsförmedlingen i Stockholm. I uppsatsen dras bland annat slutsatsen om att ett verkställande av reformförslaget enligt den aktuella formuleringen med fri hyressättning vid nyproduktion, kommer att leda till två parallellt verkande marknader; en reglerad marknad samt en oreglerad marknad. På sikt kommer dock båda att innebära en viss reglering, men som ändå kommer att ligga på två jämförbara prisklasser. Ena för nyproducerade och attraktiva bostäder riktad till den del av befolkningen med högre inkomst och en annan för ett redan befintligt bestånd med en relativ hög efterfrågan. Likaväl kommer det troligtvis att leda till att respektive system får olika besittningsskydd på marknaden. / A description of how different renting systems have varied in Sweden during the last century, will be presented in the project. The renting systems that are described are rental control, the utility value system and market rent. A historical background for respective system's appearance is presented. Today, the utility value system is used in the Swedish rental housing market. The system provides a strong protected tenancy for today's tenants. Furthermore, a reform proposal on free rental market is presented. In January 2019, a negotiation between the political parties Centerpartiet, Liberalerna, Miljöpartiet and Socialdemokraterna, led to an agreement, a list of 73 points (the January agreement). In this list, under point 44, the current rental system is described to be reformed by imposing free rent on newly built rental apartments. This reform proposal will probably be implemented in the rental housing market in 2021, a housing market that is going through constant changes. Today many rental apartments in Stockholm are converted into cooperative apartments, yet prices have risen in both suburbs and the city's central parts. The development has led to a large proportion of highincome people in the most attractive and central areas of the city and the segregation is clearer than ever. The need and the demand of rental apartment is higher today than the supply can cover and many are affected, not least the younger generation and the foreign-born who are limited and have lack of financial power to be able to obtain a rental apartment. According to the housing agency in Stockholm, the average queue time was 17 years in 2018 for obtaining a rental apartment in the inner city. The conclusion that can be drawn is, among others, that the implementation of the reform proposal according to the current formulation in the January agreement about imposing free rent for newly built rental apartments, will lead to two parallel operating markets; one regulated market and one unregulated market. In the long term, however, both markets will entail some regulation, but they will still be on two comparable price ranges. One for newly produced and attractive apartments aimed for that part of the population with higher income and the second one for an already existing supply with a relatively high demand. The two parallel markets will furthermore probably lead to different strength of protected tenancy.