No description available.

<p>De senaste årens bostadspolitik har inneburit stora förändringar på bostadsmarknaden. Den svenska hyressättningsmodellen, borttagna bidrag tillsammans med ökande byggkostnader medför dessutom svårigheter för bolag att få lönsamhet i nyproducerade bostäder och då framför allt hyresrätter. Sveriges befolkning ökar och 1990-talets stora barnkullar söker en egen bostad samtidigt som 40-talisterna behöver förändra sitt boende. Därutöver utreds om allmännyttan strider mot EG-rättens statstöds och konkurrensregler. Sammantaget kan det skapa problem för kommunerna som enligt bostadsförsörjningslagen skall ansvara för bostadsförsörjningen så alla kan leva i goda bostäder. Ovanstående genererar de frågor som vi vill ha besvarade. Hur kommer kommunerna att tillfredställa efterfrågan på boende? Hur påverkas hyresbostadsbyggnationer av de slopade bidragen? Kan differentierade hyror öka möjligheten att få ekonomi i nybyggnationer? Syftet med uppsatsen är att klargöra de värmländska kommunernas framtidsplaner angående hyreshusbyggnationer samt hur de skall finansieras nu när bidragen är avskaffade. För att få förståelse för problemen och bakomliggande orsaker har vi bland annat studerat teorier inom finansiering, boendeformer, reglerna kring dagens hyressättning, allmännyttan och de för undersökningen aktuella bidrag på marknaden. Vi samlat in relevant material för att sedan studera hur teorierna fungerar i de värmländska kommunerna. Frågeformulär har skickats via e-post till samtliga värmländska kommuner. Vårt arbete blir då greppbart i storlek och erbjuder svar från olika typer av kommuner. Svaren på formulären genererade följfrågor vilka vi fick förklaringar på genom samtal med berörda personer eller genom nya kontakter. Det som diskuteras i uppsatsen är av politisk natur och för att få en uppfattning av hur makthavarna resonerar valde vi att närvara vid ett seminarium som belyste problemen för bostadsmarknaden i förändring. Sammantaget är alla ense om att hyresrätten behövs framför allt för rörligheten på arbetsmarknaden och för 1990-talets generation som skall flytta hemifrån. Samma åsikt redovisas oavsett om det är på kommun, läns eller riksnivå. Istället för att ge bidrag till en hel byggsektor skall regeringen ge individstöd till de personer som är i behov av det. Därför har regeringen nyligen avskaffat de bidrag som tidigare ansetts vara nödvändiga för att generera lönsamhet i nybyggnation. Vidare ser regeringen de nya ägarlägenheterna och den kommande möjligheten att anpassa hyrorna efter efterfrågan som en del av lösningen på problemen. Vi har ett lågt bostadsbyggande i dag och det går att se samband mellan byggandet, konjunkturen och de politiska beslut som tas. De värmländska kommunerna och dess fastighetsbolag har idag problem med att få lönsamhet i nybyggnationer samtidigt som många har efterfrågan på hyresrätter. Hur de praktiskt skall lösa svårigheterna har ingen kommun kunnat svara på. Lösningen kan eventuellt vara kooperativa hyresrätter vilket också några av de undersökta kommunerna redan har genomfört. Vidare kommer fortsatta utredningar om allmännyttan och bruksvärdessystemet svara på frågan om fastighetsägarnas möjligheter att bestämma hyresnivån mer efter efterfrågan än efter bruksvärdet. Slutligen kan det konstateras att det kommer att bli svårt för de värmländska kommunerna att klara av efterfrågan på hyresrätter om det inte byggs mer. Den stora följdfrågan blir då: Vem kommer att ha råd att bo i de dyra hyresrätterna?</p>

De senaste årens bostadspolitik har inneburit stora förändringar på bostadsmarknaden. Den svenska hyressättningsmodellen, borttagna bidrag tillsammans med ökande byggkostnader medför dessutom svårigheter för bolag att få lönsamhet i nyproducerade bostäder och då framför allt hyresrätter. Sveriges befolkning ökar och 1990-talets stora barnkullar söker en egen bostad samtidigt som 40-talisterna behöver förändra sitt boende. Därutöver utreds om allmännyttan strider mot EG-rättens statstöds och konkurrensregler. Sammantaget kan det skapa problem för kommunerna som enligt bostadsförsörjningslagen skall ansvara för bostadsförsörjningen så alla kan leva i goda bostäder. Ovanstående genererar de frågor som vi vill ha besvarade. Hur kommer kommunerna att tillfredställa efterfrågan på boende? Hur påverkas hyresbostadsbyggnationer av de slopade bidragen? Kan differentierade hyror öka möjligheten att få ekonomi i nybyggnationer? Syftet med uppsatsen är att klargöra de värmländska kommunernas framtidsplaner angående hyreshusbyggnationer samt hur de skall finansieras nu när bidragen är avskaffade. För att få förståelse för problemen och bakomliggande orsaker har vi bland annat studerat teorier inom finansiering, boendeformer, reglerna kring dagens hyressättning, allmännyttan och de för undersökningen aktuella bidrag på marknaden. Vi samlat in relevant material för att sedan studera hur teorierna fungerar i de värmländska kommunerna. Frågeformulär har skickats via e-post till samtliga värmländska kommuner. Vårt arbete blir då greppbart i storlek och erbjuder svar från olika typer av kommuner. Svaren på formulären genererade följfrågor vilka vi fick förklaringar på genom samtal med berörda personer eller genom nya kontakter. Det som diskuteras i uppsatsen är av politisk natur och för att få en uppfattning av hur makthavarna resonerar valde vi att närvara vid ett seminarium som belyste problemen för bostadsmarknaden i förändring. Sammantaget är alla ense om att hyresrätten behövs framför allt för rörligheten på arbetsmarknaden och för 1990-talets generation som skall flytta hemifrån. Samma åsikt redovisas oavsett om det är på kommun, läns eller riksnivå. Istället för att ge bidrag till en hel byggsektor skall regeringen ge individstöd till de personer som är i behov av det. Därför har regeringen nyligen avskaffat de bidrag som tidigare ansetts vara nödvändiga för att generera lönsamhet i nybyggnation. Vidare ser regeringen de nya ägarlägenheterna och den kommande möjligheten att anpassa hyrorna efter efterfrågan som en del av lösningen på problemen. Vi har ett lågt bostadsbyggande i dag och det går att se samband mellan byggandet, konjunkturen och de politiska beslut som tas. De värmländska kommunerna och dess fastighetsbolag har idag problem med att få lönsamhet i nybyggnationer samtidigt som många har efterfrågan på hyresrätter. Hur de praktiskt skall lösa svårigheterna har ingen kommun kunnat svara på. Lösningen kan eventuellt vara kooperativa hyresrätter vilket också några av de undersökta kommunerna redan har genomfört. Vidare kommer fortsatta utredningar om allmännyttan och bruksvärdessystemet svara på frågan om fastighetsägarnas möjligheter att bestämma hyresnivån mer efter efterfrågan än efter bruksvärdet. Slutligen kan det konstateras att det kommer att bli svårt för de värmländska kommunerna att klara av efterfrågan på hyresrätter om det inte byggs mer. Den stora följdfrågan blir då: Vem kommer att ha råd att bo i de dyra hyresrätterna?

Bostadspolitiken har länge varit en het fråga i samhället. Att det är svårt att få ett boende i form av ett förstahandskontrakt i Sveriges storstadsregioner har nog ingen missat. Efter det senaste regeringsvalet skrev Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Liberalerna och Centerpartier under ett 73-punktsprogram där man bland annat tagit fram reformförslag för hyresmarknaden. Det finns många studier om hur hyressystemet i Sverige har bidragit till den bostadssituation vi har idag. Däremot är förslagen i januariöverenskommelsen nya och därför är syftet med denna uppsats är att undersöka hur och om förslagen som presenteras i punkt 44 i januariöverenskommelsen kommer påverka hyresmarknaden. Arbetet har grundats på följande frågeställningar: Hur ställer sig aktörer på bostadsmarknaden till reformförslagen i januariöverenskommelsen? Kan en friare hyressättning öka byggvolymen av nyproducerade hyresrätter? Behövs det en hyresreform? Uppsatsen tydliggör att det rådande bruksvärdessystemet är illa anpassat för dagens bostadsmarknad och ger upphov till inlåsningseffekter. Av intervjuerna framgår det att alla respondenter är ense om att det råder en bostadsbrist i landet men hur den ska lösas finns det skilda meningar om. Representanter från den privata hyressektorn välkomnar förslagen i januariavtalet, i stort, eftersom man ser det som en möjlighet att förädla produkten (hyresrätten). Samtidigt finns det en tveksamhet till avtalets genomslagskraft bland samtliga aktörer. Det råder en osäkerhet bland hyresgästorganisationer och representanter för det allmännyttiga hyresbeståndet. De menar att förslagen kan göra hyresförhandlingarna snårigare och att hyresgästens roll försämras gentemot hyresvärden. I studien konstaterar vi att en fri hyressättning i nyproduktion med största sannolikhet inte kommer leda till en ökad byggvolym av hyresrätter. Det blir också tydligt i slutsatsen att det är svårt att förutspå vilka effekter förslagen i punkt 44 kommer få. Under tiden den här uppsatsen skrivs är reformförslagen innebörd inte tydligt definierade och under utredning. 5 Fortsatt forskning inom området uppmuntras. Däribland behöver man studera konsekvenserna av förslagen när utredningarna är klara och det inte finns någon osäkerhet i vad punkterna innebär. Det bör också forskas om konsekvenserna av en fri hyressättning i nyproduktions inverkan på det bruksvärdessatta beståndet. / Housing politics has been a hot topic for a long time in the general discourse. No one will have missed that it is currently hard to get a first-hand contract to a rental apartment in the major cities of Sweden. After the last election, an agreement was made between the Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Liberalerna and Centerpartiet consisting of 73 points. The agreement involved propositions to reform the rental market. A lot has been written about the rental setting system in Sweden and how it has contributed to the current living situation. However, the propositions in the January agreement are new and therefore the purpose of this paper is to research how, and if, the 44 th point in the agreement will affect the rental market. The main focus of the project has been to answer the following questions; What are the actors, on the rental market, views of the propositions in the January agreement? Will a deregulation of rents in newly constructed buildings increase building rates? Is there a need for a reformation of the rental system? The paper sheds light on the current "use-value-system" (bruksvärdessystemet) and that it is, in its present adaption, ill-fitted to the housing market and generates lock-in effects. The results held from the interviews show that all actors are in agreement. There is a housing shortage. However, their opinions on how it is best solved differ. The actors representing the private sector welcomes the suggestions. Mainly because it gives opportunity to refine the product or rental property. Meanwhile, there is uncertainty in the impact of the propositions among the actors. Furthermore, there is an uncertainty among the actors representing the tenants and public housing stock. They think the propositions will make the rental negotiations more complicated and the already weak position of the tenants will worsen. Our results show that a deregulation of the new constructions will most likely not increase building volumes. It is also made clear that it is hard to predict what the January agreement will entail since the propositions are not clearly stated. 3 We encourage further research within the subject. Mainly focusing on the consequences of the January agreement, once the ongoing investigation is done and the actual measures suggested, are made clear. Research should also be made on what effect a deregulation of the new construction stock will have on the use-value-stock.

No description available.

I denna rapport genomförs en multipel linjär regressionsanalys för att skatta efterfrågan, mätt i kötiden som krävs för att få ett förstahandskontrakt till en hyreslägenhet, för hyreslägenheter i olika områden i Stockholms kommun utifrån ett antal områdesspecifika variabler. De oberoende variablerna valdes ur teoretisk ståndpunkt med anledning att förklara variationen i kötid. Dessa variabler är normhyran för en hyreslägenhet, genomsnittliga bostadsrättspriser i en stadsdel, avstånd till centrum och disponibla medelinkomsten i en stadsdel. En modell framställs utifrån data inhämtat från Stockholms Bostadsförmedling över 13 171 förmedlade hyreslägenheter i Stockholms kommun. Arbetet har som utgångspunkt att skatta efterfrågan utifrån en given nyproduktionshyra samt studera hur efterfrågan skiljer sig mellan områden. Studiens resultat beskriver hur den allmänna efterfrågan är större i områden belägna närmre stadskärnan. Vidare visar resultatet att kötiden till hyreslägenheter i områden belägna närmre stadskärnan påverkas som mest vid en given nyproduktionshyra i jämförelse med perifera områden. En diskussion förs kring hur detta kan ha sin grund i hur att nyproduktionshyrorna nära centrum är högre än i ytterstaden och därmed hindrar ett flertal låg- och medelinkomsttagare från att kunna efterfråga dessa. Kritik till modellen har framförts då ett flertal antaganden gjorts samt att en väldigt generaliserande indelning av Stockholms kommun gjordes vilket kan ha påverkat resultat då attraktiviteten bland stadsdelarna i respektive område kan skilja sig åt. / In this report, a multiple linear regression analysis is used to estimate the demand measured by the number of queue days required to get a first-hand contract for a rental apartment in different areas of the municipality of Stockholm based on area-specific variables. The independent variables were chosen from a theoretical point of view in order to explain the variation in queue time. The variables include the standardized rent for a rental apartment, average condominium prices in a neighborhood, distance to the city center and the average income in an area. A model is formed based on data obtained from Stockholms Bostadsförmedling over 13 171 mediated rent apartments in the municipality of Stockholm. The study’s first aim was to estimate the demand based on a given new production rent and to analyze how the demand differs between different areas. The results describe how the overall demand is greater in areas located near the city center. However, the regression analysis has shown that the que time for rent apartments in areas located near the city center is most affected by a given new production rent which indicates that the queue is more prone to decrease at a given new production rent compared new production rents in areas located further away. A discussion is made on how this may depend on the fact that the new production rent near the city center are higher than in the outskirts, thus preventing a large number of low and middle earners from being able to demand them. Criticism to the model has been presented since a number of assumptions has been made as well as a very generalized division of the municipality of Stockholm which may have affected the results as the attractiveness of the neighborhoods in each area may differ.

Det har länge hävdats att bostadsbristen i Stockholm i stora delar beror på att Sveriges sedan 1968 rådande hyreslagstiftning har inneburit ett pristak på marknaden, vilket motverkat en tillfredsställande nybyggnation av hyreslägenheter. Syftet med denna uppsats är undersöka om så är fallet. Hyreslagens grundläggande intentioner och antaganden har utifrån grundläggande teori noggrant synats. Dessutom har den utveckling som skett på marknaden jämförts med de symptom som ett efterfrågeöverskott och ett pristak skulle innebära. Lagstiftningen har visat sig bestå av vad som i förlängningen kan argumenteras ha inneburit en icke-adekvat prisbildningsmekanism. Rimligtvis kan detta ha inneburit ett pristak vilket i sin tur det uppenbara efterfrågeöverskottet i teorin kan härledas till. De symptomatiska tillstånd som visat sig gällande i Stockholm kan därmed på många punkter förklaras av att lagen i praktiken har inneburit ett pristak.