<p><strong></strong>Bostadsmarknaden har under åren 1991-2008 ökat sitt bostadsrättsbestånd med 46 procent medan hyresrättsbeståndet endast ökat med fyra procent. Cirka hälften av de bostadsrätter som tillkom under de åren är ombildade från hyresrätt till bostadsrätt. Viljan att äga sitt boende är hög. Vid en ombildning ändras lägenhetens upplåtelseform från hyresrätt till bostadsrätt. Initiativet till denna process kan komma från fastighetsägaren men även av de boende. Drivkrafterna bakom en ombildning kan vara möjligheten till en långvarig boendeform eller möjligheterna till vinst vid framtida försäljning. De mest drivna av de boende bildar tillsammans en bostadsrättsförening och det är de som skall föra ombildningsprocessen framåt. En ombildning innebär fördelar för både de boende och fastighetsägare. Som vid de flesta köp innebär ett fastighetsförvärv vissa risktaganden. Det är därför viktigt att noga analysera både fastigheten och bostadsmarknaden innan köpet går igenom.</p><p> </p><p>Syftet med undersökningen är att beskriva och förklara vad en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är och hur ombildningsprocessen går till. Vi ska även uppmärksamma de eventuella risker en bostadsrättsförening och dess medlemmar ställs inför vid en ombildning.</p><p> </p><p>För att uppnå ovanstående syfte har vi genomfört en kvalitativ undersökning. Studien omfattar två bostadsrättsföreningar, två banker, två ombildningskonsulter samt ett fastighetsföretag. De personliga intervjuerna har gjorts med väl insatta respondenter i varje förening och företag. Den innehåller även en kvantitativ enkätundersökning med de boende i respektive ombildningsfastighet. Samtliga respondenter har på ett eller annat sätt varit inblandade i en ombildningsprocess.</p><p> </p><p>Vi har valt att begränsa oss till västkusten där vi har lagt mest fokus på Halmstad och två ombildningar som har ägt rum där. Då ombildning främst är ett storstadsfenomen har vi valt att besöka Malmö med omnejd då kompetens funnits där.</p><p> </p><p>Resultat som framkommit är att ombildning är en lönsam affär för både de boende och fastighetsägaren. De boende får möjlighet att köpa ut sin lägenhet till ett mer fördelaktigt pris och fastighetsägaren får en högre köpeskilling än om de säljer till en bostadsrättsförening då priset för bostadsrätter är högre än för hyresrätter. Bankernas risk vid kreditgivning minskar när lånebeloppet är lägre än vad fastigheterna är värderade till.</p><p> </p><p>Genom vår undersökning har vi även konstaterat att ombildningsprocessen är ett komplicerat förlopp som kräver stort engagemang från bostadsrättsföreningen då det är de som skall agera drivande under processen. Oftast behöver de ta ett ombildningsombud till hjälp som styr processen och informerar under förfarandets gång. Det är av stor vikt att bostadsrättsföreningen besitter kompetens och engagemang för att dels driva ombildningsprocessen samt klara av det vidare ansvaret som krävs för att en bostadsrättsförening skall fungera. </p> / <p>The residential market has during the years of 1991 to 2008 increased its tenant-ownership existence with 46 percent, while the rental right existence only increased with four percent in the same period. About half of the tenant-ownerships that arose during these years are converted from rental rights to tenant-ownerships. The want to own your housing is great. At a reorganization, the apartment’s conveyance change from rental right to tenant-ownership. The initiative to this process can come from the landlord, but also from the tenants. The forces behind reorganization can be the possibility to a prolonged living situation or the possibilities to a profit at a future sale. The most driven tenants get together and establish a tenant-owner's association and there are they who will take the reorganization forward. Reorganization involves benefits for both the residents and the real estate owner, but like most purchases a real estate acquisition also involves certain risk taking. It is therefore essential to carefully analyze both the real estate and the real estate market before going through with an acquisition.</p><p> </p><p>The purpose with the conducted investigation is to describe and explain what a reorganization from rental rights to tenant-ownerships is and how the reorganizational process is carried out. We will also draw the attention to the eventual risks a tenant-owner's association and its members are exposed to at a reorganization.</p><p> </p><p>To achieve the above purpose, we have conducted a qualitative investigation. The study comprises two tenant-owner's associations, two banks, two reorganization consultants, and a real estate corporation. The personal interviews have been carried out with well established interview objects in each association and company. The study also includes a quantitative questionnaire with the tenants in respective reorganizational real estate. All the respondents have in one way or another been involved in a reorganizational process.</p><p> </p><p>We have chosen to make a limitation to the west coast, where we have put most of the focus on Halmstad and on two reorganizations that have occurred there. As reorganization foremost is an urban phenomenon, we have chosen to visit Malmö, as competence existed there.</p><p> </p><p>One of the results that have emerged is that reorganization is a profitable business for both the tenant and the real estate owner. The tenants get the opportunity to buy out the apartment at a more favorable price and the real estate owner gets a larger purchase price when they sell to a tenant-owner's association, as the price on tenant-ownerships are higher than those of the rental rights. The banks’ risks at a lending decrease when the amount of the loan is lower then what the real estates are estimated to.</p><p> </p><p>Through our investigation, we have also established that the reorganizational process is a complicated course of events, which demands a great deal of engagement from the tenant-owner's association, as there are they who shall act like a force during the process. In most cases a reorganizational consultant is necessary as a help to steer the process and provide information during the procedure. It is of great importance that the tenant-owner's association possesses knowledge and commitment, mostly to drive the reorganizational process forward and to manage the ongoing responsibility that it takes for a tenant-owner's association to function.<strong></strong></p>

Bostadsmarknaden har under åren 1991-2008 ökat sitt bostadsrättsbestånd med 46 procent medan hyresrättsbeståndet endast ökat med fyra procent. Cirka hälften av de bostadsrätter som tillkom under de åren är ombildade från hyresrätt till bostadsrätt. Viljan att äga sitt boende är hög. Vid en ombildning ändras lägenhetens upplåtelseform från hyresrätt till bostadsrätt. Initiativet till denna process kan komma från fastighetsägaren men även av de boende. Drivkrafterna bakom en ombildning kan vara möjligheten till en långvarig boendeform eller möjligheterna till vinst vid framtida försäljning. De mest drivna av de boende bildar tillsammans en bostadsrättsförening och det är de som skall föra ombildningsprocessen framåt. En ombildning innebär fördelar för både de boende och fastighetsägare. Som vid de flesta köp innebär ett fastighetsförvärv vissa risktaganden. Det är därför viktigt att noga analysera både fastigheten och bostadsmarknaden innan köpet går igenom.   Syftet med undersökningen är att beskriva och förklara vad en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är och hur ombildningsprocessen går till. Vi ska även uppmärksamma de eventuella risker en bostadsrättsförening och dess medlemmar ställs inför vid en ombildning.   För att uppnå ovanstående syfte har vi genomfört en kvalitativ undersökning. Studien omfattar två bostadsrättsföreningar, två banker, två ombildningskonsulter samt ett fastighetsföretag. De personliga intervjuerna har gjorts med väl insatta respondenter i varje förening och företag. Den innehåller även en kvantitativ enkätundersökning med de boende i respektive ombildningsfastighet. Samtliga respondenter har på ett eller annat sätt varit inblandade i en ombildningsprocess.   Vi har valt att begränsa oss till västkusten där vi har lagt mest fokus på Halmstad och två ombildningar som har ägt rum där. Då ombildning främst är ett storstadsfenomen har vi valt att besöka Malmö med omnejd då kompetens funnits där.   Resultat som framkommit är att ombildning är en lönsam affär för både de boende och fastighetsägaren. De boende får möjlighet att köpa ut sin lägenhet till ett mer fördelaktigt pris och fastighetsägaren får en högre köpeskilling än om de säljer till en bostadsrättsförening då priset för bostadsrätter är högre än för hyresrätter. Bankernas risk vid kreditgivning minskar när lånebeloppet är lägre än vad fastigheterna är värderade till.   Genom vår undersökning har vi även konstaterat att ombildningsprocessen är ett komplicerat förlopp som kräver stort engagemang från bostadsrättsföreningen då det är de som skall agera drivande under processen. Oftast behöver de ta ett ombildningsombud till hjälp som styr processen och informerar under förfarandets gång. Det är av stor vikt att bostadsrättsföreningen besitter kompetens och engagemang för att dels driva ombildningsprocessen samt klara av det vidare ansvaret som krävs för att en bostadsrättsförening skall fungera. / The residential market has during the years of 1991 to 2008 increased its tenant-ownership existence with 46 percent, while the rental right existence only increased with four percent in the same period. About half of the tenant-ownerships that arose during these years are converted from rental rights to tenant-ownerships. The want to own your housing is great. At a reorganization, the apartment’s conveyance change from rental right to tenant-ownership. The initiative to this process can come from the landlord, but also from the tenants. The forces behind reorganization can be the possibility to a prolonged living situation or the possibilities to a profit at a future sale. The most driven tenants get together and establish a tenant-owner's association and there are they who will take the reorganization forward. Reorganization involves benefits for both the residents and the real estate owner, but like most purchases a real estate acquisition also involves certain risk taking. It is therefore essential to carefully analyze both the real estate and the real estate market before going through with an acquisition.   The purpose with the conducted investigation is to describe and explain what a reorganization from rental rights to tenant-ownerships is and how the reorganizational process is carried out. We will also draw the attention to the eventual risks a tenant-owner's association and its members are exposed to at a reorganization.   To achieve the above purpose, we have conducted a qualitative investigation. The study comprises two tenant-owner's associations, two banks, two reorganization consultants, and a real estate corporation. The personal interviews have been carried out with well established interview objects in each association and company. The study also includes a quantitative questionnaire with the tenants in respective reorganizational real estate. All the respondents have in one way or another been involved in a reorganizational process.   We have chosen to make a limitation to the west coast, where we have put most of the focus on Halmstad and on two reorganizations that have occurred there. As reorganization foremost is an urban phenomenon, we have chosen to visit Malmö, as competence existed there.   One of the results that have emerged is that reorganization is a profitable business for both the tenant and the real estate owner. The tenants get the opportunity to buy out the apartment at a more favorable price and the real estate owner gets a larger purchase price when they sell to a tenant-owner's association, as the price on tenant-ownerships are higher than those of the rental rights. The banks’ risks at a lending decrease when the amount of the loan is lower then what the real estates are estimated to.   Through our investigation, we have also established that the reorganizational process is a complicated course of events, which demands a great deal of engagement from the tenant-owner's association, as there are they who shall act like a force during the process. In most cases a reorganizational consultant is necessary as a help to steer the process and provide information during the procedure. It is of great importance that the tenant-owner's association possesses knowledge and commitment, mostly to drive the reorganizational process forward and to manage the ongoing responsibility that it takes for a tenant-owner's association to function.