This thesis deals with the question of property valuation, specifically real estate appraisal. Its theory section primarily describes different methods of valuation as well as other important terms. The method section focuses on applying valuation methods to a particular real estate. The aim of this paper is to effectuate property valuation using standard methods, compare the results, and assess market value. This means that this piece of work focuses not only on calculation of individual methods itself, but it also examines their mutual relations and their role in assessing market value.

I Sverige taxeras alla fastigheter vart tredje år (förutom industri och elproduktion som görs vart sjätte år) med antingen en allmän eller förenklad fastighetstaxering. En arbetsgrupp bestående av personer från Skatteverket, Lantmäteriet och ett värderingsföretag arbetar tillsammans med förberedelsearbetet inför en taxering. Där massvärderas alla fastigheter och olika tabeller, riktvärden och värdefaktorer upprättas. Det framkom i en jämförelse av taxeringsvärden för lantbruk 2017 och småhus 2018 att det fanns värdeskillnader i riktvärdet på tomtmark för lantbruk jämfört med tomtmark för småhus på landsbygd. Riktvärdet för lantbruken var högre inom många värdeområden i Sverige, vilket det ibland ska vara på grund av olika bakomliggande orsaker. När sådana orsaker saknas vill Lantmäteriet ha en förklaring till varför dessa skillnader i riktvärdet uppstått. Syftet är att undersöka bakomliggande orsaker till, att riktvärdena på tomtmark kan skiljas åt så mycket som de gör på många platser i Sverige. Målet är att klargöra om det geografiska läget på värdeområdena har någon påverkan. Vidare är en förhoppning att resultatet ska kunna bidra till en mer likvärdig värdering i framtiden, och därmed minska de geografiska skillnaderna. Studien har avgränsats till att jämföra länen som hade flest värdeområden med värdeskillnader. Det var Västra Götalands-, Stockholms- och Skånes län. Ytterligare avgränsning har gjorts genom att bara ta med värdeområden som har en skillnad på minst 20%. Metoderna som använts är en kombination av arkivstudie, intervjuer och kartläggning. Många möjliga orsaker till skillnader i riktvärdet grundar sig på, hur taxeringssystemet är uppbyggt, hur värderingen genomförs av de olika fastighetstyperna samt hur det geografiska läget påverkar värdeskillnaderna. Det är orsaker såsom hur så kallade “hästgårdar” taxeras, litet ortsprismaterial för lantbruken, tillförlitligheten på taxeringsuppgifterna, brist på lokalkännedom, de olika metoderna som används, hjälptabellernas inverkan och värderingsteknikernas olika utbildning och specialisering. Även läget i Sverige, nära tätort eller strandnära lägen samt lantbrukens ofta högt belägna lägen, spelar roll i värderingarna,och kan vara en orsak till värdeskillnader för riktvärdet på tomtmarken. / In Sweden, all properties are assessed every three years (except industrial and electricity production properties that has every six years) with either a general or simplified property assessment. A team consisting of persons from Skatteverket, Lantmäteriet and a valuation company works together with the preparation work for a tax assessment where all properties are mass valued and different tables, benchmarks and value factors are established. A comparison of farm rateable values in 2017 and single-family houses in 2018 showed that there were differences in the benchmark of plots of land of farms compared to land for detached houses in rural areas. The benchmark for farms was higher in many value areas in Sweden, which they should sometimes be due to different underlying reasons, but when such reasons are missing, Lantmäteriet wants an explanation for why these differences in the benchmark have arisen. The aim is to investigate the underlying reasons why the guide values on plots of land can separated as much as they do in many places in Sweden. The aim is to clarify whether the geographical location of the value areas has any impact and connection with each other. Furthermore, it is hoped that the result will contribute to a more equal valuation in the future and reduce geographical differences. The study has been limited to comparing the counties with the most value areas with value differences, which was the counties of Västra Götaland, Stockholm and Skåne. Further delimitation has been made by only include value ranges that have a difference of 20% or more. The methods used are a combination of archival study, interviews and mapping. Many possible reasons for differences in the benchmark are based on how the assessment system is structured, how the valuation is carried out by the different property types and how the geographical situation affects the differences in value. These are reasons such as the assessment of so-called 'horse farms', the small local price material for farms, the reliability of the assessment data, a lack of local knowledge, the different methods used, the impact of aid tables and the different training and specialisation of valuation techniques. The location in Sweden, close to urban- or beachfront locations and the often high locations of farms also play a role in the valuations and can be a cause of differences in the value of the benchmark on the plot of land.