El objetivo de esta tesis, consiste en la búsqueda de un Sistema Valuatorio, que permita ser utilizado de forma eficiente y de fácil manejo en el Método Comparativo ó de Mercado, para ser utilizado en la valoración de la Vivienda Unifamiliar en la ciudad de Mazatlán, Sinaloa, México.Actualmente en México, a la Valuación ciertos sectores económicos no la consideran una ciencia, esto debido al desconocimiento que se tiene del trabajo valuatorio, así como a los dictámenes de valor, que necesitan ser revisados y autorizados por una Sociedad Hipotecaria, para que adquieran valor probatorio ante las instituciones bancarias. Por lo que es necesario señalar lo siguiente; que la valuación cuenta con elementos ordenados sistemáticamente, Ya que tiene: "Objeto definido: inmuebles, muebles, usufructos y derechos; Terminología propia. Conceptos definidos; Metodología básica y niveles de precisión, preconizados en Normas; Y Criterios y directrices para la elaboración de trabajos, preconizados en Normas."Cabe señalar, que el estudio de la valuación ha ocupado durante años, el trabajo de estudiosos e Instituciones de prestigio, quienes han realizado innumerables estudios y trabajos, con toda la rigidez metodológica de una ciencia. Sin olvidar la influencia que tiene la teoría del valor en la valuación de bienes raíces, ya que el Método de Coste está adoptando de la Escuela Clásica, dándose más énfasis sobre el costo de reposición que sobre el de reproducción. El Método de Ingreso que se aplica actualmente es el que toma a la utilidad como medida de valor (Escuela Austriaca, Von Bohm- Bawerk). Y el Método de Mercado es el que presta atención preferencial a las fuerzas del mercado que actúan a corto plazo sobre la oferta y la demanda (Menger, Escuela Austriaca).EL MÉTODO DE MERCADO es quizás el más utilizado en la valuación inmobiliaria, independientemente del sistema que utilice, ya sea; Método de Comparación de Campbell, Sistema de Factores de Homogenización, Regresión Múltiple, Análisis de Varianza, o Sistema de Homologación entre otros. Este último sistema de fácil manejo, es él menos utilizado y difundido hoy en día, ya que el empleo de sus "factores", no han sido considerados en forma correcta, por los valuadores que lo emplean, ya que son ellos quienes determinan, que factores utilizar y sus valores.Y es en base a estas inconsistencias, que motivaron la realización del siguiente estudio, cuyo objetivo será la búsqueda de un factor integrador, que considere las características más significativas (Superficie de terreno, superficie construida, edad, Estado de Conservación, Calidad de Proyecto, calidad de Construcción, Zona de Ubicación, Equipamiento Urbano, Calidad de Vialidad), que permitan llegar a un valor de la vivienda, más justo y fundamentado, a través de un proceso matemático auxiliado por la estadística y la ingeniería de costos. Encontrando en el Sistema de Homologación la representación, de esa herramienta tan anhelada que consiste; En el proceso en base al cual se pretende hacer comparables dos o más bienes inmuebles que por sus características son parecidos pero no idénticos, para que con base en los datos de mercado, y sus características obtenidas de cada uno de ellos (comparables), se pueda llegar una conclusión respecto al valor del bien analizado (sujeto).Al lograr poner en práctica el Sistema de Homologación, para ser utilizada en el Método de Mercado, se estará cumpliendo con el objetivo de contar con un Método Valuatorio que permite conocer de forma rápida y menos subjetiva, el valor de la vivienda unifamiliar. Ya que al utilizar de forma clara y puntual los elementos más significativos que dan valor a un bien inmueble, se estará ofreciendo confianza y seguridad a quién contrate los servicios de un valuador profesional. Este Sistema también es ideal para la valuación masiva, pudiéndose emplear de forma óptima, por los Catastros.

El presente trabajo de investigación se centra en encontrar y medir los atributos endógenos y exógenos con una mayor incidencia sobre el precio de los inmuebles, los cuales delimitan y modulan el mercado inmobiliario de la ciudad, de cara a construir un parámetro integrador de estos factores de localización (FL), en función de sus características particulares de ubicación, atributos constructivos y condiciones socioeconómicas de carácter local.El documento reporta los resultados de una investigación que tiene por objeto conocer cuáles son los factores locativos que diversifican el valor de los bienes inmuebles en la ciudad de Mazatlán, Sinaloa, México, a través de tres metodologías de aproximación, los cuales son: 1. Método Delphi (MD) basada en encuestas realizadas a expertos.2. Método de los precios hedónicos (MPH), utilizando un análisis econométrico, construido a partir de un estudio de mercado propio y finalmente 3. Método de regresiones geográficamente ponderadas (RGP), una derivada del MPH, donde se incluye en el análisis, las influencias de las características de inmuebles vecinos inmediatos, así como su posición geográfica. Para acometer esta cuestión desde estas vías, en primer término se utiliza un mecanismo de captura de muestras de mercado, en conjunción con la MD, lo cual dio origen a la base de datos (BDD) que sustenta el estudio. Posteriormente se utilizo MPH, con el objeto de analizar cuál es el peso que los factores locativos y las características endógenas que los bienes inmuebles tienen, sobre la formación espacial de los valores. Por último con la RGP se detectaron los atributos que tienen una dependencia espacial.A estos efectos, la información de los bienes inmuebles en venta (antigüedad del inmueble, estado de conservación de los acabados e instalaciones, tipos de acabados, elementos accesorios, geometría y configuración espacial de los inmuebles, etc.) ha sido complementada, mediante un SIG, como otra derivada de la localización (cercanía al núcleo central y sub centros interurbanos, composición socioeconómica del entorno, nivel de accesibilidad, estructura edificada, usos del suelo predominantes, etc.). La información procede de la situación real de los inmuebles, de la dirección de planeación del desarrollo urbano, ecología y tenencia de la tierra del H. ayuntamiento de Mazatlán, del censo general de población y vivienda 2000, de los resultados definitivos del II conteo de población y vivienda del 2005 del INEGI, así como de encuestas realizadas a expertos inmobiliarios (colegios nacional de valuadores posgraduados a. c., asociación mexicana de profesionales inmobiliarios delegación Mazatlán, así como de otros colegios de valuadores establecidos en la ciudad), ofertas (ajustadas) y transacciones.Los resultados registran que detrás de los factores locativos están otros elementos asociados a las características estructurales de los bienes inmuebles, como su configuración y conservación física, su coeficiente de ocupación y utilización del suelo (COS, CUS), tipo de fachada, presencia y características de sus bienes y servicios (como contar con bienes como teléfono, computadora, cochera, alberca, etc.), que tienen una directa relación con el nivel de jerarquía social, accesibilidad y visualización que se tiene del bien inmueble desde la vía pública. Los supuestos subyacentes de esta tesis doctoral, se basa en la coexistencia de los atributos hedónicos, que explican la formación y la distribución espacial de los valores inmobiliarios.Este documento representa una contribución original al encontrar un parámetro integrador de los factores de zona y un valor agregado al caso de estudio, ya que se trata de una ciudad de tamaño medio, que carece de investigaciones de esta índole.