Sammanfattning Lagstiftarens tanke är att köparen av en privatbostadsfastighet ska undersöka fastigheten innanköpekontraktet undertecknas. Det har dock blivit vanligt under senare år att köparen besiktigar fastigheten med hjälp av en besiktningsman först efter köpet. För att detta ska fungera används en besiktningsklausul i köpekontraktet som ger köparen rätt att besiktiga fastigheten efter köpet. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) rekommenderar att fastighetsmäklare använder en öppen besiktningsklausul, som ger köparen rätt att låta köpet gå åter efter besiktningen oavsett resultatet av besiktningen. Detta till skillnad från en begränsad besiktningsklausul, där köparens rätt att låta köpet återgå förutsätter att t.ex. en viss typ av fel framkommer vid besiktningen eller att kostnaden för att åtgärda fel uppgår till ett visst minimibelopp. Om säljaren inte går med på en öppen besiktningsklausul, kan fastighetsmäklaren ställas inför situationen att ta fram en lämplig begränsad besiktningsklausul. Här stöter fastighetsmäklaren ofta på problem eftersom FMI:s rekommendation har medfört att Mäklarsamfundet endast tillhandahåller sina medlemmar en mall för en öppen besiktningsklausul. Mäklaren har vanligenbegränsad erfarenhet av mer avancerad avtalsskrivning och tar ofta fram köpekontrakt under tidspress. Om besiktningsklausulen vid en prövning visar sig vara bristfällig, kan mäklaren drabbas av disciplinär påföljd (oftast varning) och/eller skadeståndsskyldighet. Syftet med denna uppsats är att undersöka hur fastighetsmäklare bör utforma besiktningsklausuler för att i möjligaste mån undvika att drabbas av disciplinär påföljd och/eller skadeståndsskyldighet. Rättspraxis tillsammans med FMI:s beslut under åren 2013-2023 (till och med maj) m.m. har därför studerats. Utifrån detta material redovisas de fel som mäklare har gjort vidutformning av besiktningsklausuler. Det vanligaste felet är att information som behövs i klausulen saknas. Andra fel är bl.a. att information i klausulen är otydlig eller motsägelsefull, attbegrepp som inte är etablerade används, att tidsfrister är för korta och att överenskommelser iefterhand inte dokumenteras skriftligen. Mot bakgrund av dessa fel kan man få vägledning omhur en besiktningsklausul bör utformas. Vid arbetet med uppsatsen har jag reflekterat över vilka effekter som FMI:s rekommendation om att använda öppna besiktningsklausuler och Mäklarsamfundets agerande att inte tillhandahålla en mall för en begränsad besiktningsklausul har fått. Dessa reflektioner redovisas i slutet av uppsatsen tillsammans med några förslag om hur situationen för fastighetsmäklare i samband med utformning av besiktningsklausuler kan förbättras. / Abstract The legislator's idea is that the buyer of a private residential property should examine the property before signing the purchase contract. However, it has become common in recent years for the buyer to inspect the property with the help of an inspector after the purchase. For this to work, an inspection clause is used in the purchase contract that gives the buyer the right to inspect the property after the purchase. The Swedish Estate Agents Inspectorate (FMI) recommends that real estate agents use an open inspection clause, which gives the buyer the right to let the purchase go back after the inspection regardless of the result of the inspection. This contrasts with a limited inspection clause, where the buyer's right to let the purchase return requires that, for example, a certain type of defect is revealed during the inspection or that the cost of correcting the defect amounts to a certain minimum amount. If the seller does not agree to an open inspection clause, the real estate agent may be set up for the situation of having to design an appropriate limited inspection clause. Here, the real estate agent often encounters problems because FMI's recommendation has meant that the Swedish Association of Real Estate Agents (Mäklarsamfundet) only provides its members with a template for an open inspection clause. The real estate agent usually has limited experience of more advanced contract writing and often draws up purchase contracts under time pressure. If the inspection clause proves to be defective during a review, the real estate agent may be subject to disciplinary sanctions (usually warnings) and/or liability for damages. The purpose of this thesis is to investigate how real estate agents should design inspection clauses to avoid disciplinary sanctions and/or liability for damages as far as possible. Case law together with FMI's decisions during the years 2013-2023 (until May) etc. have therefore been studied. Based on this material, this thesis describes the errors that real estate agents have made when drafting inspection clauses. The most common error is the absence of information needed in the clause. Based on the errors made, guidance can be obtained on how an inspection clause should be designed. While working on the thesis, I have reflected on the effects of FMI’s recommendation and Mäklarsamfundet’s action not to provide a template for a limited inspection clause. These reflections are presented at the end of the thesis together with some suggestions on how the situation for real estate agents in connection with the design of inspection clauses can be improved.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:UPSALLA1/oai:DiVA.org:kth-330217 |
| Date | January 2023 |
| Creators | Johannisson, Simone |
| Publisher | KTH, Fastighetsföretagande och finansiella system |
| Source Sets | DiVA Archive at Upsalla University |
| Language | Swedish |
| Detected Language | Swedish |
| Type | Student thesis, info:eu-repo/semantics/bachelorThesis, text |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess |
| Relation | TRITA-ABE-MBT ; 23247 |
Page generated in 0.0145 seconds