Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento hasta Julio de 2022 / En los últimos 5 años, el gran Concepción ha registrado un acelerado crecimiento turístico-inmobiliario,
principalmente en el ámbito hotelero.
Este crecimiento, responde al importante desarrollo del mercado del turismo de negocios y de convenciones,
debido fundamentalmente a la fuerte actividad y vocación industrial que presenta la provincia – que aporta el
cuarto mayor PIB a nivel nacional - y al déficit en infraestructura turística de calidad y de servicios orientada a
este segmento, la cual no es acorde con la calidad y magnitud de los recursos con los que cuenta.
En el gran Concepción, se estima existen 76 establecimientos de alojamiento turístico, totalizando 3.820
camas. De estos establecimientos, 35 son hoteles que en su mayoría se han volcado al ámbito corporativo y
empresarial y que se emplazan en 2 polos turísticos claramente identificables. El primero, en el centro
urbano de Concepción, y el segundo, cercano al aeropuerto en la avenida Jorge Alessandri, sector periférico
en el que confluyen los limites comunales de Concepción, Talcahuano y Hualpén, sector que en los últimos 5
años ha presentado el mayor dinamismo turístico-inmobiliario de la zona, debido fundamentalmente a su
cercanía con importantes servicios e infraestructura como el aeropuerto Carriel Sur y numerosos centros de
eventos; su privilegiada conectividad intercomunal; el bajo valor de suelo en comparación al centro urbano
y la posibilidad de contar con terrenos eriazos y disponibles para la construcción de nuevos proyectos.
El mercado del turismo de negocios, representa cerca del 90% de las llegadas de turistas a la ciudad, y
dentro de este universo, cerca del 90% corresponde a turistas nacionales, mientras que el 10% restante
corresponde a turistas extranjeros, totalizando un mercado potencial de cerca de 175.000 llegadas anuales.
Las llegadas de turistas de negocios nacionales mantuvieron entre los años 2003-2012 un crecimiento anual
cercano al 5 %, mientras que el extranjero presentó un crecimiento más acelerado cercano al 7%.
La fuerte incidencia del turismo de negocios en Concepción es capaz de nivelar la estacionalidad en la
provincia, manteniendo las llegadas estables durante todo el año, pero, en contraparte, la provincia presenta
una tasa de ocupabilidad promedio anual baja, cercana al 40% y capaz de impactar la rentabilidad de
proyectos de inversión turística. Esto se debe principalmente a la baja pernoctación que presenta este tipo de
turismo y que en Concepción equivale a 1,8 días promedio por persona.
Los turistas de negocios que visitan Concepción son mayoritariamente profesionales independientes,
empresarios y empleados provenientes de la Región Metropolitana y financiados por sus empresas. Estos
turistas se caracterizan por tener entre 30 y 45 años de edad, ser de sexo masculino, viajar solos, estar
mayoritariamente casados, contar con poco tiempo, preferir los hoteles por sobre otro tipo de
establecimiento de alojamiento, tener un gasto diario entre 3 y 5 veces superior a un turista convencional y
privilegiar la tecnología y eficiencia.
Las oportunidades de inversión turístico-inmobiliaria en este ámbito sugieren, por un lado, la posibilidad de
diversificar y aumentar la oferta, frente a la alta competitividad actual e insuficiente infraestructura de servicios
de alojamientos de los segmentos de 5 a 3 estrellas, y por otro lado, la creación de productos específicos
para el turismo de negocios bajo la línea de 3 estrellas que actualmente es inexistente, carente de calidad y
profesionalismo.
El presente estudio propone un proyecto de Hotel Boutique de Negocios, ubicado cerca del aeropuerto.
Este proyecto presenta características diferenciadoras en cuanto al volumen de ocupación máxima y se basó
en el “entorno joven de los negocios” y el concepto fundamental de la “oficina”, incorporando personalidad
y carácter y apuntando a lograr una fusión entre trabajo y placer, permitiendo una estancia productiva,
eficiente, personalizada y altamente confortable.
Se estableció un plan financiero y una evaluación económica que arrojó una TIR de 14,14% antes de
impuesto y un VAN de 20.203 UF para proyecto puro con una inversión inicial de 55.938 UF.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:UCHILE/oai:repositorio.uchile.cl:2250/130461 |
| Date | January 2014 |
| Creators | Castañeda Rios, David |
| Contributors | Pallarés Torres, Mirtha, Facultad de Arquitectura y Urbanismo |
| Publisher | Universidad de Chile |
| Source Sets | Universidad de Chile |
| Language | Spanish |
| Detected Language | Spanish |
| Type | Tesis |
| Rights | Atribución-NoComercial-SinDerivadas 3.0 Chile, http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/3.0/cl/ |
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