Fastighetsutveckling är en verksamhet som kännetecknas av en hög grad av komplexitet och osäkerhet. Detaljplaneprocessen är en långdragen process som ofta löper över flera år, och involverar ett stort antal sakägare och många motstridiga intressen. Det råder en stor risk att detaljplanen inte färdigställs eller att processen fördröjs på grund av olika överklaganden eller problem vad gäller trafiklösningar, landskapsbild, buller och riksintressen såsom skyddade arter och fornlämningar. (Costello, G. et. al. 2010). Det är även mycket vanligt att den slutgiltiga detaljplanens innehåll nedrevideras, och därmed skiljer sig jämfört med det ursprungliga förslaget. Ovan nämnda riskfaktorer går under samlingsnamnet planrisk, och anses vara den största risken enligt byggherrar, och hur den bedöms inför ett förvärv kan vara avgörande för projektets lönsamhet (Segerlund, D 2015). Dagens värderingsmetodik för råmark, det vill säga mark som inte är detaljplanelagd, sker vanligtvis genom ortsprismetoden där jämförelser görs med tidigare utförda transaktioner på jämförbar mark. Eftersom antalet transaktioner av råmark är mycket lågt i Sverige och att information om prispåverkande bakomliggande villkor ofta saknas så använder man en indirekt ortsprismetod, så kallad råmarkskalkyl, som komplement. Råmarkskalkylen räknar ut råmarkens värde utifrån värdet av projektet vid färdigställande minskat med beräknadekostnader, tidsfaktor samt uppskattad planrisk (ibid). Detta examensarbete har syftat till att utreda vilka faktorer styr planrisken och hur värderare går till väga för att uppskatta denna parameter. Tidigare rapporter inom ämnet belyser problematiken kring transparens och tydlighet i de antaganden som använts i värdeutlåtanden vid värdering av råmark. Således syftar även detta arbete till att utreda de faktorer som ligger till grund för den bristande transparensen som råder. Författarna har använt sig av triangulering som forskningsmetod för att mynna ut i det resultat som redovisas i slutet av arbetet. Sammanfattningsvis har 10 intervjuer genomförts med olika branschaktörer som alla är insatta i ämnet kring planrisk och råmarksutveckling. För att få en god förståelse över ämnet och ett perspektiv från både offentlig och privat sektor har även en kortare enkätstudie skickats till samtliga av landets kommuner. Slutligen har även en fallstudie genomförts där författarna undersökt och jämfört fyra olika värderingsutlåtanden för råmark. Slutsatserna som kan dras från detta arbete är att värderingen av råmark är ett komplext värderingsförfarande, som kräver erfarenhet från värderingsmän. Det går dock att notera brister i hur antaganden redovisas i dessa värderingsutlåtanden. Författarna anser också att annars vanliga tillvägagångssätt för att hantera osäkerheter vid värdering saknas i denna typ av värderingar, exempelvis känslighetsanalyser och scenarioanalyser. Ett återkommande tema under intervjustudien är att marknaden saknar den betalningsvilja som krävs för ytterligare utredningsunderlag. Författarna menar dock att det finns kostnadseffektiva lösningar som skulle både stärka och öka validiteten och realibiliteten i den slutliga bedömningen, vilketockså redovisas i resultatdelen. I hopp om att bidra till en ökad transparens inom branschen, har en matris skapats som författarna tror kan fungera som en vägledning för rådgivare, kund och marknad. / Real estate development is a procedure that is characterized by a high grade of complexity and insecurity. The process for developing a detailed development plan is a lengthy and tedious procedure that involves a large number of stakeholders with conflicting interests. The risk that the detailed development plan is not completed or prolonged due to factors such as traffic solutions, national interests, racket and a shifting scenery is high. (Costello, G. et. al. 2010). It is also common that the contents of the final version of the detailed development plan is revised in a downwards fashion, and thus differs significantly from the initial proposal. The aforementioned risk factors are, along with other risk factors, collectively called the planning permit risk. It is considered to be the largest risk according to real estate developers and how it is assessed prior to an acquisition of land is considered crucial for the profitability of the project (Segerlund, D 2015). The most common method used for valuing raw land (parcel of land that is not encompassed within a detailed development plan) today is called a comparable sales method, where you use prior transactions of comparable properties to assess the value of your project. Due to the fact that the volume of raw land transactions is quite low in Sweden, the comparable sales method is often complemented with a backdoor feasibility analysis, which computes the value of the project as if it was finished subtracted with the costs, the time to completion and the planningpermit risk (ibid). This master's thesis’ aim is to examine which factors that affect the planning permit risk and how valuers assess this parameter. Prior research within the subject sheds a light on the problem with transparency and clarity regarding the assumptions that are used in valuation reports for raw land valuations. Thus, this report also intends to examine the factors that are subject to blame for this lack of transparency. The authors have chosen to answer the research questions stated in this paper by the use of triangulation as the research method. The authors have conducted 10 interviews with branch professionals that are knowledgeable regarding the subject of the planning permit risk and raw land valuation. To gain a deeper understanding of the subject and to gain a perspective from both the private and public sectors, a survey has been sent out to all of Sweden's municipalities. To conclude it all has a case study been conducted, where the authors have examined and compared four valuation reports of raw land. The conclusions that can be drawn from this thesis is that the valuation of raw land is a complex procedure that requires experienced valuers. It is however possible to note flaws regarding the presentation of the assumptions in the valuation reports. The authors find that otherwise normal procedures regarding how to handle insecurities in valuation are lacking in these reports, for example sensitivity or scenario analyses. A reoccurring comment during the interview procedure is the fact that the market is not willing to pay for additional inspections that can increase the transparency of these valuation reports. However, the authors of this paper suggest that there are cost-efficient solutions that can strengthen and enhance thevalidity and reliability of the valuation reports for raw land valuations. In hopes of increasing the transparency within the industry, a matrix has been developed that is presented at the end of this paper, which the authors believe can be of guidance to not only the advisers, but alsothe client and the market as a whole.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:UPSALLA1/oai:DiVA.org:kth-297974 |
| Date | January 2021 |
| Creators | Lindstrand, Jesper, Bergström, Jacob |
| Publisher | KTH, Fastighetsföretagande och finansiella system |
| Source Sets | DiVA Archive at Upsalla University |
| Language | Swedish |
| Detected Language | Swedish |
| Type | Student thesis, info:eu-repo/semantics/bachelorThesis, text |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess |
| Relation | TRITA-ABE-MBT ; 21384 |
Page generated in 0.0032 seconds