Fastighetsutveckling är en verksamhet som kännetecknas av en hög grad av komplexitet och osäkerhet. Detaljplaneprocessen är en långdragen process som ofta löper över flera år, och involverar ett stort antal sakägare och många motstridiga intressen. Det råder en stor risk att detaljplanen inte färdigställs eller att processen fördröjs på grund av olika överklaganden eller problem vad gäller trafiklösningar, landskapsbild, buller och riksintressen såsom skyddade arter och fornlämningar. (Costello, G. et. al. 2010). Det är även mycket vanligt att den slutgiltiga detaljplanens innehåll nedrevideras, och därmed skiljer sig jämfört med det ursprungliga förslaget. Ovan nämnda riskfaktorer går under samlingsnamnet planrisk, och anses vara den största risken enligt byggherrar, och hur den bedöms inför ett förvärv kan vara avgörande för projektets lönsamhet (Segerlund, D 2015). Dagens värderingsmetodik för råmark, det vill säga mark som inte är detaljplanelagd, sker vanligtvis genom ortsprismetoden där jämförelser görs med tidigare utförda transaktioner på jämförbar mark. Eftersom antalet transaktioner av råmark är mycket lågt i Sverige och att information om prispåverkande bakomliggande villkor ofta saknas så använder man en indirekt ortsprismetod, så kallad råmarkskalkyl, som komplement. Råmarkskalkylen räknar ut råmarkens värde utifrån värdet av projektet vid färdigställande minskat med beräknadekostnader, tidsfaktor samt uppskattad planrisk (ibid). Detta examensarbete har syftat till att utreda vilka faktorer styr planrisken och hur värderare går till väga för att uppskatta denna parameter. Tidigare rapporter inom ämnet belyser problematiken kring transparens och tydlighet i de antaganden som använts i värdeutlåtanden vid värdering av råmark. Således syftar även detta arbete till att utreda de faktorer som ligger till grund för den bristande transparensen som råder. Författarna har använt sig av triangulering som forskningsmetod för att mynna ut i det resultat som redovisas i slutet av arbetet. Sammanfattningsvis har 10 intervjuer genomförts med olika branschaktörer som alla är insatta i ämnet kring planrisk och råmarksutveckling. För att få en god förståelse över ämnet och ett perspektiv från både offentlig och privat sektor har även en kortare enkätstudie skickats till samtliga av landets kommuner. Slutligen har även en fallstudie genomförts där författarna undersökt och jämfört fyra olika värderingsutlåtanden för råmark.  Slutsatserna som kan dras från detta arbete är att värderingen av råmark är ett komplext värderingsförfarande, som kräver erfarenhet från värderingsmän. Det går dock att notera brister i hur antaganden redovisas i dessa värderingsutlåtanden. Författarna anser också att annars vanliga tillvägagångssätt för att hantera osäkerheter vid värdering saknas i denna typ av värderingar, exempelvis känslighetsanalyser och scenarioanalyser. Ett återkommande tema under intervjustudien är att marknaden saknar den betalningsvilja som krävs för ytterligare utredningsunderlag. Författarna menar dock att det finns kostnadseffektiva lösningar som skulle både stärka och öka validiteten och realibiliteten i den slutliga bedömningen, vilketockså redovisas i resultatdelen. I hopp om att bidra till en ökad transparens inom branschen, har en matris skapats som författarna tror kan fungera som en vägledning för rådgivare, kund och marknad. / Real estate development is a procedure that is characterized by a high grade of complexity and insecurity. The process for developing a detailed development plan is a lengthy and tedious procedure that involves a large number of stakeholders with conflicting interests. The risk that the detailed development plan is not completed or prolonged due to factors such as traffic solutions, national interests, racket and a shifting scenery is high. (Costello, G. et. al. 2010). It is also common that the contents of the final version of the detailed development plan is revised in a downwards fashion, and thus differs significantly from the initial proposal. The aforementioned risk factors are, along with other risk factors, collectively called the planning permit risk. It is considered to be the largest risk according to real estate developers and how it is assessed prior to an acquisition of land is considered crucial for the profitability of the project (Segerlund, D 2015). The most common method used for valuing raw land (parcel of land that is not encompassed within a detailed development plan) today is called a comparable sales method, where you use prior transactions of comparable properties to assess the value of your project. Due to the fact that the volume of raw land transactions is quite low in Sweden, the comparable sales method is often complemented with a backdoor feasibility analysis, which computes the value of the project as if it was finished subtracted with the costs, the time to completion and the planningpermit risk (ibid). This master's thesis’ aim is to examine which factors that affect the planning permit risk and how valuers assess this parameter. Prior research within the subject sheds a light on the problem with transparency and clarity regarding the assumptions that are used in valuation reports for raw land valuations. Thus, this report also intends to examine the factors that are subject to blame for this lack of transparency. The authors have chosen to answer the research questions stated in this paper by the use of triangulation as the research method. The authors have conducted 10 interviews with branch professionals that are knowledgeable regarding the subject of the planning permit risk and raw land valuation. To gain a deeper understanding of the subject and to gain a perspective from both the private and public sectors, a survey has been sent out to all of Sweden's municipalities. To conclude it all has a case study been conducted, where the authors have examined and compared four valuation reports of raw land.  The conclusions that can be drawn from this thesis is that the valuation of raw land is a complex procedure that requires experienced valuers. It is however possible to note flaws regarding the presentation of the assumptions in the valuation reports. The authors find that otherwise normal procedures regarding how to handle insecurities in valuation are lacking in these reports, for example sensitivity or scenario analyses. A reoccurring comment during the interview procedure is the fact that the market is not willing to pay for additional inspections that can increase the transparency of these valuation reports. However, the authors of this paper suggest that there are cost-efficient solutions that can strengthen and enhance thevalidity and reliability of the valuation reports for raw land valuations. In hopes of increasing the transparency within the industry, a matrix has been developed that is presented at the end of this paper, which the authors believe can be of guidance to not only the advisers, but alsothe client and the market as a whole.

Idag sker den största delen av bostadsförsörjningen via den privata sektorn. Med politiska visioner om ett ökat bostadsbyggande och ett större antal privata aktörer på marknaden än på länge, har konkurrensen om byggrätter hårdnat och möjligheterna att förvärva attraktiv mark blivit mindre. Detta examensarbete syftar till att beskriva, utreda och analysera de mest förekommande strategierna för privata byggherrar vid förvärv av bostadsbyggrätter. Detta innebär en närmare granskning av olika byggherrars tankegångar vid markförvärv samt en utredning av orsaken bakom valet av strategi och vilka kriterier som generellt ställs vid genomförandet av förvärv. För att åstadkomma detta har representanter från sju fastighetsutvecklingsbolag intervjuats, vilka samtliga har varit ansvariga för arbetet med identifiering, analys och ackvisition av byggrätter för respektive bolags räkning.  Den kvalitativa intervjustudiens centrala syfte har varit att undersöka byggherrars syn på olika förvärvsstrategier och att utreda vilka kriterier som måste vara uppfyllda för att implementera antingen den ena eller den andra strategin. Sammantaget har fyra olika förvärvsstrategier identifierats och analyserats: (i) Villkorade förvärv, (ii) förvärv av färdiga byggrätter, (iii) förvärv av råmark, och (iv) förvärv av förvaltningsfastigheter.   Studiens resultat visar att risknivå, ekonomisk lönsamhet och möjligheten att påverka ett projekts utformning är de mest prioriterade faktorerna vid valet av förvärvsstrategi. Vidare påvisar resultatet även att närheten till kommunikationer och serviceinrättningar spelar en central roll vid valet av exploateringsområde. Av samtliga strategier har det under examensarbetets gång visat sig att s.k. villkorade förvärv är den mest förekommande. Denna förvärvsstrategi innebär att tillträde och betalning sker vid en lagakraftvunnen detaljplan och att byggherren genom att använda denna strategi minimerar sin planrisk och kapitalbindning.  Ytterligare framgår att kommunens visioner tillsammans med markens potential som ett framtida bostadsområde utgör de mest centrala parametrarna vid förvärv av råmark. Den huvudsakliga fördelen med dessa typer av förvärv är byggherrens möjlighet att tillgodogöra sig den förädlingsvinst som uppstår vid ändrad markanvändning och i skapandet av nya bostadsbyggrätter.  Angående förvärv av planlagd mark visar studien att konkurrensen avseende detta tillgångsslag är mycket hård och att de mest centrala faktorerna vid ett investeringsbeslut är priset på byggrätterna samt detaljplanens utformning. Fördelen med denna strategi är att byggherren eliminerar planrisken samt möjliggör en kortare projektprocess. Vad gäller förvärv av förvaltningsfastigheter anses denna strategi vara ett effektivt komplement till övriga strategier och har sin främsta fördel i de intäkter som genereras under detaljplaneprocessen och den mer fördelaktiga kapitalstruktur som skapas genom de  belåningsmöjligheter som fastighetens kassaflöde ger upphov till. / In today’s market, the largest part of the housing supply originates from the private sector. With political visions of an increased production of residential units and a large number of private companies active in the market since a long time, the competition for building rights has hardened and the opportunities for acquiring attractive land parcels have become smaller.  This degree project aims at describing, investigating and analyzing the most common strategies for private developers in the acquisition of residential building rights. This involves a closer examination of various developer’s views on the process of land acquisitions, the reason behind the choice of strategy and what criteria that are generally set for the execution of acquisitions. In order to achieve this, representatives from seven property development companies have been interviewed, all of whom have been responsible for the identification, analysis and purchase of building rights on behalf of the respective companies. The main purpose of the qualitative interview study has been to examine developer’s views on different acquisition strategies and to investigate which criteria that must be fulfilled to implement either one or the other strategy. Overall, four different acquisition strategies have been identified and analyzed: (i) conditional acquisitions, (ii) acquisition of completed building rights, (iii) acquisition of raw land, and (iv) acquisition of investment properties.  The results from the study show that risk level, economic profitability and the ability to influence the design of a project are the most prioritized factors in the choice of acquisition strategy. Furthermore, the result also shows that proximity to communications and service facilities plays a central role in the selection of development areas. Out of all strategies, it has been found that the so-called conditional acquisitions are the most prevalent. This acquisition strategy means that legal possession and payment of the land are subject to receipt of a satisfactory planning permission and that the developer by operating this strategy minimizes its planning risk and tied up capital.  Furthermore, it appears that the municipalities’ visions in combination with the potential of the land as a future residential area constitute the most central parameters for the acquisition of raw land. The main advantage of these type of acquisitions is the developer’s ability to absorb the refinement gain arising from the change in land use and through the creation of new residential building rights.  Regarding the acquisition of zoned land, the study shows that competition in this asset class is pronounced and that the most vital factors in an investment decision are the price of the building rights and the design of the zoning plan. The advantage of this strategy is that the developer eliminates the planning risk and enables a shorter development process. Regarding the acquisition of investment properties, this strategy is considered to be an effective complement to the other strategies and has its main advantage in the revenue streams generated during the planning process and the more beneficial capital structure created by the borrowing potential that a property’s existing cash flow allows.