不動產的估價活動是現代社會經濟活動中重要的一環，不動產估價的日趨重要也可從估價活動的逐漸專業化中顯現出來，而不動產估價是一門相當深奧的學問，從事此一估價，除必須具有充分的專業知識外，尚須十分熟習市場行情的變化。不動產究竟不像普通商品，可以分級標準化，而決定不動產品質及它的利用價值的因素又太複雜，所以估價不能全憑科學方法與統計數字，估價人員的眼光和經驗也是很重要的條件。如欲使估價結果能獲得一般人民之信服，則必須由直接或間接均與本身無利害關係之估價人員基於超然的立場從事估價，但必須在估價制度下，設置如估價師之專業人員，樹立其業務權威，確立其倫理準則，方克有濟。
而考其政府機關的估價屢遭人們批評，民間估價公司的競相成立，其原因就是臺灣的不動產估價沒有一套完整的「制度」，所謂制度就是要對於估價人員的素質，和估價的方法及其人員與公司的管理，都有一套完整的規定，使評估出來的價格能夠得到大眾的信任，來改變「估價是人人都能估，人人都能做」的錯誤觀念，以建立估價制度的公信力。但目前，臺灣不僅尚無不動產估價制度之建立，且估價方法也至為簡陋、落伍。因此，不僅平均地權的理想未能貫徹，在其他情形下也產生眾多的問題，例如地價稅、房屋稅負擔不盡公平合理，徵收補償標準過低而引起糾紛等。由此附帶產生土地投機、房屋住宅問題難以解決，公共設施落後、經濟政策，尤其土地政策之推行至為困難，欲消除此等社會弊端，亦非建立完善之不動產估價制度不可。按英、美、澳、日、加拿大等國早有土地估價師或土地鑑定士制度之建立，而且地位甚高，倍受社會之普遍重視。我國土地制度雖標榜以公平地價為核心，但迄目前為止，尚無法建立客觀的土地估價師制度，所以本文的研究目的亦放在如何建立估價師制度，以管理民間的估價公司，來加強估價制度的公信力，使不動產的估價制度能步向正常的軌道。
因此，本論文的研究係先針對各估價與徵信公司的估價人員、估價方法、估價資料等作一深入的研究，然後提出筆者的一些建議，而這些建議中以「不動產估價業管理規則」及「估價師、士法」為其主要的重點；除此之外，對於估價公會的設置，及估價公司的管理也都有所涉及，以謀求其改進之道。
文中第一章所討論者為研究動機、研究目的、研究範圍及研究方法的確立；第二章則針對目前從事估價工作的公、私團體，依照其組織、法令依據、收費、估價報告等作一比較分析，其中對於現行民間估價公司經營估價業務的合法性，及估價報告的法律責任問題作一深入的探討，以明其法律根據及責任。
第三章部份係討論估價人員的素質問題，首先比較外國對於估價人員的資格規定，然後再討論目前我國估價人員的素質及訓練估價人員的機構；第四章則討論各公、私機關的估價方法，包括地政機關、國有財產局、稅捐稽徵處、金融機構和民間徵信機構的現行估價方法，並且對各估價方法作一檢討。
第五章討論的內容為估價工作所需的資料，包括各機關估價資料的來源、蒐集與整理的方法、表格、統計資料等等加以研究；第六章則為改善臺灣不動產估價制度之管理途徑研究，首先討論可能的管理途徑，然後選擇一比較可行的方法做為基礎，再探計以這一方法做基礎時會造成何種問題，及政府的估價制度應如何加以配合的問題，最後為管理方法的「不動產估價業管理規則」與「估價師、士法」條文的試擬。第七章為建議與結論。
依目前的情況而言，不動產的估價活動雖還沒有對社會造成重大的不利影響，但是若政府不及早加以管理，任憑業者為所欲為，則難免會發生弊端，反有損於社會公眾的利益。如欲使臺灣的不動產估價活動能健全的發展，則必須建立「估價師、士」的制度與設立一強而有力的「公會」組織來負責推動，而在這過渡的時期中，尤其注重估價人員的教育與培養，俾為建立估價師制度奠一良好的根基，以使不動產估價的行為既能滿足社會之需要，且又能配合政府的政策目的。
| Identifer | oai:union.ndltd.org:CHENGCHI/B2002008163 |
| Creators | 許元福 |
| Publisher | 國立政治大學 |
| Source Sets | National Chengchi University Libraries |
| Language | 中文 |
| Detected Language | Unknown |
| Type | text |
| Rights | Copyright © nccu library on behalf of the copyright holders |
Page generated in 0.0017 seconds