近年來，由於國際金融秩序紊亂，各國貨幣價值各有昇貶，實因美國之富甲全球，美元經兩次貶值，且仍具相當之潛伏危機所導致。我國亦因此受諸昇值國家及美元貶值之雙重影響，乃致國內物價上漲，且一時尚難平抑。 若貨幣價值遇有劇烈變動，將使會計學上「記帳單位貨幣價值永久不變」之基本原則，面臨嚴重之考驗；尤其是資產價值，攸關企業之財務結構及經營成果，理應有適當重估之必要，乃為撰寫本文之主張。 本文共分六章：第一章緒論；第二章設備資產重估價之商榷；張三章設備資產重估價之計算方法；第四章設備資產重估價後之會計處理；第五章我國資產重估價實物及其有關問題之研討；第六章結論。分就設備資產之重估價問題，依據會計理論及有觀關法令，進行研究，提出討論，並陳述若干見解，敬請指教。 本文承 殷師文俊悉心指導，多所匡正，得以順利完成，謹此致最大之謝忱。惟筆者學植未深，疏漏難免，倘蒙斯學先進不吝指正，則無任感幸。

不動產的估價活動是現代社會經濟活動中重要的一環，不動產估價的日趨重要也可從估價活動的逐漸專業化中顯現出來，而不動產估價是一門相當深奧的學問，從事此一估價，除必須具有充分的專業知識外，尚須十分熟習市場行情的變化。不動產究竟不像普通商品，可以分級標準化，而決定不動產品質及它的利用價值的因素又太複雜，所以估價不能全憑科學方法與統計數字，估價人員的眼光和經驗也是很重要的條件。如欲使估價結果能獲得一般人民之信服，則必須由直接或間接均與本身無利害關係之估價人員基於超然的立場從事估價，但必須在估價制度下，設置如估價師之專業人員，樹立其業務權威，確立其倫理準則，方克有濟。 而考其政府機關的估價屢遭人們批評，民間估價公司的競相成立，其原因就是臺灣的不動產估價沒有一套完整的「制度」，所謂制度就是要對於估價人員的素質，和估價的方法及其人員與公司的管理，都有一套完整的規定，使評估出來的價格能夠得到大眾的信任，來改變「估價是人人都能估，人人都能做」的錯誤觀念，以建立估價制度的公信力。但目前，臺灣不僅尚無不動產估價制度之建立，且估價方法也至為簡陋、落伍。因此，不僅平均地權的理想未能貫徹，在其他情形下也產生眾多的問題，例如地價稅、房屋稅負擔不盡公平合理，徵收補償標準過低而引起糾紛等。由此附帶產生土地投機、房屋住宅問題難以解決，公共設施落後、經濟政策，尤其土地政策之推行至為困難，欲消除此等社會弊端，亦非建立完善之不動產估價制度不可。按英、美、澳、日、加拿大等國早有土地估價師或土地鑑定士制度之建立，而且地位甚高，倍受社會之普遍重視。我國土地制度雖標榜以公平地價為核心，但迄目前為止，尚無法建立客觀的土地估價師制度，所以本文的研究目的亦放在如何建立估價師制度，以管理民間的估價公司，來加強估價制度的公信力，使不動產的估價制度能步向正常的軌道。 因此，本論文的研究係先針對各估價與徵信公司的估價人員、估價方法、估價資料等作一深入的研究，然後提出筆者的一些建議，而這些建議中以「不動產估價業管理規則」及「估價師、士法」為其主要的重點；除此之外，對於估價公會的設置，及估價公司的管理也都有所涉及，以謀求其改進之道。 文中第一章所討論者為研究動機、研究目的、研究範圍及研究方法的確立；第二章則針對目前從事估價工作的公、私團體，依照其組織、法令依據、收費、估價報告等作一比較分析，其中對於現行民間估價公司經營估價業務的合法性，及估價報告的法律責任問題作一深入的探討，以明其法律根據及責任。 第三章部份係討論估價人員的素質問題，首先比較外國對於估價人員的資格規定，然後再討論目前我國估價人員的素質及訓練估價人員的機構；第四章則討論各公、私機關的估價方法，包括地政機關、國有財產局、稅捐稽徵處、金融機構和民間徵信機構的現行估價方法，並且對各估價方法作一檢討。 第五章討論的內容為估價工作所需的資料，包括各機關估價資料的來源、蒐集與整理的方法、表格、統計資料等等加以研究；第六章則為改善臺灣不動產估價制度之管理途徑研究，首先討論可能的管理途徑，然後選擇一比較可行的方法做為基礎，再探計以這一方法做基礎時會造成何種問題，及政府的估價制度應如何加以配合的問題，最後為管理方法的「不動產估價業管理規則」與「估價師、士法」條文的試擬。第七章為建議與結論。 依目前的情況而言，不動產的估價活動雖還沒有對社會造成重大的不利影響，但是若政府不及早加以管理，任憑業者為所欲為，則難免會發生弊端，反有損於社會公眾的利益。如欲使臺灣的不動產估價活動能健全的發展，則必須建立「估價師、士」的制度與設立一強而有力的「公會」組織來負責推動，而在這過渡的時期中，尤其注重估價人員的教育與培養，俾為建立估價師制度奠一良好的根基，以使不動產估價的行為既能滿足社會之需要，且又能配合政府的政策目的。

由於工商業快速發展及都市化程度提昇，使土地的利用不再只是單純的平面使用，而趨向立體空間的發展，地價的概念已不能侷限於平面的評估，本研究即基於此理念，先藉由探討立體地價的基本概念，確立以效用理論、空間權理論與估價理論作為基礎，進而檢討現行制度下待解決之問題，分析立體地價評估之方法，由此建構以基地使用權價格作為立體地價評估制度之基礎。 本研究是利用樓層別效用比率及地價分配率所求算之基地使用權價格，作為評估立體地價價格的依據，並藉由案例分析試算結果，探討實際應用時的可行性，以加強立體地價制度落實於實際運用作業上。藉由本研究結果之基地使用權價格的評定，進一步換算成立體地價比率，可作為土地空間利用效用不同的依據，運用於地價稅及土地增值稅等稅賦課徵作業上，以導正現行制度下所造成所有權人之間垂直不公平的納稅現象。 立體地價評估制度之應用除可用於課稅外，尚可運用於徵收補償、都市更新權利變換前後權利價值的評估、聯合開發土地開發後土地分配、以設定地上權來替代徵收土地之區分地上權價值估價、容積移轉之估價、發展權之估價等方面。透過立體地價評估制度之建立，有助於解決現行不動產估價作業時，有關建物及土地價格分離的問題，未來若要以市價做為課稅之依據，更需要應用立體地價評估模式。 總而言之，隨著土地利用型態的改變，平面地價的概念已不得不朝向立體地價發展，本研究嘗試以基地使用權價格的評估作為立體地價的依據，雖然欲落實於實際作業應用上，仍有許多問題要克服，但經本研究之試算結果是可行的，所以未來應積極解決相關問題，使立體地價評估制度能早日建立，並期望透過立體地價評估方式的建立，能由平面地價提昇為立體地價的思考模式，進而促使不動產估價技術更完備、制度更健全。

隨著電腦及統計模型的發展、原本用於稅賦評估工具的大量估價逐漸受到重視。美國更利用完善的國家層級資料，將大量估價改良為自動估價模型（Automated Valuation Model, AVM）。由於估值估算快速、成本低廉及龐大的資料庫等優點，受到美國私部門的歡迎。另一方面，不動產市場仍有存在著個別估價的客觀性的質疑，而估價行為學也證實了個別估價有偏離估價程序的可能。市場上存在著兩者的支持者，但由於兩者特性迥然不同，甚難比較。 本研究以一致的資料庫及衡量標準，將交易價格做為市場價值表徵，以估值的準確性作為衡量兩者的準則，找出兩者的特性及適用範圍。實證結果顯示當勘估標的數量達到一定程度，可忽略不動產的異質性時，個別估價與大量估價準確性並沒有顯著的差異。但個別估價準確性的分配較大量估價集中、且偏誤程度也較低。個別估價較不受不動產特性的影響，適用的範圍較廣；而大量估價較易受到不動產特性影響，適用範圍視資料庫的內容而定。另一方面，個別估價的估價認知具有時間性，表示不動產估價師需更新估價認知，以保持高度的估值準確性。此說明了國內不動產市場的變化快速及國內不動產估價師的專業能力。 / With the development of computer and statistical model, the mass appraisal as assessment tool has been paid attention gradually. Americans utilize the national data to develop Automated Valuation Models (AVMs).For its advantages of faster valuation , less cost and huge database, mass appraisal is used as assessment but also appraisal tool . On the other hand, the real estate market stills have query with objectivity of individual appraisers. The study of appraisers’ behavior suggest that the possibility of deviate from standard procedure of appraising. In a matter of fact, the real state market is filled with supporters of appraisers and mass appraisals. Because of these different characteristic, it’s difficult to compare with. This research will trade selling-prices to seek for the market value form with unanimous database and criterion, regard accuracy of valuation as and weigh the criterion of the two, and find out the characteristic of the two and scope of application .Although the result showed that the accuracy is no difference between appraiser and mass appraisal significantly when the amount of real estates is large enough to neglect heterogeneity. Compare with mass appraisal, the distribution of appraiser’s accuracy is more centralized and the standard deviation is smaller. The accuracy of appraiser is steady, and the scope of application is relatively wide. But the accuracy of mass appraisal is affected by the characteristic of real estate, and the scope of application depends on content of the database.On the other hand, the appraisal cognition has timeliness, it shows appraiser needs to upgrade the appraise cognition and the market condition , in order to keep the valuation accuracy of the height. This has stated the fast-change market and domestic the professional ability of appraisers.

不動產的高度異質常使得市場參與者蒙受相當大的不確定性，若不動產市場參與者能對於不動產價值有效預測與掌握，將可以減少所面臨的風險。因此，不動產估價人員提供的專業服務-估價訊息，逐漸形成市場運作的一環。而估價(valuation)除了是一種技術過程之外，也是一種「行為」過程，終究離不開人的執行問題。 本論文嘗試以認知心裡學中肯證偏誤角度，探討不動產估價人員於決定估值時可能發生的偏誤，藉此瞭解估價人員是否會於必要的估價程序前，一個不容易改變的自信估值已經決定；而這樣提早產生估值的行為，是否足以影響估價結果。 本論文採取問卷調查方式進行課題之實證，問卷預試方法則以認知訪談予以修正。結果得到台灣估價人員並非依照理論模式決定估值，隱含採取捷思法的價格決定方式；而且越早決定估值的估價人員對於認知合理區間越大。另外，發現年資兩年以上與所處公司或估價部門規模越大的估價人員，其估值決定較早，這可能來自於可靠交易資訊不足之下估價必須大量倚賴經驗以及大規模公司可接觸的訊息多樣之緣故。 關鍵字：不動產估價、估價程序、行為研究、肯證偏誤

長期以來，不動產估價相關研究皆著重在估價理論與技術的改進，以使最後估值能更為精確。然而實際上，估價人員的行為才是影響價格評定的本質因素；尤其國內、外對於市場比較法的相關研究，皆發現估價人員有偏離理論規範的現象。故本文第一部份是分析估價人員系統行為偏誤問題；第二部分探討特徵價格模型的偏誤，並應用分量迴歸改進不同高低價格的估價模型準確度；第三部分比較估價師個別估價與大量估價模型之偏誤與差異；為提升客觀估價方法，第四部分探討以估價師估值樣本產生最可能價格與機率的方式。本研究藉由估價師估價行為與大量估價模型不同面向的研究，重新檢視市場比較法的各種偏誤現象。 一、市場比較法估價之系統行為偏誤 市場比較法是估價人員最常使用的方法，但在估價過程中主觀判斷部分相對較多也最易引起爭議。過去市場比較法研究著重在估價理論與技術改進，以減少主觀判斷造成的隨機偏誤，然而，研究指出行為偏誤造成的系統偏誤，其持續性的偏誤對於估價偏誤有重要影響。過去探討估價行為的研究，受限於資料樣本取得，幾乎都是以問卷或實驗得到結果，而非實證結果。本文則是以實際估價報告書進行實證分析，以鄒檢定(Chow Test)及似無相關檢定(Seemingly Unrelated Regression)，發現勘估標的估值與比較標的市場成交值兩模型係數有顯著差異，表示估價人員估值模型起始點高於市場成交值模型，估價人員對於使用類型有高估現象，對於面積估計有低估現象，支持估價人員有系統行為偏誤。此外，也發現評估不同市場時，行為偏誤程度亦不同，估價人員於評估拍賣價格時，因估價經驗與比較案例較少，較傾向參考比較案例，行為偏誤亦較小，僅面積係數有差異；但於評估正常市場價格時，估價行為偏誤較大，區位、使用類型及面積係數皆有差異。 二、不同高低價格不動產估價模型之偏誤改進－分量迴歸模型之應用 隨著國內不動產市場M型化推案趨勢，非典型住宅（如：高總價豪宅和低總價小套房）類型逐漸增多，對於此類型產品的估價精準度也需要提升。從過去研究發現，最小平方迴歸估計忽略各特徵屬性對價格條件分配的差異。本研究乃以分量迴歸方法建立住宅大量估價模型，藉以瞭解住宅特徵對於不同價格分量的差異，實證結果發現以最小平方迴歸模型估計相較於分量迴歸，對於一樓、頂樓、車位、區位等變數有高估或低估的情形。比較估值模型預測精確度，本文透過30次重複實驗，發現分量迴歸對於兩側尾端樣本有較佳的預測能力。從實證方法而言，本文改進以最小平方迴歸模型對兩尾端價格高估或低估問題；就實務應用方面，隨著不動產產品差異度增加，以及新版巴塞爾協定（Basel Ⅱ）實施對不動產價值更新的需求，分量迴歸模型可提升兩尾端估計精確度，並提供住宅大量估價系統另一種資產重估方法。 三、大量估價與個別估價之差異分析 不動產估價研究可分為個別估價與大量估價兩類，過去有關個別估價研究多為估價行為或估價方法改進，而大量估價研究則多是運用數量方法建立模型，由於兩者建構方式不同，欲同時進行兩者實證比較並不容易。本文藉由相同勘估標的，取得估價師個別估價資料，與資料庫建立的自動估價系統，進行案例選取、權重調整及最後估值三階段的比較分析。經本文差異比較發現，前二個階段的比較結果，皆是自動估價系統優於個別估價，從估價行為觀點，顯示自動估價系統具有較客觀且符合估價理論程序優點。然而第三階段的估值比較，發現自動估價系統的表現並不如預期，此結果與過去研究結論不同，分析兩者差異值大的案例，發現資料庫樣本較少地區以及非典型住宅類型（面積過大或過小），是造成個別估價估值與自動估價系統估值差異大的原因，顯示自動估價系統有其適用限制，未來若增加資料庫樣本或次市場模型，兩者估值差異將可獲得改善。 四、不動產估值認知與估值機率 本章以估價師估值資料為樣本，藉由蒙地卡羅模擬估值機率模型，其模擬結果可客觀估計最可能價格（the most probable price）與機率。由於資料樣本來自於專業估價師的判斷，估值分配代表的是估價師所估計的可能估值結果；相較於過去僅以單一估值決定資產價值，藉由多位專業估價師所判斷結果而建立的估值區間與最可能價格及機率，應該是更具客觀性且接近市場價值，而且估值機率的呈現將有助於估價報告書使用者評估存在於資產價值的上方（upside risk）及下方風險（downside risk）。 / In the real estate appraisal research, appraisers and mass appraisal are the two methods most often used in the sales comparison approach. Past studies focused on appraisers behavior and mass appraisal model, lack of compared the difference by appraisers for the same objects as well as mass. The first essay reviews the behavior literature regarding real estate appraisers and summarizes the two hypotheses for departure from normative models. The study is based on appraisers’ reports analyzes for the appraisal valuation and the market transaction by hedonic price models. Among the 112 appraisal reports of the transaction data of 230 comparables and the valuations of 224 subjects, the results reveal the effect of the variables on the appraisal valuation are not consistent with those of the market transaction. In addition, comparing the appraisers’ behavior on the general market with the auction market, the result found is the differences between the valuation models and the transaction models are less than the models on the auction market. The empirical evidences support the two hypotheses and can be explained plausibly by the appraisers’ behavioral contention. The second essay analize the current domestic trend of residential types, it is easy to find that high-priced dwelling units and low-priced dwelling units keep gaining popularity. Thus, the estimation of these two types of residences should be more precise. Since ordinary least square regression can not signify the variation caused by different quantile functions of a conditional distribution, this study estimates the housing price by quantile regression. We compare the models by using ordinary least square regression and quantile regression. The empirical results show that the distributions of some variables, such as first floor, top floor, parking lot, location, are different between two models. These are easily to be underestimated or overestimated when ordinary least square regression is applied. Based on thirty repeated experiments using random sampling, the results of hit rate and mean absolute percentage error show that quantile regression estimates more accurately on two-tailed distribution. For mass appraisal application, a quantile regression advances the estimate on two-tailed price and provides a new method on assets reevaluation of banks.

近年來，社會經濟進步，對「不動產估價」之需求日益殷切，例如投資房地產、利用房地產來進行借貸行為等各項需要，在在皆得依靠不動產估價的技術，因此提升了社會上對不動產估價的重視。而在今日科技如此蓬勃發展的資訊時代，若能將不動產估價的技術與電腦的數位技術相互結合，藉由電腦的強大計算能力與快速的回應能力，相信必能提升不動產估價的技術及準確度。 　所以本研究致力於將不動產估價與電腦科技相結合，期望能提升不動產估價的準確度，除了利用其強大的計算能力之外，本研究更進一步地將不動產估價動作與地理資訊系統ＧＩＳ（Geographic Information System）相結合，利用ＧＩＳ強大的地理資料處理能力，希望能將不動產估價的技術提昇至更高的境界。 　本研究的研究過程為先對不動產估價之理論與方法進行研究，並尋找出不動產估價時的程序及其所需要考量的事項，在整理融會之後，再進一步地結合ＧＩＳ，以建構出一個以ＧＩＳ為基礎的不動產估價系統。且每當一估價個案完成，系統便自動將此筆估價個案之資料與結果回饋（輸入）給系統，成為一筆新增之買賣實例，如此一來，買賣實例資料庫將會愈來愈大，愈來愈完整，也將會使得系統的估價能力愈準確、可信度愈高。 因為在台灣不動產估價已經逐漸受到社會各界，例如銀行、租賃公司和房屋仲介公司等的重視，所以本研究企圖整理出各種常用估價模式及其所需的資料，並結合地理資訊系統（Geographic Information System，GIS）的技術，建構出一個以ＧＩＳ為基礎的泛用型不動產估價資訊系統之原型，期能藉此提高不動產估價行為的效率與精確度，並希望對ＧＩＳ的應用領域提供一個新的窗口，進而擴大ＧＩＳ的長遠發展。 / Recently, the need for appraisal of real estate is more and more important for people. When we invest the money in the real estate or use real estate to borrow money, we must depend on the technique for appraisal of real estate. Now, we are in the information world. If we can take advantage of the ability of the computer to appraise the real estate, it must be able to promote the technique and accuracy of appraisal in real estate. 　So in this thesis, it was applied to combine the appraisal in real estate and the ability of the computer and it hoped that it could increase the accuracy of appraisal. Besides the computing ability, this thesis wanted to combine the technique GIS (Geographic Information System) and the appraisal in the real estate. It wanted to take advantage of the processing ability in geographic data in GIS to higher the technique in appraising real restate. 　In this thesis, we attempt to arrange some general appraisal models and data the models need and to use the technique of GIS to design a prototype appraisal system. We hope that the system will be able to higher the efficiency and accuracy of appraisal in real estate. And we hope we will create a new way to take advantage of the ability of GIS.

特徵價格模型是傳統常被使用於不動產大量估價的模型，由於模型將造成所有價位的不動產其特徵都具有同樣的邊際價格而無法解釋現實不動產特徵的各種可能狀況，故引發本研究利用分量迴歸建立大量估價模型之動機。研究利用台灣不動產成交行情公報的資料進行台北市大廈的實證分析，針對特徵價格法的延伸與估價準確度做檢視。嘗試應用分量迴歸建立大量估價模型，討論住宅特徵對於價格的邊際影響力於不同價位的住宅是否存在差異，並討論分量迴歸模型的估價精確度。研究採用交互驗證法與重複實驗30次討論模型的估計效果，並利用平均絕對百分比誤差（MAPE）以及命中率（Hit Rate）做為模型預測優劣程度的衡量標準，以討論分量迴歸模型是否可以較最小平方特徵價格模型有更為準確的估計表現。實證首先探討價格分量之下各住宅屬性對於價格的影響狀況，得到大部分住宅特徵對於價格的邊際影響力的確會因住宅價位的不同而有所差異。在估價準確度的部份，經測試得到利用分量迴歸建立大量估價模型的估價效果達研究的預期目標，且其估計表現優於最小平方特徵價格模型。 / 藉由分量迴歸模型，得到隨著住宅價位的增加，坪數與屋齡對於價格的影響力並非呈現一致的趨勢；坪數輪廓與屋齡輪廓出現轉折也為變數增加二次項變數的原因得到實證依據。重複實驗30次的整體表現，分量迴歸模型的MAPE較最小平方迴歸模型低了1.687％；誤差落在正負10％的Hit Rate較最小平方迴歸模型高了3.81％；誤差落在正負20％的Hit Rate較最小平方迴歸模型高了5.14％。30次的實證為分量迴歸模型的估價表現更優於最小平方迴歸模型得到較具說服力的結果。 / Hedonic pricing models are traditionally used for real estate automated valuation models. Because the conditional mean calculated by OLS does not give a complete description of the relationship between dependent variable and independent variables, which leads to the motive of this study. This study inspects the extension of hedonic pricing models and appraisal accuracy, and we attempt to apply quantile regression to real estate automated valuation models and discuss the difference of the marginal contribution in each individual characteristic under different price level. Our study adopts cross validation and repeats empirical process for 30 times, and we use MAPE and hit rate to evaluate accuracy and argue if quantile regression models have better estimation. The empirical results show that the marginal contribution of housing area and age changes with price level; the turning points of area curve and age curve show empirical evidence for including square variables. The entirety performance of repeated experiments points out that the MAPE of quantile regression model is 1.687% lower than OLS model; as error ranged between 10% to -10%, the hit rate of quantile regression model is 3.81% higher than OLS model; as error ranged between 20% to -20%, the hit rate of quantile regression model is 5.14% higher than OLS model. The 30 times experiment of quantile regression models shows a much more persuasive result than OLS models.

現行不動產大量估價主要以特徵價格模型為基礎進行價格之預估，而常以鄰里、轄區或次市場虛擬變數或是與特定公共設施之距離作為控制區位價值之變數。惟僅以次市場變數之係數或是距離特定公共設施距離之係數衡量樣本之區位價值，則因係數之僵化性弱化或低估區位對不動產價格之影響，導致大量估價模型之精度難以突破。 本研究以區位價值波面之概念建立條件式殘差擬合變數，從空間角度評估各樣本之區位價值並以量化數值呈現各樣本區位價值之高低，在細膩處理區位價值下模型之預估能力相對提升。實證結果顯示，整體模型之絕對誤差平均值為10.1%，而10%、20%誤差命中率達62.9%、87.9%，相對優於過去研究之模型預估能力；另外，經過區域侷限性測驗發現，條件式殘差擬合變數修正模型不受次市場之侷限，對於是否劃分模型次市場已不影響模型之預估能力，且經由實證發現，當實價登錄樣本愈趨豐富時，模型之預估能力將更加提升，值得作為後續建立大量估價模型之參考。 / Hedonic model is the most commonly-used tool for real estate mass appraisal, and neighborhoods, districts or sub-market dummies or the distance from the specific public facilities are the common variables used to control the value of location in the model. However, controlling the location value by these ways leads to the coefficient rigidities, making it possible to underestimate the value of the location. This research sets up the conditional-selected residual fitting variable by the concept of location value response surface, and estimates the location value from the spatial perspective. The result shows that the MAPE of the model is 10.1%, and the hit-rate of 10% and 20% come to 62.9% and 87.9%, having significant improvement compared with the past studies. Besides, by the confinement test of sub-market, it has been proved that the CRF modified model successfully gets rid of confinement from the sub-market, and whether dividing sub-markets or not no longer affects the prediction capability of the model. Another test giving us new images that, when the train data gets richer as time goes, the prediction capability of the model gets higher as well.

從1960年代開始，公部門基於稅務處理需求，使得電腦輔助大量估價（Computer Assisted Mass Assessment，CAMA）成為輔助的工具，大幅提升了估價的效率。在1990年代，金融機構因不動產證券化的發展及不良資產估價等業務，而衍生了對大量不動產進行估價的需求，同時在電腦與統計模型的進步之下，自動估價模型（Automated Valuation Models，AVM）應然而生，並被廣泛應用在金融市場。由此可知因為不動產經濟活動的熱絡發展，大量估價的需求日益增加，其具備的客觀與效率等優點更彰顯其重要性。 雖然大量估價的需求日益增加，然而過去對於估價準確性相關研究，主要著重在估價理論與技術層面、估價行為對估價結果的影響、探討個別估價和大量估價的估值比較，而較少單獨探究影響大量估價準確性的因素。由於特徵價格理論隱含不動產高度異質的特性，不動產價格受到總體經濟、政策、住宅屬性、公共設施、區位等因素影響，然而前述因素是否會對估價準確性造成影響?造成影響的因素為何?為本文所欲探討之問題。 本文在實證部分分成兩階段，首先以特徵價格理論為基礎，利用實價登錄資料建立大量估價模型，以MAPE與Hit Rate來衡量估價準確性，結果指出MAPE達到14.19%，而正負誤差10%的命中率為47.18%、正負誤差20%的命中率為74.75%，跟過往研究所建立的大量估價模型相比具有相當的水準，顯示出官方性質的交易資料具有一定的可信度。在建置大量估價模型後，本文以模型價格及成交價格間的比值作為劃分估價準確程度的依據，以多項羅吉特模型進行實證分析，結果指出住宅大樓、捷運站周遭住宅、大坪數住宅估價結果容易呈現低估情形；而新市區中心估價結果容易呈現高估的情形；另外比較特別的是舊市區中心、北郊區估價結果較容易呈現高估及低估，換言之在這兩個區域估價容易得到不準確的結果。 / Since 1960s, public sector began to take advantage of computer assisted mass assessment(CAMA) based on taxation services and greatly improved the efficiency of appraisal. In 1990s, financial institutions due to the development of securitization of real estate and non-performing asset valuation and other services, generating the demand of mass appraisal. Simultaneously, due to the development of computer and statistical models gradually progress, bring in automated valuation models(AVM) in the financial markets. Hence, with the real estate economic activities gradually booming, the increasing demand for mass appraisal, which has the objective of efficiency and other advantages will be more to highlight its importance. While the increasing demand for mass appraisal, but past studies about the accuracy of appraisal, mainly focused on the theoretical and technical aspects, the impact of behavior on the valuation results, and to explore appraisers and mass appraisal of the valuation. However, past studies less focused on a large number of factors affect the accuracy of the appraisal. Since the hedonic price theory implies highly heterogeneous characteristics of real estate, real estate prices affected by factors of macroeconomic, tax policy, housing properties, public facilities, location and so on, but whether the aforementioned factors will affect the valuation accuracy?Is this research seeking to explore the issue. In this paper, the empirical section is divided into two stages, first with the hedonic price theory based on the use actual price registration to establish the mass appraisal models, and base on MAPE and Hit Rate to measure the accuracy of the appraisal, the results indicate MAPE reached 14.19%, while the margin of error of 10% hit rate of 47.18%, 20% hit rate is 74.75%. Compared with the past studies, this model has established a great performance. This research proved that the official data with reliability. After establishing the mass appraisal models, the research use model prices and the transaction price ratio as the basis for division between the accuracy of the appraisal and use multinomial logistic model to conduct empirical analysis. The results indicated that the residential building, housing around MRT stations, the big area housing was prone to result underestimate valuations, the new urban center appraisal results likely to show overvalued valuations. On the other hand, old city center and the northern suburbs results presented overestimate and underestimate valuations simultaneously, in other words, that is usually get inaccurate results in these two regions.