國內土地估價技術，面臨兩項問題：一是對同一估價標的物土地，在同一個時間，由兩個以上的估價人員估價，所得到的估價結果常出現頗大的差距。另一是如何判斷某一項影響地價重要因素對地價的影響程度？國內相關文獻，雖嘗試使用複迴歸分析中的一般迴歸及逐步迴歸進行分析，期能有助於解決這兩項問題，但是，研究結果，並不理想。在一般迴歸方面，所建立的土地特徵方程式，變數之間常出現嚴重的線性重合現象，部分自變數的係數估計值的。負符號與土地估價理論或先驅訊息不相符合，整個估價方程式在解釋上有所困難。在逐步迴歸方面，所建立的土地特徵方程式，固然改善了影響地價重要因素之間的線性重合問題，但是，相對的，亦將許多影響地價重要因素排除於土。地估價方程式之外。此外，價方程式中的截距項出現負值，亦難以合理解釋，凡此種種問題，均尚未提出解決的方法。本文之研究目的，在於探討如何解決國內估價所面臨之兩項問題，在理論方面，提出「土地特徵組合。概念，認為土地係透過「土地特徵組合」地價的形成發生作用，而非透過「土地特徵」直接封地價之形發生用。在實證方面，引用多變量分析中之因子分析及群落分析，先對影響地價重要因素進行因子分析，並以群落分析結果輔助判斷因子的適當個數，然後再以諸項因子與買賣實例地價進行一般迴歸及逐步迴歸，建立一次式土地估價方程式。此外，另測試建立相加相乘混合型態的非一次式土地估價方程式，以克服上述問題。最後, 對兩種估價方程式加以比較，說明研究發現並提出建議。 / There are two problems of land valuation technique in our country, one problem is that there always are different values i for valuating the price of land at the same time by different valuers, and the difference between these values is tool much to be explained. Another problem is that it is very difficult to identify or to calculate the algorism which demonstrate the degree of every characteristic of land affecting land price. Although, the study of this topic have motioned that the less multi-collinearity the explanatory variables included in the model , the better the model, they never research the fact how the land characteristics affect the land price when they choose the alternative hedonic price function forms. Sometimes they find the intercept of the model is negative, or the sign (positive or negative) of the coefficient of explanatory variables is contradicting to the theory, they also never suggest the remedial measures to the problems. The purpose of this paper is to study the land valuation model from the combination of land characteristics. Consequently, We can get some satisfactory results about resolving above problems.

近年來，社會經濟進步，對「不動產估價」之需求日益殷切，例如投資房地產、利用房地產來進行借貸行為等各項需要，在在皆得依靠不動產估價的技術，因此提升了社會上對不動產估價的重視。而在今日科技如此蓬勃發展的資訊時代，若能將不動產估價的技術與電腦的數位技術相互結合，藉由電腦的強大計算能力與快速的回應能力，相信必能提升不動產估價的技術及準確度。 　所以本研究致力於將不動產估價與電腦科技相結合，期望能提升不動產估價的準確度，除了利用其強大的計算能力之外，本研究更進一步地將不動產估價動作與地理資訊系統ＧＩＳ（Geographic Information System）相結合，利用ＧＩＳ強大的地理資料處理能力，希望能將不動產估價的技術提昇至更高的境界。 　本研究的研究過程為先對不動產估價之理論與方法進行研究，並尋找出不動產估價時的程序及其所需要考量的事項，在整理融會之後，再進一步地結合ＧＩＳ，以建構出一個以ＧＩＳ為基礎的不動產估價系統。且每當一估價個案完成，系統便自動將此筆估價個案之資料與結果回饋（輸入）給系統，成為一筆新增之買賣實例，如此一來，買賣實例資料庫將會愈來愈大，愈來愈完整，也將會使得系統的估價能力愈準確、可信度愈高。 因為在台灣不動產估價已經逐漸受到社會各界，例如銀行、租賃公司和房屋仲介公司等的重視，所以本研究企圖整理出各種常用估價模式及其所需的資料，並結合地理資訊系統（Geographic Information System，GIS）的技術，建構出一個以ＧＩＳ為基礎的泛用型不動產估價資訊系統之原型，期能藉此提高不動產估價行為的效率與精確度，並希望對ＧＩＳ的應用領域提供一個新的窗口，進而擴大ＧＩＳ的長遠發展。 / Recently, the need for appraisal of real estate is more and more important for people. When we invest the money in the real estate or use real estate to borrow money, we must depend on the technique for appraisal of real estate. Now, we are in the information world. If we can take advantage of the ability of the computer to appraise the real estate, it must be able to promote the technique and accuracy of appraisal in real estate. 　So in this thesis, it was applied to combine the appraisal in real estate and the ability of the computer and it hoped that it could increase the accuracy of appraisal. Besides the computing ability, this thesis wanted to combine the technique GIS (Geographic Information System) and the appraisal in the real estate. It wanted to take advantage of the processing ability in geographic data in GIS to higher the technique in appraising real restate. 　In this thesis, we attempt to arrange some general appraisal models and data the models need and to use the technique of GIS to design a prototype appraisal system. We hope that the system will be able to higher the efficiency and accuracy of appraisal in real estate. And we hope we will create a new way to take advantage of the ability of GIS.