不動產證券化是將一個或數個龐大且不具流動性之不動產，透過細分為較小單位並發行有價證券予投資人之交易模式。不動產投資信託之發展起源於美國在1960年通過內地稅則與不動產投資信託法案，其按照資金投資的方向，可分為權益型、抵押型及混合型等三種類型。日本則於2000年11月修訂投資信託暨投資公司法，引入公司型投資信託制度，與原先日本證券信託投資制度採取之契約型投資信託制度，二者雙軌並行。
我國不動產證券化條例於九十二年七月九日經立法院三讀通過，同年七月二十三日公布實施，該條例參考美國不動產投資信託制度與我國共同信託基金管理辦法引入資產運用形之不動產投資信託，以及借鏡日本之資產流動形引入不動產資產信託等兩種信託架構，作為不動產證券化之管道。不動產投資信託的運作模式，是指由受託機構尋找具有穩定收益之標的，經向主管機關申請核准或申報生效後，透過向不特定人募集或向特定人私募的方式，將募集資金轉化成受益證券的形式，交付給投資人，並分配信託財產之收益、孳息或其他利益予投資人。不動產資產信託是指由不動產所有人或相關權利人把不動產的相關權利移轉給受託機構，以自己為原始受益人，再把信託受益權透過受託機構予以證券化。
我國不動產證券化條例規定受託機構主體僅能以特殊目的信託的方式設立，受託機構以信託業法所稱之信託業為限，未許可由公司或其他組織為受託主體。受託機構之功能在架設一獨立之財產，使與原來的財產所有人之破產風險有所隔離。
不動產的價值源自於持有期間的租金收入及處分收益兩個部分，為確保不動產或不動產相關權利之交易公平性及價格合理性，不動產證券化條例規定受託機構運用不動產投資信託基金進行達新台幣一億元以上之不動產或不動產相關權利交易前，必須先洽專業估價者依不動產估價師法規定出具估價報告書。依內政部所制定之「不動產證券化估價報告書範本」規定需從收益法之直接資本法、收益法之折現現金流量法、比較法、成本法及土地開發分析法等五種估價方法中，兼採二種以上估價方法。
自不動產證券化條例於92年7月23日公佈實施後，國內不動產證券化商品陸續推出，根據業者估計，國內不動產總值高達77兆元，其中資產品質較佳且現金流量穩定的標的超過1兆元，預估未來不動產證券化之規模可達3000億元，具有很大的成長空間。截至九十五年四月底，國內已有十一件不動產證券化商品發行，其中有四件是不動產投資信託，七件是不動產資產信託。
我國不動產證券化法制及相關之會計及稅務等配合措施雖已臻完備，惟若干未明確規範之處，例如不動產證券化所得來自直接與不動產業務有關之比重及信託收益分配比率之下限等，宜參考其他國家之做法訂定明確規範，以進一步保護投資人權益。另如增加SPC方式，即可在不更動信託業之資格門檻下，讓具有不動產開發及經理經驗之業者循成立特目的公司之方式辦理不動產證券化，有利於不動產證券化之發展。
| Identifer | oai:union.ndltd.org:CHENGCHI/G0929322281 |
| Creators | 黃景垣 |
| Publisher | 國立政治大學 |
| Source Sets | National Chengchi University Libraries |
| Language | 中文 |
| Detected Language | Unknown |
| Type | text |
| Rights | Copyright © nccu library on behalf of the copyright holders |
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