Ce mémoire de maîtrise explore plusieurs caractéristiques significatives de l'évolution du capital immobilier et de la propriété foncière au centre-ville de Montréal pour les années 2004 et 2007, années de production des deux derniers rôles d'évaluation émis par la Ville de Montréal. Outre l'analyse des valeurs foncières, l'auteure identifie les principaux propriétaires du centre-ville élargi de Montréal. Dès lors, en regard au contexte de la mondialisation économique dans lequel il s'inscrit, ce mémoire éclaire un aspect relativement peu étudié de la propriété foncière montréalaise et mesure, selon un territoire bien délimité, l'ampleur des récentes hausses par catégorie de propriétaires et selon l'usage fonctionnel des unités d'évaluation inscrites au rôle. De même, l'auteure aborde la question des propriétés sous emphytéose, dresse un portrait des unités d'évaluations exemptes de taxes et analyse les projets immobiliers réalisés au cœur du centre-ville de Montréal au cours des dix dernières années. Cette recherche documentaire exhaustive au rôle d'évaluation de la Ville de Montréal et au Registraire des entreprises du Québec réussit à lever le voile sur l'identité des propriétaires d'immeubles au centre-ville de Montréal et à mesurer l'ampleur des dernières hausses enregistrées. Malgré l'envergure des données prélevées, nous découvrons que les deux propriétaires les plus importants, selon les valeurs détenues, appartiennent à des intérêts québécois, c'est-à-dire la Caisse de dépôt et placement du Québec et la coopérative Financière Desjardins. De même, en dépit de la présence de grandes corporations internationales, acteurs clés de la mondialisation, la majorité des unités d'évaluation sont effectivement détenues par des intérêts québécois, seuls ou en partenariats, mais plus de 50 % de la valeur foncière totale du centre-ville de la métropole québécoise appartient à un groupe restreint de grands propriétaires, incluant plusieurs établissements publics. Cela dit, les autorités publiques sont également très présentes au centre-ville, particulièrement par la somme totale des valeurs détenues. En effet, le quart de la richesse foncière incluse dans le territoire étudié est de propriété publique; partagé entre la Ville de Montréal et le gouvernement provincial, par l'entremise de diverses entités publiques et parapubliques, incluant les valeurs détenues par la CDP Capital. En réponse à l'actualité immobilière récente faisant état de hausses importantes partout sur l'île de Montréal, ce mémoire soulève toutefois que ce sont les unités d'évaluation résidentielles qui ont enregistré les hausses les plus marquées dans le territoire étudié, soit une augmentation moyenne de plus de 60 % entre les années 2004 et 2007. Cette formidable appréciation trouve en partie une explication par la réalisation de nombreux immeubles résidentiels en copropriété au centre-ville de Montréal au cours des dix dernières années, confirmant ainsi l'augmentation de près de 10 % de nouveaux résidants dans le secteur à l'étude entre les recensements de 2001 et 2006. L'originalité de ce mémoire repose sans doute sur l'analyse exhaustive des données issues du rôle d'évaluation de la Ville de Montréal et celles extraites au Registraire des entreprises du Québec. En effet, au-delà des informations transmises par les acteurs-clés de l'industrie immobilière, ce mémoire analyse la totalité des usages fonctionnels et considère ainsi la présence d'une population résidente en croissance au centre-ville. Ce mémoire comble alors une lacune importante sur l'évolution récente des valeurs foncières et sur la composition du propriétariat au centre-ville de la métropole québécoise. ______________________________________________________________________________ MOTS-CLÉS DE L’AUTEUR : Montréal, centre-ville, propriété, propriétaire, valeurs foncières

Le financement des municipalités québécoises repose en majeure partie sur des revenus autonomes, dont la principale source découle de leur pouvoir de taxer la richesse foncière. Par conséquent, le législateur, voulant assurer la stabilité financière des municipalités, a strictement encadré le processus de confection et de révision des évaluations foncières par plusieurs lois et règlements. Ceci n’a tout de même pas empêché l’augmentation des demandes de contestations à chaque nouveau rôle. Débutant par une demande de révision administrative, à l’aide d’un simple formulaire, le litige entre la municipalité et le contribuable peut se poursuivre devant le Tribunal administratif du Québec et même la Cour du Québec, la Cour supérieure et la Cour d’appel, où la procédure devient de plus en plus exigeante. La transition du processus administratif à judiciaire crée parfois une certaine friction au sein de la jurisprudence, notamment au niveau de la déférence à accorder à l’instance spécialisée, ou encore à l’égard de la souplesse des règles de preuve applicables devant cette dernière. Par une étude positiviste du droit, nous analysons tout d’abord la procédure de confection du rôle foncier, en exposant les acteurs et leurs responsabilités, ainsi que les concepts fondamentaux dans l’établissement de la valeur réelle des immeubles. Ensuite, nous retraçons chacune des étapes de la contestation d’une inscription au rôle, en y recensant les diverses règles de compétence, de preuve et de procédure applicables à chaque instance. À l’aide de nombreux exemples jurisprudentiels, nous tentons de mettre en lumière les différentes interprétations que font les tribunaux de la Loi sur la fiscalité municipale et autres législations connexes. / Funding for Quebec municipalities relies largely on autonomous revenues. Specifically, their power to tax property wealth is the main source of income. Therefore, in order to ensure the financial stability of municipalities, the legislator has strictly regulated the assessment review process with several laws and regulations. This still has not prevented the increase of demands for reviews with each new roll. Starting with an application for an administrative review, which in fact is simply a form, the dispute between the municipality and the taxpayer may continue before the Administrative Tribunal of Quebec and even the Court of Quebec, the Superior Court and the Court of Appeal, where the complexity of the procedure increases. The transition to the judicial from the administrative process sometimes creates friction in the case law, particularly in terms of deference to be accorded to the specialized authority, or with regard to the flexibility of the rules of evidence that apply to the latter. From a positivist study of law, we first analyze the assessment roll making process by exposing the actors and their responsibilities, as well as the fundamental concepts used for determining the actual value of the properties. We then track every stage of the contestation of an entry on the roll by identifying various rules of jurisdiction, evidence and procedure in each instance. With the help of many jurisprudential examples, we attempt to highlight the different interpretations that the courts do of the Act Respecting Municipal Taxation and other related legislation.