在資源有限，欲望無窮的情況下，分工合作與交易是人類為求生存必然採取的經濟活動。Buchanan(1975)認為若要達到交換的利益，即須有財產權(property right)的保障。新制度經濟學者認為，財產權的本質是一種排他性的權利，而政府基於其暴力潛能，在保護財產權方面，具有相對優勢，而成了保護財產權的組織。我國憲法第十五條規定：「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」，明白指出保障人民財產權是政府的必要任務之一。 我國土地登記制度依民法第七百五十八條及第七百五十九條規定，正是政府界定財產權之後，於土地市場自行運作下，為執行保障財產權之輔助制度或正式規則。基於財產權保障之重要性，究竟土地登記制度如何保障不動產財產權？發揮什麼樣的功能？在什麼情況下，財產權會受到侵害？土地登記制度應如何有效保障財產權？值得進一步研究。 本研究以檢討現行土地登記制度保障財產權之功能，促使其能更有效保障財產權為研究目標，首先探討土地登記制度對財產權保障之基本理念，及該制度於財產權保障之執行機制及所發揮之功能，再藉由過去土地登記制度於財產權保障上之變遷，發掘財產權保障之課題，並輔以實務上所發生危害財產權之具體個案，分析危害財產權之原因，最後得到以下結論：登記要件主義、總登記、土地權利變更登記及土地登記絕對效力等機制具有確定產權、維護及保障交易安全，減少耗租行為、提供投資誘因、降低交易成本(transaction cost)，促成交易達成，進而提高經濟效益之積極功能。此外，限制登記、實質審查、異議案件列管、權利書狀之設置、更正登記、塗銷登記及損害賠償等機制能防免侵害財產權事件之發生或彌補因執行不力對權利人所造成之侵害，具有保障財產權之消極功能。 土地登記制度雖具有上述保障財產權之功能，但仍有未臻完善之空間，例如在正式規則方面，規定不明確或缺乏規定、缺乏協商機制及忽略解決問題所採用手段之交互性質(reciprocal nature)及未考量對整體經濟效益之影響，是對財產權保障不完全之主要因素。而在執行機制方面，登記審查人員自身效用函數、衡量及監督成本、其他制度之執行及與土地登記制度聯繫之緊密程度，則為影響執行機制對財產權保障之重要因素。故本研究建議在正式規則方面，應建立協商機制並注意交互性質問題及規定之明確性；在執行機制方面，建議運用代理理論(Principal-Agent Theory)之誘因機制及採用電腦科技及網路聯結，以提升土地登記制度保障財產權之功能。以上建議，期能提供政府未來改進土地登記制度，增進其對不動產財產權保障功能之參考。