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空屋的迷思: 台灣地區359區市鄉鎮空屋率之成因分析林佳蓉, Lin , Chia-Lung Unknown Date (has links)
在住宅市場中,「空屋率」一直是備受注目的焦點,在高空屋率的住宅市場之下,其不但對整體社會資源造成浪費外,亦使整體住宅市場機制之扭曲,故探討高空屋率之成因是非常重要的。本文以2000年台灣359區市鄉鎮空屋率來觀察高空屋率之成因,並分析都市發展程度與住宅存量屬性對空屋率之影響。
研究發現,在區市鄉鎮空屋率之成因分析中,透過實證模型檢驗出不同都市發展程度、人口淨遷徙率及住宅存量屬性對空屋率皆有顯著之影響。都市發展處於鄉鎮階段時,住宅存量屬性的變異對於空屋率的影響程度相當高,不論是小坪數、大坪數或高樓層住宅比例的增加,皆會提高空屋率的比率。反之,對於都市發展處於快速成長階段時,住宅空屋率會比鄉鎮地區來得高,但有趣的是,住宅存量變異對空屋率的影響反而是呈現下降的情形。至於當都市發展至成熟階段時,除了小坪數住宅比例外,其餘變數都不會顯著影響到空屋率的增減,而呈現相對穩定的供需狀態。
空屋率政策應該配合都市發展的階段性,以及住宅產品變異的交互影響效果,才能因地制宜解決台灣高空屋率現象或降低投資風險。例如處於都市發展處於鄉鎮階段時,住宅產品應朝向同質與典型的產品規劃,但是當都市快速發展時,適當地放寬高樓層與大面積住宅產品反而可以降低空屋現象。
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住宅價格指數之研究 / The Research of Housing Price Indexes楊宗憲, Patrick Young Unknown Date (has links)
過去由於國內住宅市場的資訊並不流通,以致市場上出現的價格資訊相當混亂,就價格的種類來看,各種名目住宅價格間的差異未有明確釐清,使一般人常會對不同的住宅價格產生誤解。就時間序列來看,不同的時間、地區及住宅類型,到底住宅價格的變動如何,也未能有一嚴謹且量化之指標表示。
本研究運用標準住宅的概念編製住宅價格指數,所謂標準住宅乃是指一定時間、地區、類型,市場上成交的住宅中,典型的住宅屬性及其數量的組合,也就是說,觀察市場上成交典型住宅的價格變動情形,作為指數編製的基礎,以控制住宅的異質性,再以特徵價格法來求得各屬性的單價以進一步控制品質。另外,由於住宅成交數量變動較大,因此運用裴氏公式作為指數公式,使加權權重的誤差不致太大。
由各地區的指數變動趨勢可得到以下幾點結論:首先,一般所認為的三次房地產價格高峰期(62至63年、68至70年、76至78年),從指數的變動來看並不明顯,只有76至78年的上漲趨勢較明顯,在經過幣值平減後,長期趨勢更顯平緩;其次,長期來看,住宅價格持續上漲,部分時期持平或下跌,但幅度及持續時間有限,故所謂房價下跌,其實跌的是上漲率;最後,就上漲幅度來看,台北縣、市的幅度最大,除台北市外,非都市地區(非省轄市)房價的上漲速度較都市地區(省轄市)為高。
最後歸納二個造成一般人對住宅價格變動之錯誤印象的原因。主要是品質未加控制,由於品質會影響住宅價格,且消費的住宅品質及數量會隨時間而改變,一般人未察覺此點,而造成對房價上漲的誤解。其次是未考慮幣值,由於「今天的一塊錢不等於明天的一塊錢」,因此以名目價格觀察住宅價格變動的作法,也會造成對房價變動的誤解。
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