我國民法所定登記制度，對於不動產物權行為，係以登記為發生效力或實行處分之必要條件，採權利登記制，而土地法所定登記制度，除依循民法物權編所採權利登記制之特點外，兼擷取托崙斯登記制之優點，融和成為一種新的權利登記制度，亦即我國土地登記制度係為執行民法物權編所定之登記事宜，乃植基於民法物權編暨其施行法之上，並以土地法暨其施行法及土地登記規則等規定構成制度整體。 登記之權利客體，依民法規定為土地及定著物，依土地法規定則為土地及建築改良物，而建築改良物，依土地法規定係指附著於土地之建築物或工事。又其他法規範中也有定義類似者，如民法第66條規定之土地之定著物，建築法第4條規定之建築物，是土地法所稱登記權利客體「建築改良物」之定義範疇為何，多數學者認為土地法所稱建築改良物與民法所稱定著物具相同意涵，而土地法所稱工事與建築法所稱雜項工作物是否具相同意涵，學者見解則有分歧，且現行登記實務上，具民法定著物性質之違章建築物卻非建築改良物所有權第一次登記之權利客體，又具雜項工作物性質之招牌廣告、牌樓等構造物亦非登記之權利客體。另，建物不論是否合法皆為人民之財產權，而違章建築物究否得為登記之權利客體，學者見解亦有歧異，是我國建築改良物所有權第一次登記權利客體之範疇及其要件為何，實值研討釐清。 隨著都市人口集中，區分所有建築物儼然為都市人口居住之主要型態，各區分所有權人間之權利義務關係日趨複雜，登記制度為因應此社會生活型態之轉變，亦配合辦理區分所有建築物之專有部分及共有部分之登記，然或因現行登記規範不足嚴謹，致使近年針對建築改良物所有權第一次登記之相關爭議課題頻生，例如區分所有建築物專有部分測繪範圍含括法定共有部分之承重牆壁及主要支柱，有違公寓大廈管理條例第7條規定疑義？類似區分所有建築物專有部分性質之停車位或市場攤位，究應如何與共有物分管契約區別？屋簷、雨遮、陽台，以及依道路交通管理處罰條例規定屬道路之騎樓等得否為登記權利客體內涵？編列門牌證明文件應否作為准駁建築改良物所有權第一次登記之依據？區分所有建築物共有部分登記之存廢？法定停車位得否為專有部分登記？法定停車位得否以共有部分分管契約登記為之？ 為此，本研究試圖從整理我國土地登記制度之內涵特點及其目的、民法不動產物權客體意涵、土地法建築改良物所有權登記範疇之變遷，以及現行登記之權利客體規範等國內相關文獻資料，予以分析、論敘歸納我國建築改良物所有權第一次登記權利客體之應有要件，並逐一檢視現行相關構造物之登記方式及爭議課題，研提建議改進之意見。

我國因快速經濟發展與都市化，肇致都市汽車停車空間(俗稱：停車位)嚴重不足的現象，連帶其行情，也水漲船高。因此，如何保障停車空間買賣交易安全，確實是關乎交易當事人切身權益甚鉅的問題。而早期有關停車空間，產權歸屬究為專有、共有部分之項目，及其所有權劃分方式，內政部咸認屬私法上契約關係，宜由當事人依照民法規定自行合意為之；直迨1980年代後期，內政部有鑑於地下層「違規使用」嚴重，為解決此一問題，爰於1991年9月18日發布台（80）內營字第8071337號函釋規定，將「法定防空避難設備」與「法定停車空間」，強制認列為區分所有建築物之「共有部分」。事實上，我國有關停車空間產權歸屬，雖可分為「專有部分」、「共有部分」兩種方式。而現今停車空間交易市場上，紛爭最多者，咸以登記為區分所有建築物之「共有部分」停車空間為大宗。 基此，本文爰擬將區分所有建築物附建之停車空間問題之研究，從「共有部分」面向上出發，首先剖析區分所有建築物、區分所有權之理論，以探討現行法令制度之合理性，進而分析檢討因前揭因素，所衍生出實務上爭議問題，以資釐清區分所有建築物「共有部分停車空間」爭議原因所在；再者，擬從民法以及公寓條例等實體法法理脈絡，綜觀法定停車空間，是否必然為區分所有建築物之「共有部分」，其間是否存有學理與司法、行政實務見解，乃至與實際不動產交易情形，可能潛藏之矛盾或盲點？最末，並嘗試從「法律保留原則」角度，檢視內政部以918函釋，逕行認列「法定停車空間」，應為區分所有建築物「共有部分」，是否存有法理上之問題？及其適法性如何？ 經本文研究發現，區分所有建築物「共有部分」停車空間，實務上常見交易糾紛問題之癥結，在於我國有關「停車空間」登記方式，並無一套專屬的登記制度，且現行有關建築改良物物權登記原則，係直接源自於土地登記規則，在欠缺法律明確授權下，所逕自創設者；尤有進者，內政部以違反「行政合法化」原則，直接以規律行政體系內部事項，等同行政規則法令位階之918函釋，對於原屬建築物一部分的法定停車空間所有權，逕行實體之判斷，強制將其登記為區分所有建築物「共有部分」做法，肇致所有權與使用權之混淆，實已違反凡涉及限制人民權利義務以及財產權之「重要事項」者，應由立法機關所訂之法律加以規定之原則；以上所為，顯係增加法律所無之限制，難謂無悖離憲法之虞。基此，本文建議，應從停車空間之特性，由整體性、全盤性地針對問題與實際需求為檢討修正，制訂一套專屬停車空間「簡明」之登記方式，以建立單純的停車空間地籍、提供正確而充分之資訊，如此，對於解決層出不窮的共有部分停車空間交易糾紛，才是正本清源之方法。

住宅價格，在自由市場機制的放任下不斷攀升，政府以「分開計價」策略介入市場，揭露產權分配資訊，目的在保障消費者，避免購置過多的「虛坪」，並降低住宅價格負擔。本文試圖從產權分配的基本面，以「分開計價」政策，來探討房價與「虛坪」之間的關係問題，不同以往文獻以政治、社會與經濟面來分析高房價問題。如何分開、如何計價、又何謂虛坪，為本文研究動機。 如何分開產權的研究顯示，「專有部分」與「共有部分」需有合理規劃原則，方能免於購置虛坪。其方法宜採用「共有部分」五項目分配法，將共有部分之小公共設施、大公共設施、機車位、車道與車位分別單獨登記建號，再依主建物比例來合理分配共有部分；應禁止使用之分配規劃方式分別為：(1)地上層與地下層二分法、(2)各棟小公混合後再分配法、(3)機房併入主建物分法。 如何分開計價的推演方法顯示，除分析階層程序法不適用外，其建築體積成本法、蒐集與檢驗市場法，都在可接受範圍內。研究也顯示，虛坪雨遮准予登記但不予計價，符合市場、供給成本與需求認知。此外，僅以主建物計價，符合需求者的期待，並與國外僅以「專有部分」計價概念相符，資料顯示，國外不動產每單位的價格，乘上72.86%後為本國價格，此結果將可降低研究國內外不動產價格比較上的估價誤差。因此，產權「主建物比」較「公設比」資訊的揭露，更能避免購置過多「虛坪」，降低住宅價格負擔。 / The government adapts a policy of “separated prices in property rights” to reveal the secrets under distribution planning of property right, aiming to protect consumer from buying too much” virtual property rights” and in order to reduce housing burden. This study starts from a fundamental aspect in distribution planning of property rights to figure out the relationship between housing prices and virtual property rights, which is different from the political, social, and economical-based in history dissertations. Motivations of this study are to analyze what virtual property is and to explain how to separate and count the price of property. This research indicates that property distribution should be reasonably arranged in private units and public elements. Thus, problem of virtual property rights is avoided. The distribution method is followed: The entire public property rights should be detailed separately planning as an individual public facilities, large public facilities, motorbike parking, car parking, and basement driveway to the ground floor’s area. Completely inappropriate approaches are to merely separate on the floor or the basement space, and the machine room belongs to main building. Except analytical hierarchy process method, cost approach of building volume method and collect-check method are appropriate in applying separated prices in property rights. Moreover, the virtual property rights of rain cover cannot be charged but be registered. It corresponds with the situation of market pricing, supply costs and demand. The concept of charging merely in main private units reaches the expectation of the demanders, which equals to the foreign concept. According to data, in Taiwan, per unit real estate price is 72.86% times to foreign one. This result will reduce the mistakes of estimation in comparing prices. Consequently, the more information about ratio of main private units is revealed than public elements one , the less expense consumers have to face.