綜觀都市的發展與演變，也如同生物般具有「成、盛、衰、空」的生命週期。 於此現象中，都市亦賦有新陳代謝及「再生」能力。自1980 年代貣，由於全球風潮帶動了各城市的發展，藉由「都市更新」機制，促進城市再生已蔚為趨勢。在創造城市特色時，都市更新的方式也從單純的改建(Urban Renew)，轉為注重城市經濟與競爭力的都市再造(Urban Redevelopment)。 以開闢迄今三百多年的臺北市為例，30 年以上的老舊建物，約占全市建築 物二分之一比例，如早期開發的萬華區、大同區等，已嚴重落後與衰敗的跡象。要如何面對全球經濟變遷、 ECFA 後的區域競爭、全球城市的競合，及永續發展與生態等議題？身為國際城市之一的臺北，有必要審慎思考城市的永續發展。面對外在環境嚴峻的挑戰，因應國際城市發展的趨勢，近年政府已全力推動都市更新(Urban Regeneration)，自2011 年貣投入184 億元，民間企業也將大量投資，估計會提升經濟成長率每年約0.12％。 然而，臺北市從民國90 年至民國99 年止，都市更新核定實施案件僅104 件，都市更新案的成功執行僅1％。開發過程之曠日廢時與績效不彰，肈因於建築商與地主難以凝聚共識，膠著於權利分配與坪數多寡之爭端，反而忽略都市更新中，對環境品質的提升、文化藝術之導入、都市機能復甦等貢獻，豈不令人引憾！ 本研究透過文獻回顧及個案研究的方式，兼顧理論基礎及實務經驗，探討都 市更新之現況與未來趨勢，並從國內外成功個案之經驗，引導出開發都市更新之成功關鍵，建築商可藉由都市更新理念之實踐，經由差異化之實績，建立開發都市更新案之成功關鍵因素。 關鍵詞：城市再造、永續發展、都市更新、成功關鍵。