牛街是北京市內一條古老的街道，位於現今北京市宣武區西南隅，呈南北走向，北起廣安門大街，南至南橫西街，此街一帶為北京市最大的回族聚居區，以牛街為中心，在其東西兩側，有大大小小幾十條胡同，居住著數以萬計的回族居民。牛街回族聚居區由於歷史悠久，不僅在國內聞名遐邇，在國外伊斯蘭世界裡更是耳熟能詳的回族聚居區代表。 牛街有著近千年的歷史底蘊，蘊含了世居都市回族的文化內涵，然而北京市政府為了適應北京國際大都市建設的需要，對於位居中心城區的宣武區，於一九九七年開始推行了大規模的危改計劃，此一都市更新計畫，影響牛街回族社區的發展極大，改變了回族聚居的生活型態，將世代居住在此的牛街回族，透過政策的執行，轉變為散雜居的形式，回族住在已經發生翻天覆地變化的牛街社區裡，還能繼續保持與傳承屬於自己的民族傳統與宗教文化嗎？ 這個問題不僅是牛街的個案而已，當今中國各地大都市的回族聚居區，都同樣面臨這樣的狀況，要怎樣在國家體制與社會變遷的影響之下，而不被都市的生活習慣與價值觀所左右，迷失了自己的民族身分，而持續保持回族的民族文化並加以傳承，這都是居住在城市中的世居回族們，要加以深思的問題與考驗。 筆者先從歷史背景的描述，先理解牛街回族社區的形成，以及掌教制度的崩解和寺坊制度的瓦解過程，再簡介北京市宣武區政府的危改計畫內容後，最後從經濟生活與族群關係的角度，橫向地來探討北京牛街回族經歷城市更新計畫與社區轉型的變遷因素，如何改變與適應這不同於以往的生活型態，希望藉此個案的研究，提供台灣學界對於中國都市回族研究的窗口。

都市更新條例主要係規範私人以權利變換方式施行都市更新事業，國家期藉民間資金與技術完成都市更新興辦任務，致力推動都市更新政策卻引起不少爭議。本文探討國家引導實施者參與都市更新(劃定更新地區、訂定都市更新計畫、確定實施者資格與更新單元、變更都市計畫等)相關問題。 研究發現，主管機關公告劃定都市更新地區，產生報核都市更新事業計畫法定同意比例門檻降低之效果，致使實施者能較輕易啟動都市更新事業計畫，具一般處分之效果。相關權利人如對更新地區範圍劃定認有不當，應予提起行政救濟之機會，然劃定更新地區事涉獨立專家委員會所作決定，有判斷餘地之保護，權利救濟有其困境。為降低決策錯誤風險，以正當行政程序檢視政府公告更新地區過程，有必要擴大民眾參與。而劃定更新地區，未必訂定都市更新計畫，導致許多更新地區欠缺都市更新計畫，都市更新事業計畫逕循都市計畫之指導，更新單元易淪為個別拆除重建，衍生景觀不協調、公共設施不連貫等問題。亦因缺乏都市更新計畫規範所屬地區之更新單元(劃定基準)，造成自行劃定更新單元一體適用同樣基準，都市發展因地制宜遂成疑義。 再者，實施者於擬定都市更新事業計畫期間已具特殊權限，土地或建物所有權人申請主管機關核准其委託都市更新事業機構或自行組織更新團體實施階段，主管機關應加強對實施者資格審查，並對自行組織更新團體予以輔導。要求土地所有權人履行供用義務，須有實施都市更新事業之公益性，應檢討實施者強制更新地區外不同意參與戶參與都市更新事業之目的，及有無必要於更新地區外實施都市更新。 最後，都市計畫係大規模宏觀地對都市未來之布局，較難細緻地對局部窳陋地區微觀規劃，又通盤檢討都市計畫時程冗長，即時反應都市動態發展將有難處，故當都市更新涉及都市計畫變更，在不影響都市整體發展與一定條件限制下，有必要變更都市計畫配合都市更新實施，如此，因實施都市更新而啟動都市計畫之變更，應解釋為按都市更新條例第八條、或同條例第二十條所為之都市計畫變更，乃有別於通盤檢討、個案變更都市計畫變更之特別規定。