Cette thèse est composée de quatre chapitres qui s’intéressent à différents aspects des marchés immobiliers. Le premier chapitre considère l’immobilier sous l’angle d’un investissement financier. On analyse l’influence de l’immobilier sur les choix de portefeuille des ménages et plus précisément sur la part d’actifs risqués détenus. On distingue l’effet de la richesse immobilière nette de l’effet de la dette immobilière et on obtient deux effets de signes opposés. Le deuxième chapitre analyse l’immobilier comme bien durable et cherche à expliquer la formation de son prix à partir des caractéristiques propres ainsi qu’à partir des caractéristiques de son environnement. Le troisième chapitre évalue l’impact d’un relèvement des droits de mutation qui a eu lieu entre 2014 et 2016 en France sur les volumes et les prix immobiliers. Cette réforme a eu pour effet une diminution du volume des transactions uniquement dans les zones les moins tendues, suggérant une inélasticité très forte de la demande en marchés tendus. En outre, l’augmentation de la taxe a été entièrement supportée par l’acheteur quel que soit le degré de tension du marché. Le quatrième chapitre est une analyse des effets des Zones Franches Urbaines (programme de subventions localisé) sur les prix immobiliers. Les résultats empiriques suggèrent que l’implémentation de ces zones a eu un effet inflationniste sur l’immobilier d’entreprise et dans une moindre mesure sur l’immobilier résidentiel. En outre, cet effet inflationniste est tiré par les zones à faible élasticité de l’offre immobilière. / This thesis gathers four essays on real estate markets. The first chapter focuses on real estate as a financial asset. It analyses the influence of real estate on portfolio choice and more precisely on the share of risky assets in the household’s portfolio. We distinguish between the effect of property value and the effect of home equity and we obtain two opposite effects. The second chapter analyzes real estate as a durable good and explores the link between the price of the property and its characteristics : intrinsic or extrinsic (neighbourhood attributes). The third chapter estimates the impact of the rise of housing transfer tax in France on real estate volumes and prices. This reform implemented between 2014 and 2016 caused a decrease in the number of transactions only in markets where supply was high relative to demand. This suggests a strong inelasticity of demand in tight markets. Moreover, no effect on pre-tax sales prices is observed, meaning that the burden of the transfer tax rests on the buyer. The fourth chapter analyzes the effects of French Enterprise Zones (place-based policy) on real estate prices. The empirical results show that the zone implementation had an inflationary effect on business real estate and to a lesser extent on residential real estate. This inflationary effect is driven by the zones with low real estate supply elasticity.

In 2011, Korea ratified the Korea-US Free Trade Agreement (KORUS-FTA). This treaty remains controversial in Korean society, particularly because many Koreans claim that the indirect expropriation doctrine under investor-state arbitration in the investment chapter will allow global investors to challenge governmental regulation justified by the Korean constitution. Despite such criticism, the KORUS-FTA indirect expropriation doctrine and the Korean constitutional property doctrine share more than might be expected in practice. However, this substantive doctrinal convergence between national and global legal systems does not eliminate all risks of conflict between the nation-state and global investors; conflicts can occur whenever two actors interpret the same text differently. Once an investment dispute happens, independent investor-state arbitration reviews governmental action according to independent interpretative rules. Systems theory suggests that nation-states can turn such global challenges into opportunities by taking contextual control over global investment in relying on the global investment legal system of the global investment regime. The nation-state can convince global investors that the nation-state respects transnational investment mechanisms, whilst indirectly imbuing norm-making with minimum national interest without incurring serious damage to its reputation. To be specific, the nation-state can attract more foreign investors by accepting the indirect expropriation doctrine and the investor-state arbitration respected by global investors. Simultaneously, the nation-state can secure minimum control over global investment under legitimate regulatory power reflected in the same indirect expropriation clause. In addition, the nation-state can guide the investment tribunal to secure a balance between investment protection and the regulatory power of the host state by prescribing the proportionality principle. Contextual control can be a sub-optimal choice for the nation-state in the sense that it avoids a worst-case scenario by securing proportionality and predictability. In order to make this measure more effective, the current global investment legal system needs to secure more commensurate autonomy or autopoiesis by furthering simultaneous and balanced structural coupling with a greater variety of social powers. In this context, global constitutionalism provides national constitutional tools for the nation-state; specifically, democratic participation in national treaty-making procedures and autopoietic structuralisation of the investment arbitration mechanism can make the substantive contents and application of global investment law fairer and more acceptable, not only to global investors and strong states, but also to social movements and smaller countries. In the context of the KORUS-FTA, the Korean government needs to make the treaty terms of indirect expropriation clearer through democratic participation. At the same time, the Korea should pay attention to making arbitration process reflexive to more various social interests, whilst protecting its operation from inappropriate influences. Such measures can prevent KORUSFTA tribunals from making extremely unacceptable decisions to actors of the global investment regime, including the Korean government, although they could not guarantee ideal decisions that stratify all actors perfectly.

The topic of infrastructure investment has emerged as a critical public policy issue over the last thirty years as governments grapple with an infrastructure deficit that has become one of the great global challenges of our time. Through the simultaneous processes of neo-liberalisation and globalisation, the urban infrastructure landscape has emerged as an attractive investment area for large financial institutions. With the recent Global Financial Crisis further exacerbating both the funding and growth lifting needs of nations, the urgency of linking institutional investors with urban infrastructure assets is more apparent than ever. This thesis looks at the evolving dynamics associated with the growing involvement of the financial industry in the provision of urban infrastructure assets. This is achieved by using a relational perspective, studying the interactions of financial actors, while simultaneously being aware that these decisions are made within a larger political economic context. It is argued that the complex, heterogeneous and long-term nature of institutional infrastructure investing requires a multi-disciplinary relational economic geography framework. Specifically, relational theory is used to explore the informational content and geographical structure of the infrastructure financial product, the influence of government decision-making, the corporate governance of infrastructure investments and the investment relationship between investors and financial intermediaries. Despite exponential growth in the field over the last decade, the infrastructure financial product has a level of sophistication and obscurity that prohibits it from being classed a transparent investment area, highlighting the importance of a relational approach to investments. From the case study on Auckland International Airport Ltd., it is shown that through a relational form of light-handed regulatory contract, the government plays a central role in affecting the favourable performance of an economically significant asset. The explication of the Spanish-led ADI consortium acquisition of UK airport operating company BAA illustrates the need for ‘glocal’ infrastructure governance to incorporate a wider stakeholder perspective as well as an appropriate shareholder wealth maximisation strategy. And finally, through analysing the relationships between investment partners for the infrastructure investment process, investment consultants are playing a crucial role to help align interests and promote the long-term relational approach to investing for the infrastructure asset class. In an age where infrastructure investment has been recognised by many nations around the world as the most important growth lifting strategy, this thesis provides a deeper understanding of how a relational approach can facilitate successful private institutional infrastructure investment.

Islamic finance is rapidly gaining momentum around the world. Interpretations of Shari'ah, or Islamic law, state that investments must be free from elements of riba (interest), gharar (uncertainty), maysir (speculation) and haram (unethical) business activities. Islamic equity investing, therefore, utilizes a set of business activity screens and accounting-based screens to exclude firms considered non-permissible under Shari'ah. Despite increased academic interest, there is still much uncertainty surrounding the financial implications of these investment principles. This Ph.D. thesis, comprised of three empirical essays, aims to contribute to this debate. The first essay offers a comprehensive examination of Islamic equity index performance. The findings show that Islamic equity indices have exhibited abnormal returns on a global and developed market level, primarily due to their exclusion of stocks in the financial services sector. The second essay attempts to study the determinants of Islamic investments' financial performance, with a particular focus on the role of country-level factors. The third essay studies performance related issues associated with the accounting-based screening process. A significant proportion of these screens are documented to contribute positively to risk-adjusted performance, most notably in periods of financial market turmoil.

There is overwhelming evidence that the development of new, technically sound, engineered and fit-for-purpose critical physical infrastructure is vital for economic growth and stability. With many countries targeting significant levels of capital investment in energy, transport, communications, flood management and water and waste water infrastructure, there is a vital need for asset management frameworks that can provide both robust and resilient asset support. Currently, asset management tools focus predominantly on data management, deterioration modelling, condition assessment, risk, as well as economic factors (such as whole-life costing and developing investment plans). Some also consider the vulnerabilities of a network to climate change and extreme weather events such as flooding. However, rather than taking a long term view, asset management strategies are often short term, typically five years or less. What is needed is a long-term approach, which will ensure assets are safe, secure and resilient to what the future may hold in 20, or even 50 years’ time. The thesis describes the development of a ‘Resilience Assessment Framework’ which provides a platform to appraise resilience of geotechnical assets in the planning stage of asset management by considering how geotechnical assets (specifically for transport infrastructure) designed and built today will perform in the light of socio-economic, environmental, political, technological changes and shock events in the future. This framework intends to assist in strategic level decision-making by enabling long term planning and management of geotechnical assets and help future proof transport infrastructure. The proposed framework is validated using two real case studies to demonstrate its use and applicability in the field of geotechnical asset management.

This thesis examines the influence of local and regional governments in investment growth and productivity in Mexico. A combination of quantitative and qualitative analysis is used with the aim of assessing their influence and tools. Mexican municipalities and states have gained major participation in policy making, investment fostering and infrastructure building. The decentralised resources to meet these goals have increased considerably; as a consequence, it becomes imperative to measure the actual effects of such resources as well as to identify the opportunity areas to develop. The first part of the empirical analysis, attempts to measure the influence of local governments’ expenditures on private investment growth, as well as to identify the most important investment drivers. Likewise, given the increasing foreign investments landing in Mexico, there is a potential regional competition between cities, this is also evaluated. A panel data analysis consistent with cross section dependence is carried out for 63 Metropolitan Areas (MA)/cities for the period 1993-2008. The econometric analysis shows that, municipal governments’ expenditures have had a substantial effect on private capital. In addition, competition strategies matters. More importantly, public infrastructure stock is revealed as a central determinant for investment, especially for manufacturing firms. The second empirical chapter evaluates whether municipal and state expenditures in economic policies have boosted productivity of firms. Firms and regional features are also included in the estimation models. Panel data analysis consistent to cross section dependence is used, for 63 MA/cities and 29 states. The results showed that the policies implemented in municipalities have had little or even negative effects over firms’ productivity. Meanwhile, the policies implemented by states have had larger influence on productivity increases. In order to dig deeper into the role of local and regional governments in economic policies, two case studies –Hermosillo and Mexicali- are presented in the last part. Empirical models cannot tell about the local processes, as the data used is only expenditures. The fieldwork undertaken helped to identify the most significant policies followed in each city, as well as the leadership and organisation of stakeholders. The main finding suggests that local participation and overcoming political cycle is essential for the long-term success; and easing doing business for firms, rather than incentives, is more effective to spur private investment.

Nous étudions le comportement des investisseurs individuels sur les marchés financiers en combinant les réponses au questionnaire MiFID et les données bancaires de plus de 98,000 clients d’une grande banque Européenne. Tout d’abord, nous étudions la participation sur les marchés actions. Nous montrons que la tolérance au risque et les attitudes face aux pertes auto-évaluées des clients sont de forts prédicteurs de l’investissement en actions tout en contrôlant les déterminants classiques. Puis, dans le cadre de la comptabilité mentale, nous créons une typologie d’objectifs mentaux et montrons que les décisions financières des clients sont cohérentes avec leurs objectifs mentaux. Enfin, nous analysons le comportement des investisseurs détenant directement au moins une action étrangère. Nous montrons qu’ils détiennent des portefeuilles d’actions plus diversifiés que les investisseurs domestiques. Ces investisseurs sophistiqués sont plus tolérants au risque, moins sensibles aux pertes et plus instruits en matière financière mais sont sujets au biais national. / We study retail investors’ behavior on financial markets by combining the MiFID questionnaire answers and banking records of more than 98,000 retail clients of a large European retail bank. First, we study stock market participation. We show that retail clients’ self-assessed risk tolerance and attitudes towards losses are strong drivers of stockholding while controlling for classical determinants. Second, under the mental accounting framework, we derive a typology of retail client mental goals and show that retail clients’ actual investment decisions are consistent with their mental goals. Finally, we analyze the behavior of investors directly holding at least one foreign individual stock. We show that they hold more diversified stock portfolios than domestic investors. These sophisticated investors are more risk tolerant, less sensitive to losses and more financially literate but are subject to the home bias.

Στην παρούσα εργασία περιγράφεται η έννοια του CAPM, πρόκειται για ένα υπόδειγμα αποτίμησης μετοχών. Σκοπός της μελέτης αυτής είναι να παρουσιάσουμε τα βασικά χαρακτηριστικά του υποδείγματος, η κριτική που του έχει ασκηθεί, τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα αυτού. Ουσιαστικά πρόκειται για ένα μοντέλο αποτίμησης το οποίο χρησιμοποιείται για την τιμολόγηση αξιογράφων λαμβάνοντας υπόψη τον κίνδυνο αυτών. Να αναφέρουμε στο σημείο αυτό ότι ο κίνδυνος αποτελείται από δυο επιμέρους συστατικά, τον συστηματικό και τον μη συστηματικό κίνδυνο. Προκειμένου να περιοριστεί ο μη συστηματικός κίνδυνος καλό είναι οι επιχειρήσεις να επενδύουν σε πληθώρα περιουσιακών στοιχείων δηλαδή να έχουν ένα χαρτοφυλάκιο έντονα διαφορποιημένο. Οπότε ο μόνος κίνδυνος που καλείται να αντιμετωπίσει ο επενδυτής είναι ο συστηματικός κίνδυνος. / --

Η ερευνά μας είναι οργανωμένη γύρο από ένα απλό πλαίσιο που περιέχει τέσσερα βασικά συστατικά: Το πρώτο συστατικό διερευνά τις επικρατέστερες θεωρίες της κεφαλαιακής διάρθρωσης. Το δεύτερο είναι ότι σε οποιαδήποτε δεδομένη στιγμή τα οφέλη και τα κόστη που υπάρχουν συνδέονται με διάφορες επιλογές χρηματοδότηση, καθώς και οι συμβιβασμοί αυτών των οφελών και του κόστους οδηγούν της επιχειρήσεις σε ξεκάθαρους στόχους αναλογίας χρέους. Το τρίτο έχει να κάνει με την ύπαρξη των διαταραχών που αναγκάζουν τις επιχειρήσεις να αποκλίνουν, έστω και προσωρινά, από τους στόχους τους. Τέλος, το τέταρτο διερευνά την παρουσία των παραγόντων που εμποδίζουν την επιχείρηση να προβεί άμεσα σε διαρθρωτικές αλλαγές του κεφαλαίου της, αντισταθμίζοντας την επίδραση των διαταραχών που την μετακινεί μακριά από τους στόχους της. Ξεκινάμε την ερευνά μας αναλύοντας το πρώτο συστατικό, τις επικρατέστερες θεωρίες της κεφαλαιακής διάρθρωσης, συνεχίζουμε με μια ομάδα από μελέτες που ασχολούνται και αναλύουν το δεύτερο συστατικό, το κόστος και τα οφέλη μιας επιχείρησης από την κεφαλαιακή διάρθρωση. Αυτά μπορεί να περιλαμβάνουν το φορολογικό όφελος του χρέους, τα επαχθή έξοδα της εκκαθάρισης ή αναδιοργάνωσης, την οικονομική δυσπραγία, και ούτω καθεξής. Η μελέτες που παραθέτουμε είναι κατά κύριο λόγο αληθινά αντιπροσωπευτικά δείγματα, και απευθύνονται στο μέγεθος των χαρακτηριστικών της επιχείρησης. Μια παραδοχή αυτών των σύγχρονων μελετών είναι ότι οι παρατηρούμενες αναλογίες χρέους είναι σχετικά κοντά στους πραγματικούς στόχους της επιχείρησης. Το επίκεντρο της τρίτης ομάδας των μελετών μας κυμαίνεται γύρω από τις διαταραχές που μπορεί να προκαλέσουν σε μια επιχείρηση υπέρ-ή-υπό μόχλευση, σε σχέση με τον στόχο της. Οι διαταραχές αυτές μπορεί να περιλαμβάνουν τις ευκαιρίες του ¨χρονοδιαγράμματος της αγοράς¨ (περιόδους όπου η χρηματοδότηση των κεφαλαίων είναι προσωρινά φθηνή), περιόδους υψηλής κερδοφορίας που επιτρέπουν στην επιχείρηση να συσσωρεύει παθητικά τα αποθεματικά της μετρητά, ή περιόδους ταχείας βελτίωσης των προοπτικών της επιχείρησης, που αλλάζουν ουσιαστικά την αξία των ιδίων κεφαλαίων της. Συζητάμε κάθε μία από αυτές τις εναλλακτικές λύσεις με λεπτομέρεια, εξερευνώντας επιπτώσεις του αντιπροσωπευτικού δείγματος και των χρονοσειρών τέτοιων διαταραχών. Στη συνέχεια, θα προχωρήσουμε στο τελικό στάδιο - τον εντοπισμό των παραγόντων που μπορεί να αποτρέψουν τις επιχειρήσεις από τη συνεχή διατήρηση των δεικτών χρέους που ταιριάζουν στους στόχους τους. Για την αντιμετώπιση αυτού του ζητήματος θα ερευνήσουμε τα εμπειρικά αποδεικτικά στοιχεία σχετικά με τις αλλαγές της κεφαλαιακής διάρθρωσης. Στη συνέχεια θα στραφούμε στα μοντέλα ¨ταχύτητας προσαρμογής¨ που εξετάζουν πόσο γρήγορα οι επιχειρήσεις θα στραφούν προς τους στόχους τους. Τέλος, θα ασχοληθούμε με την ¨ιεραρχική συμπεριφορά¨ η οποία αποτελεί το αντικείμενο της επόμενης ομάδας μελετών μας. Σύμφωνα με την ιεραρχία που περιγράφεται από τους Myers (1984) και Mailuf (1984), λόγω των ασυμμετριών στην πληροφόρηση, η χρηματοδότηση των επενδύσεων γίνεται πρώτα από τα αδιανέμητα κέρδη που ακολουθούνται από τα έσοδα του χρέους. Η ανασκόπηση μας οργανώνεται ως εξής: Στο πρώτο, κεφάλαιο αναλύουμε το πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι ελληνικές επιχειρήσεις για την εύρεση επενδυτικών πηγών, καθώς και την έννοια της άριστης κεφαλαιακής διάρθρωσης. Στη συνέχεια στο δεύτερο κεφάλαιο, αναφέρουμε τις επικρατέστερες θεωρίες της κεφαλαιακής διάρθρωσης, καθώς και παραδείγματα και προτάσεις. Στο τρίτο κεφάλαιο, θα αρχίσουμε την επισκόπηση μας με τους καθοριστικούς παράγοντες της κεφαλαιακής διάρθρωσης, εστιάζοντας κυρίως στο κόστος και τα οφέλη συμπεριλαμβανομένων των διευθυντικών στελεχών της επιχείρησης καθώς και των προμηθευτών του κεφαλαίου. Στο τέταρτο κεφάλαιο, θα διερευνήσουμε τους παράγοντες που αποτρέπουν τις επιχειρήσεις μακριά από τους στόχους μόχλευσης της. Τέλος στο πέμπτο κεφάλαιο, θα αναλύσουμε τους λόγους για τους οποίους οι επιχειρήσεις δεν θα ανακαλέσουν άμεσα την επίδραση των διαταραχών της μόχλευσης, επιτρέποντας προφανώς αποκλίσεις από τους στόχους τους. / The present thesis aims at analysing and identifying the factors influencing business leverage and the determination of the variation ratios of enterprises by the debt targets.

Bibliography: leaves 361-378. / xxii, 378 leaves : ill., maps ; 30 cm. / Title page, contents and abstract only. The complete thesis in print form is available from the University Library. / A theoretical and empirical study of foreign direct investment (FDI) in China, focusing on the location determinants, the differences among source countries, and the impact on trade. The issues are analysed mainly within Dunning's "OLI" theoretical frame work for FDI, supplemented by theories of transactions costs and international trade. The evolution of China's FDI policies are analysed to provide a general policy background for the study of FDI in China. Shows that China's gradual reform approach has achieved substantial progress within a relatively short period. However, compared with APEC's investment-related principles, China's current FDI policy needs to be further improved, particularly in respect of transparency and national treatment. / Thesis (Ph.D.)--University of Adelaide, Dept. of Economics, 1998