El presente informe presenta el sistema de gestión del área de Oficina Técnica del proyecto Altaluz Condominio Eco Amigable – Etapa 2 ejecutado por la empresa BACO S.A.C. Se explicará las actividades, por áreas de gestión, a ejecutarse durante las tres etapas de un proyecto en las que se encuentra involucrado el área de Oficina Técnica: Planificación, Ejecución y Cierre. Además, se detallará las actividades en las que el área de Oficina Técnica se involucra en el sistema de gestión del área de Desarrollo Tecnológico, quien brinda soporte necesario a la etapa de gestión de ingeniería, a los procesos de licitaciones y gestión del presupuesto de la obra. En relación con la obra, las funciones realizadas consisten en verificar que el proyecto se ejecute con el total cumplimiento de las especificaciones técnicas con la calidad esperada dentro del presupuesto y el plazo propuesto al cliente. En relación con el cliente, se es mediador entre el proyecto y el cliente donde en reuniones semanales se evalúa y analiza los posibles riesgos técnicos de la obra definidos, enviar la información de obra que el cliente solicite y elaborar presupuestos adicionales de la obra según los cambios de alcance, los cuales son difundido al equipo de obra. En relación con la Gerencia de División Construcciones, se elabora los controles económicos y de plazos del Informe Mensual de Obra y se consolida la información de todas las áreas para la elaboración del Reporte Operativo en coordinación con el Jefe de Obra.

La creciente demanda de viviendas en la ciudad de Lima, Perú y el desarrollo económico han impulsado la construcción de edificios multifamiliares, pero se enfrentan a pérdidas de materiales, valor y tiempo debido a enfoques tradicionales ineficientes. Por lo tanto, este estudio se justifica al buscar identificar y mitigar las pérdidas en la construcción de edificios mediante el uso de herramientas del lean project delivery system. Para respaldar esta investigación, se recopiló información de diversas fuentes y se analizaron casos exitosos en Perú. Los objetivos se centran en identificar las pérdidas, evaluar los factores contribuyentes y seleccionar herramientas adecuadas para mitigarlas. Se concluyó que las pérdidas en la construcción de edificios multifamiliares representan un desafío significativo en términos de competitividad, afectando el tiempo del proyecto, la calidad del producto y los recursos utilizados durante la construcción. Además, la implementación de las herramientas sugeridas puede mitigar estas pérdidas al abordar las causas subyacentes. El uso de la matriz de selección el kanban y una planificación adecuada resultan en una reducción de las pérdidas del proyecto en general. En resumen, este estudio tiene como objetivo mejorar la eficiencia y el valor entregado al cliente en la construcción de edificios multifamiliares a través de la aplicación de herramientas del lean project delivery system, en respuesta a la necesidad de reducir las pérdidas durante la construcción de un edificio multifamiliar en el distrito de Pueblo Libre, Lima.

En la industria de la construcción, la búsqueda de mejoras de procesos en las distintas áreas de los proyectos se ha agudizado debido a la creciente complejidad y eficiencia que demandan las obras constructivas y a los cada vez más exigentes requerimientos del cliente. Una de las áreas predominantes es la gestión del tiempo, la cual, a lo largo del último siglo, se ha visto desarrollada marcadamente por métodos de gestión basados en actividades. Actualmente, reaparece una opción importante a los métodos mencionados: los basados en locaciones, los cuales se basan en la utilización de líneas de flujo y consisten en la partición del proyecto en locaciones tales que la gestión integral se alivie producto de la división y la concentración de esfuerzos en cada locación individual; de esta forma, se avanza el proyecto bajo la ejecución progresiva de locaciones. Este sistema podría aplicarse tanto a proyectos repetitivos como no repetitivos. Los primeros se basan en la repetición de una secuencia de actividades en distintas locaciones del proyecto, lo cual implica una posible repetición en el sistema de planificación en cada una de dichas subdivisiones, lo que, a su vez, simplifica tanto el entendimiento de los pasos a seguir para la ejecución del proyecto como la modificación del mismo. Por otro lado, los proyectos no repetitivos difícilmente presentan secuencias de actividades idénticas en dos locaciones diferentes, sino que, por el contrario, están compuestos por procesos diversos y distribuciones asimétricas que, en múltiples casos, obligan al planificador a realizar una larga y compleja secuencia de actividades a lo largo de todo el periodo de programación del proyecto. Así, para obtener resultados generalizables los métodos basados en locaciones, en el presente trabajo, se programarán dos proyectos (uno repetitivo y otro no repetitivo) mediante la aplicación de líneas de flujo y el uso de los software BIM Revit 2016, Tekla Structures 21.1 y VICO Office y se determinará su impacto diferenciado en la optimización del tiempo y en el análisis del flujo de trabajo.

Una de las principales debilidades de la industria metalmecánica peruana es no contar con una metodología para la gestión de proyectos que explore las tecnologías de información, el modelado BIM y la filosofía Lean Construction. Como resultado, el grado de industrialización en este sector es bajo. En la tesis, se ha escogido el estudio de caso de naves industriales en el sector metalmecánico, por la necesidad de una construcción acelerada, modular y con tecnología prefabricada. En la investigación, se desarrollará la revisión bibliográfica de la fase de diseño, la fase de planificación y el uso de UAV en el monitoreo de avance de obra. Asimismo, se efectuará entrevistas, encuestas y visitas periódicas a obra. Se utilizará los softwares más idóneos de la industria para el modelado de estructuras de acero y la planificación, el TEKLA y el VICO Office respectivamente, y se usará UAVs de última generación para el monitoreo de avance de una obra real. Finalmente, se elaborará los protocolos para la gestión del diseño, planificación y seguimiento de obra de una nave industrial y se validarán en un estudio de caso. / Tesis

En la última década se viene experimentando un dinamismo inmobiliario bastante atractivo. Se tuvo un auge muy bueno en los años 2013 – 2014, retrayéndose posteriormente un par de años, sin llegar a caer. En la actualidad, nuevamente se vive un auge muy positivo, donde se encuentran ofertas de productos nuevos, probando al mercado con edificios de usos mixtos, donde las diferentes funciones conviven sin problema. En la actualidad el concepto de vivienda ha cambiado, ya cada vez son menos las personas que piensan en departamentos mayores a 100m2, y buscan más comprar un inmueble con los espacios básicos y funcionales para vivir y, por lo que se vuelve indispensable que el edificio ofrezca espacios que complementen la vivienda, con amenities. Así mismo, si se habla del mercado de oficinas en Lima, este siempre se ha caracterizado por tener gran porcentaje de su oferta en modelos prime, siendo este inventario tomado por medianas y grandes empresas que necesitaban ubicarse netamente en zonas financieras consolidadas. En la actualidad, Lima se recupera de un periodo de sobre stock de oficinas Prime en el mercado. Por ello el mercado de oficinas se vio obligado a hacer un cambio de concepto en las oficinas, hablar de grandes metrajes se cambió, para pensar en metrajes pequeños, óptimos y funcionales. El Proyecto Inmobiliario: “New Mixt”, es una propuesta moderna e innovadora, que pretende hacer convivir dos usos distintos (oficina y viviendas) en un mismo edificio, con el propósito de mejorar la calidad de la vida de sus usuarios, reduciendo tiempos de transporte en el tráfico pesado de Lima, con una ubicación estratégica, cerca de centros comerciales, hospitales, colegios, universidades, y sobre todo cerca al centro financiero de la ciudad. Del estudio de mercado realizado, concluimos que el targeting del Proyecto “New Mixt” estará dirigido: para el caso de vivienda a parejas jóvenes, solteros, inversionistas; y para el 7 caso de oficinas para emprendedores y pequeñas empresas. El producto ofrecido está compuesto por una torre de 27 pisos más un nivel de azotea y 7 sótanos, en el primer nivel se encuentra el zócalo comercial (5 locales comerciales), seguido por 3 niveles de oficinas (45 unidades en total), y 23 niveles de vivienda (230 unidades en total). El producto de viviendas ofrece departamentos de 1 y 3 dormitorios de 40m2 y 75 m2 respectivamente, con amenities complementarios a los departamentos en la azotea: como terraza, piscina, gimnasio, zona de lavandería comunal, estacionamiento de bicicleta, lobby de ingreso, etc., y el producto de oficinas, ofrece un formato de oficinas boutique de 40m2 en promedio, con áreas comunes como sala de reuniones, lobby de ingreso, cafetería, etc. Para sustentar la viabilidad del proyecto, se analizaron dos escenarios financieros, el primero donde se propone vender todas las unidades inmobiliarias, desarrollándose en un plazo total de 71 meses, obteniendo los siguientes resultados: TIR de 22.4%, ROI de 25.30% y VAN de $/. 2,362,883. En el segundo escenario se propone vender las unidades de vivienda y locales comerciales, y rentar las oficinas hasta llegar a una ocupabilidad de 80%, por un plazo de 3 años: se propone 30% en el primer año, 50% en el segundo año y 80% al tercer año, logrando un CAP RATE de 9% para vender el flujo de renta; por lo que el proyecto se alargará hasta un plazo total de 85 meses, obteniendo los siguientes resultados: TIR de 19.49%, ROI de 29.43% y VAN de $/. 1,851,288. Si bien es cierto en la evaluación económica de ventas la TIR y VAN del proyecto, es mayor que en rentas, en este último se obtiene un mayor monto de retorno sobre la inversión, esto se debe a que la TIR es la tasa de interés o rentabilidad que tendrá el inversionista y depende de la temporalidad de flujo del Proyecto (menor plazo en el caso de ventas), al igual que el Valor Actual Neto (VAN). 8 En ambos escenarios financieros presentados se concluye que el proyecto es rentable, es decir una VAN>0 y TIR del accionista>19%, y además puede ser estresado con variables de velocidad de ventas y precio xm2, por debajo del histórico en los últimos años, y menor a la oferta inmobiliaria ofrecida actualmente en Jesús María, manteniéndose rentable con resultados positivos; por lo que el inversionista tendrá menor riesgo de colocar su dinero en el proyecto. En nuestro caso como accionista nos inclinamos hacia el segundo escenario: rentas de oficinas y venta de departamentos y locales comerciales, ya que nuestro segmento prefiere asumir una deuda financiera para la compra de vivienda y no para una oficina, en esta última, en Lima Metropolitana, prefieren evitar cargar la capacidad de endeudamiento de su negocio con esta adquisición. Por ello, empresas pequeñas optan por la alternativa de alquiler de oficina, donde se tiene un control preciso de los costos, se tiene un mayor rango de posibilidades a nivel de flexibilidad y movilidad, ya que fácilmente puedes cambiar tu ubicación; y sobre todo porque se puede optimizar la inversión de los recursos del negocio. Debido a esto, creemos que el producto de oficinas tendrá mejor aceptación en la alternativa de renta que venta. Adicional a lo mencionado, el segundo escenario nos ofrece a nosotras como accionistas, la oportunidad de gestionar un proyecto inmobiliario retador e innovador, no solo como desarrolladores sino también como operadores durante un periodo de 3 años, ofreciendo un plus al socio inversionista de un mayor monto de retorno de inversión. / Tesis

El Last Planner System (LPS) o Sistema del Último Planificador surgió en los años 90 como una metodología que contribuye significativamente a mejorar la productividad y cumplimiento del plazo de las obras, y que continuamente incorpora nuevas herramientas y técnicas que aumentan su eficacia. El LPS es una de las metodologías de la filosofía “Lean Construction”, que ayuda a planificar los proyectos disminuyendo las pérdidas y aumentando el valor. En nuestro país, se ha implementado en algunas edificaciones del sector privado, pero casi no existe información de su aplicación en obras públicas, y menos aún en proyectos de obras viales. Las obras públicas presentan complejidades e incertidumbres diferentes a las obras privadas. Por ello, es justificado hacer una propuesta de planificación en un entorno del Sistema Last Planner que incluya las lecciones aprendidas de proyectos anteriores. Esta tesis tiene como principal propósito elaborar una propuesta de implementación del Last Planner System en una obra vial pública. Inicialmente, se revisará la literatura científica existente sobre el tema para proponer una metodología idónea para obras viales, considerando las características generales y alcance de un proyecto nacional. Se definirán los procesos, herramientas y técnicas que se implementarán, y, en simultáneo, se analizarán los conocimientos y experiencias previas de una empresa colaboradora ejecutora de obras viales. La propuesta se implementará en un caso de estudio de la misma empresa colaboradora, para lo cual se participará en las reuniones semanales y/o diarias de planificación colaborativa con el equipo del proyecto. Se generarán los diversos formatos para implementar las herramientas y técnicas propuestas, de manera que se pueda medir y analizar el porcentaje de plan cumplido (PPC), las causas de no cumplimiento (CNC), las medidas correctivas, y porcentaje de cumplimiento de restricciones (PCR). Al final del periodo de estudio, se analizarán y determinarán los beneficios y ventajas de la propuesta mediante el uso de encuestas y medición de indicadores claves de desempeño. Asimismo, se definirán futuras líneas de investigación con el uso de las herramientas generadas.

El proyecto encargado surge debido a la necesidad de nuestro cliente por generar mayores rentas por medio de un inmueble a idear sobre un terreno de su propiedad en el distrito de Breña. El proyecto a desarrollar debía ser íntegramente para renta y el plazo de operación no mayor a 15 años, obteniendo un WACC anual de 11.57%. Se ideó un edificio mixto de 12 pisos + 4 sótanos, en donde se cuenta con los usos de retail, servicios médicos y oficinas. Las áreas arrendables para retail son de 4,256m²; servicios médicos 5,148m² y oficinas 5,148m². El costo total de la construcción del proyecto asciende a USD 16,003,462.67 y un aporte total por parte de un fondo de inversión de USD 20,037,624.30 El estudio de mercado nos mostró tarifas mensuales de alquiler de la competencia, en donde retail varía en un rango de USD 40-50 xm²; servicios médicos entre USD 10.20 - 15.60xm²; y oficinas entre USD 11.40 -13.00 xm². Según reportes inmobiliarios especializados, las vacancias para retail en lima son en promedio 4% y para oficinas b son de 19.6%. Basándonos en fuentes primarias y secundarias, pudimos definir nuestras vacancias y tarifas mensuales teniendo para retail una tarifa de USD 50 xm² y vacancia de 8%; servicios médicos USD 14 xm² y vacancia 28%; oficinas USD 12 xm² y vacancia 22%. Esta proyección de renta nos da unos ingresos mensuales de USD 315,528.00. El pago total al fondo de inversión se da al finalizar el año 13 de la operación, brindando una cuota mensual del año 4 al año 13 de USD 240,166 con una TIR de 8%. EDIFICIO HITO DE USO MIXTO EN EL DISTRITO DE BREÑA 14 Se proponen dos escenarios para el cliente, en donde el primero plantea un flujo de rentas promedio mensuales de USD 50,000 y unas rentas perpetuas al finalizar la operación en el año 13. Este escenario 1 nos da como resultado un VAN = 6.9MM y TIRM = 18.53%. El segundo escenario y el más realista, establece un flujo de rentas mensuales para el cliente iguales a las del escenario 1 y la venta del inmueble al final del año 13. Este escenario 2 nos da como resultado un VAN= 1.2MM y TIRM = 13.28%, el cual cumple con las expectativas del fondo de inversión y el cliente. / Tesis

El desarrollo de la etapa de diseño de proyectos de construcción de laboratorios de alta complejidad implica una gran cantidad de requerimientos, gran número de involucrados y reducida experiencia en el Perú en este tipo de proyectos. Dichas características generan una falta de predictibilidad en su elaboración por lo que no es posible utilizar metodologías tradicionales para su desarrollo. Si estos factores no son manejados de forma correcta, se genera un flujo interrumpido de trabajo, lo cual lleva a gastos no planificados, incumplimiento de plazos y disconformidades por parte del cliente. La implementación del marco de trabajo Scrum en la etapa de diseño de un proyecto de laboratorio de alta complejidad da solución a las problemáticas mencionadas al permitir la adaptación constante del proyecto, un proceso de mejora continua, una mejor comunicación entre involucrados y cliente, y un aumento en el manejo de incertidumbres, lo cual permitirá alcanzar un producto final que cuente con la conformidad del cliente. Debido a lo mencionado anteriormente, se realizará una propuesta de plan de aplicación del método Scrum en la etapa de diseño de un proyecto de laboratorio de alta complejidad. Dicho plan facilitará la aplicación de este marco de trabajo ágil a profesionales que planeen desarrollar el diseño de futuros proyectos de laboratorio de este tipo al indicarle la secuencia de pasos a seguir, herramientas a usar, consideraciones a tomar en cuenta y ejemplos de su aplicación que permitan un mayor entendimiento. Para la realización de dicho plan, se identificarán los roles, eventos y artefactos del marco de trabajo Scrum definidos en la teoría del método; luego, se recopilarán experiencias y puntos de mejora de profesionales que participaron en el diseño de un proyecto de laboratorio que utilizó Scrum. Finalmente, se planteará el plan de aplicación del marco de trabajo Scrum para proyectos de laboratorio de alta complejidad.

En el Perú, los sectores con mayor brecha en infraestructura son: transporte, saneamiento, salud y agua; y, la zona con mayor carencia es la rural. Por ende, es trascendental que la construcción de nueva infraestructura sea de buena calidad, y que se logre de manera óptima. Sin embargo, aún existen retos en la construcción, debido al bajo rendimiento existente, regulación estricta, trabajo cíclico, dependencia de la inversión dada por el sector público, informalidad, corrupción, entre otros (Barbosa et al, 2017). Estos generan que la gestión y ejecución de los proyectos sea ineficiente; por ende, las áreas de procesos de contratación, diseño y planificación son rubros que en construcción se deben poner mayor énfasis (Mishcke, 2017). En vista de lo expuesto, este trabajo se centra en elaborar una propuesta metodológica para proyectos de saneamiento básico rural, implementando los lineamientos de Scrum, Lean y el PMBOK, para dar sugerencias en la dirección de proyectos mediante la elaboración de una guía. Por tanto, se realiza una revisión bibliográfica que abarque la metodología Scrum y el panorama actual de su empleo en el sector construcción, relacionar Scrum, Lean Construction y la gestión de la construcción en obras por impuestos, recopilar información mediante encuestas dirigidas a los participantes del caso de estudio y validar la propuesta metodológica por expertos mediante el método Deplhi. Con el propósito de cumplir los objetivos definidos, el presente trabajo logra plantear una propuesta metodológica en función de información bibliográfica, análisis del caso de estudio, encuesta de diagnóstico y validación de la propuesta. Cabe resaltar que toda la tesis se divide en 7 capítulos, los cuales están reforzados por los Anexos adjuntos.